株式会社AlbaLinkが発表したリリースによると、賃貸契約で後悔したと回答した方は約7割で最も多かった意見は騒音トラブルでした。
賃貸物件はひとつの建物の中に複数の部屋が隣接しているため、生活音の発生はやむを得ません。
しかし騒音トラブルが原因で賃貸入居を後悔した人が多いことは、今後の賃貸経営において防音対策を強化しなければ長期入居は難しくなります。
騒音対策と聞くとハードルが高くなってしまいますが、貸主のちょっとした創意工夫によって、防音対策強化は可能で、今回紹介する内容を弊社物件でも行っていますが騒音トラブルはほぼ皆無＋長期入居に繋げられています。
本投稿はこれからのアパート経営は防音対策が成約の鍵になる理由について、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
”賃貸防音対策で重要なポイント”
１．賃貸の生活音問題は、上階からの場合が多い
管理会社担当者からの報告によると、管理会社に寄せられる騒音トラブルの多くは上階から発生した生活音が殆どのことです。
一般的に1階と2階の間に「吸音効果が期待できるALC板」が施工されています。しかし生活音に対する認識は人それぞれ異なるため、生活音問題は築年数や構造躯体一切関係なくどの物件でも発生しやすくなります。
ただし、後述の対策を講じれば、生活音問題の発生率を抑えることは十分可能です。
２．クッションフロアは、吸音対策としては効果的
既存物件で、新築物件みたいな防音対策を施すことは不可能です。ただし退去後のリフォーム／リノベーション時に「吸音対策」を施すことで、階下に響く生活音を軽減させることはできます。
弊社物件は、今年で築年数30年目を迎える２LDK賃貸。
2018年から収益性を向上させる「差別化リノベーション事業」を展開していますが、リノベーション前の床はただの合成フローリングでした。そのため以前は生活音クレームはよく発生してしました。
▶弊社リノベーション事業に関しては、過去記事をご覧下さい。
そこでリノベーションを機に「吸音性能が期待できるクッションフロア」を施工しています。
クッションフロアを施工したことで、従前と比べると騒音トラブルはほぼ皆無となりました。
その結果従前と比べ長期入居する借主が多くなり、また契約更新時家賃値下げを要求する借主はいなくなったため、クッションフロア施工の費用対効果が高いことがわかります。
▶クッションフロアの詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
３．入居者属性を上げるのも効果的
たとえ素晴らしい防音対策を施しても、全ての生活音を遮断することは100％できません。
ただ「入居者属性を高める」ことで、モラルを守ってくれる方が多くなることから、結果的に生活音トラブルを軽減させることが期待できます。
もともと弊社物件は「相場よりも高い家賃設定」でしたが、リノベーションを機にさらに家賃値上げを行ったため、入居者属性はものすごく高くなっています。
その結果生活音トラブル発生件数はここ数年発生していないため、長期入居に繋げることができ一石二鳥になっています。
▶入居者属性を高める必要性については、過去記事をご覧下さい。
４．両隣からの生活音対策として、漆喰はとてもいい
上階の生活音対策はクッションフロアを施工することで、ある程度の効果は期待できます。
両隣からの生活音対策に関して、一般的に「防音シート」を施工すると効果的と言われています。ただ施工したとしてもどこまで効果が期待できるか懐疑的な部分が大きいです。
弊社物件の一部部屋には、自然素材の漆喰を施工しています。漆喰は調湿効果／消臭効果などが期待できますが漆喰自体「多孔質構造」となっているため吸音効果も期待できます。
漆喰を施工した部屋で声を発すると壁に反射する／デザイン性が良いため、クレーム対策／入居促進効果が期待できます。
▶漆喰の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
本投稿はこれからのアパート経営は防音対策が成約の鍵になる理由について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認確認してみましょう。
生活音問題が長期化し、そのことで退去となってしまうと再募集する際には、告知義務対象物件となってしまう可能性が高くなります。
また生活音問題がよく発生する物件は、長期入居が難しくなってしまうため、安定した家賃収入を確保することが難しくなってしまいます。
賃貸リフォーム／リノベーションで生活音問題に対応している所は正直少ないため、差別化を図ることで、入居促進に繋げられます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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