入居者ニーズを捉えた快適な賃貸リノベーションプランの作り方
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 5月20日
- 読了時間: 6分
近年では部屋探しの価値観が多様化しており、築年数が古い物件でもリノベーションを施すことで、物件選びの基準としての重要性が低下しています。
そのため最近ではリノベーションを行う物件が増えていますが、入居者ニーズを捉えたリノベーションを行わなければ、訴求力が高まらないため客付けで苦戦してしまいます。
特に今後リノベーションを検討している貸主にとっては、どのような部屋を作ればいいのか、分からない方が多いのではないでしょうか？
そこで本投稿は入居者ニーズを捉えた、快適な賃貸リノベーションプランの作り方についてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．入居者ニーズを捉えた快適な賃貸リノベーションプランの作り方
顧客に訴求するリノベーション物件を提供するには、以下２つの要点を把握する必要があります。それではそれぞれのポイントを詳しく見ていきましょう。
入居者ニーズとは？
リノベーションを検討する際には、リノベーション物件を求めている方のニーズを把握することが重要です。リノベーション賃貸物件に入居したい方の特徴には…
デザイン性が高い部屋で暮らしたい
新築物件並みの部屋に住みたい
家賃を抑えつつもクオリティーが高い部屋で暮らしたい
などが挙げられます。
しかし顧客が求めるリノベーション部屋と貸主が提供できるリノベーションの間に「ズレ」が生じてしまうと訴求力が低下してしまい、客付けに苦戦することになります。
リノベーション物件は20～30代女性からの支持が高い傾向にあります。同年代は「温かみが感じられる落ち着いた暮らし」を求めているため、リノベーションデザインをシンプルナチュラルや北欧テイストにすることで、顧客のニーズに合致しやすくなるため、早期客付けがしやすくなります。
リノベーション優先順位
リノベーションは高額な費用が発生しますが、費用対効果が高い要素を優先的に行うことで、物件資産価値向上させ、コストを削減することができます。優先すべき要素は以下の通りです。
間取り変更（DKからLDK、３LDKから２LDKまたは１LDK）
リビングで寛ぎたいニーズが多いため、DKのままでは反響が増えない
少子化の影響で３LDKの需要は減少しているが、間取り変更することで反響UPが期待できる
キッチン交換
充実したキッチン環境を求めるニーズが多いため、交換は必須
内装張替え
室内配色を2色以下に抑えることで、入居後のインテリアとの調和を図ることができる
浴室リニューアル
システムバス交換が理想だが、費用を抑えたい場合はリノベーションでも可能
収納強化
収納をクローゼット化、靴箱交換することで、収納容量が増え訴求力が高まる
照明新設
玄関エントランス照明を人感スイッチに交換することで、利便性UP
LDK、トイレ、洗面脱衣所にダウンライト新設することで、スタイリッシュな空間に
また費用は掛かりますが、近年では不在時でも荷物が受け取れる「宅配ボックス」を求める方が増えているため、リノベーションを機に対応することで、資産価値がさらに向上し客付けにおいても有利になります。
さらに築年数が古くなると室内機能性（断熱、湿気、防音）が低下し、不満を抱く方が多くなります。不満を解消できない借主の中には「住み替え」を検討する方がいますが、多くのリノベーション物件では室内機能性の改善策を講じていないのが現状です。
そこでリノベーションを機に室内機能性を改善させる対策（高断熱窓への交換、断熱リフォーム）を行うと入居後不満に感じる借主が減少し、結果的に長期入居に繋がることが期待できます。
２．賃貸リノベーション成功事例紹介
弊社物件がある山梨県は賃貸空室率が約3割で、1990年～2000年にかけて施工された物件が多いのが特徴です。
1993年築の弊社物件は、競争力と資産価値向上を目指し2018年からカフェスタイルに特化した差別化リノベーションを展開しています。競合物件は原状回復程度のリフォームしか行っていない一方で、新築物件は画一的なデザインが多いため…
競合以上に顧客が求めるリノベーション部屋を提供できれば、空室率が高いエリアでも容易に客付けできる
と考えました。
弊社物件はファミリータイプで、20～30代のカップルや新婚夫婦の入居者が多く、女性が部屋探しの主導権を握っています。同年代女性は「おうちカフェを憧れる」傾向が強いため、カフェの雰囲気が出るように…
自然素材の漆喰や無垢材を可能な限り使用し、キッチンと洗面台は弊社オリジナル
LDKと玄関エントランス、洗面脱衣所にはダウンライトを新設
し、スタイリッシュ空間を演出しています。また漆喰を使用することで室内機能性を改善させることに成功し、契約更新時家賃値下げ要求を回避することができました。
リノベーション費用は約220万円ですが、コストを抑えるために一部の設備は「施主支給」に対応し中間マージンを可能な限り抑えることに成功しています。
カフェスタイルに特化したリノベーションを展開したことで、物件稼働率はリノベーション前と比べると約20％向上し、約430万円収益アップに成功しています。
▶弊社リノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は入居者ニーズを捉えた、快適な賃貸リノベーションプランの作り方についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
今後の賃貸市場は、人口減少による賃貸需要の低下と物件供給の過剰により、全国的に空室率が悪化する見込みです。特に地方都市では人口減少がより顕著となり、競争力が低下した古い物件は客付けが一層厳しくなります。
しかし顧客の視点に立った訴求力が高いリノベーションを展開することで、競合物件との明確な差別化が図れるため顧客満足度が向上します。
これにより入居促進と長期入居が実現し、安定した家賃収入が期待できるでしょう。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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