賃貸物件で退去が発生すると、次の借主に気持ちよく使用してもらうよう室内準備をしなくてはなりません。
室内準備には「原状回復」と「リフォーム」の2つがあり、築20年以上経過した物件ではリノベーションも加わります。
退去後どの工事を行うかは築年数／室内状況を見ながらとなりますが、原状回復とリフォームは方向性が異なるため、判断を間違えてしまうと客付けに多大な影響が出てしまいます。
本投稿は原状回復とリフォームの違いについてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．原状回復とリフォームの違いについて
原状回復について
原状回復を一言で表せば「入居前の状態」に戻すことです。民法第621条及び賃貸借契約では契約終了時原状に復さなければならない規定があります。
ただ入居期間が長くなれば入居前の状態に戻すことは不可能なため、退去立ち合い時に原状回復費用負担者を決めることになります。
貸主が対応する原状回復：壁紙の日焼けや電気ヤケなど経年劣化や自然損耗で発生したもの
借主が対応する原状回復：故意過失によって内装などを破損や汚損させた場合
繰り返しになりますが原状回復はあくまでも入居前の状態に戻すことを目的としています。そのため工期及び費用もあまりかからないため…
前回リフォームして1～3年程度で退去となった部屋
築年数が一桁
の物件は原状回復だけでも客付けに不利になることはありません。特に繁忙期期間中に退去が発生した際、すぐに対応できる点ではコストパフォーマンスがとてもいいと言えます。
リフォームについて
リフォームとは表装リフォームをベースとして一部設備を入れ替えるなど、従前より使いやすいように改良／改善することを言います。
築年数が10年を超えてくると設備価値が下落し古臭さが感じられるようになってしまいます。ただ表装リフォーム（壁紙及び床材）を強化することで、室内の使用感や古臭さはあまり感じられないため反響数を伸ばすことが期待できます。
表装リフォーム／設備交換すると物件価値が高くなるため、原状回復と比べると空室対策効果は期待できます。
ただ工事内容によっては工期が1週間以上かかることがあり、また費用もそれなりに高くなってしまうため、特に繁忙期の終盤にリフォーム工事を行うと客付けに間に合わなくなる可能性が出てきます。
２．原状回復とリフォームの落とし穴
原状回復／リフォームともそれぞれメリット＆懸念点はありますが、実は両者には思わぬ落とし穴があります。
築年数が20年以上経過している物件は、設備が古臭く設備価値はほとんどないため、最新設備と比べ機能性や利便性は明らかに低下しています。
そのため退去後原状回復／リフォーム工事を行っても、部屋全体が古さが残る／使いにくい印象しか残らないため適正家賃で募集しても空室が埋まりにくくなってしまいます。
弊社物件は1993年築の２LDK～３LDKの物件3棟を所有しています。競合物件と比べ表装リフォームを強化していたこともあり2016年までは早期客付けさせることができていました。
しかし翌年の繁忙期客付けに失敗し収益が悪化してしまったことを受け、これを機にリノベーションへと舵を切りました。その結果2020年以降は3期連続で増収増益を達成することができ、昨年度は家賃収入が過去最高を更新することができました。
▶弊社物件が客付けに失敗した理由、リノベーションの詳細は過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は原状回復とリフォームの違いについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
原状回復／リフォーム工事を行う際は、築年数／退去後の室内状況を総合的に見た上で決断しないと、訴求力が低下するため客付けで不利になります。
特に築20年以上経過している物件では、資産価値が低下しているため付加価値を高めるリノベーションを行わないと客付けでかなり苦戦してしまいます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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