これからのアパート経営は防音対策が成約の鍵に！
更新日：6月24日
株式会社AlbaLinkが発表したリリースによると、賃貸契約で後悔したと回答した方はなんと約7割で後悔の理由の第1位は騒音トラブルとのことです。
賃貸物件はひとつの建物の中に複数の部屋が隣接していることから、どうしても上下階／左右の部屋から生活音は発生してしまいます。
同リリースで騒音トラブルで物件入居を後悔したと回答した方が7割もいるとなると、今後の賃貸経営を成功させるためには、防音対策を強化することが求められます。
ただ既存の部屋を遮音性強化するとなると、ものすごいコストがかかってしまい、正直全てを対応することはできません。
しかし、貸主のちょっとした創意工夫によって、防音対策を強化できる部屋を提供することができ、実際弊社物件においても実践していますが生活音トラブルが発生するようなことは殆どありません。
本投稿はこれからのアパート経営は防音対策が成約の鍵になる理由について、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
”賃貸防音対策で重要なポイント”
１．賃貸の生活音問題は、上階からの場合が多い
管理会社担当者からの報告によると、「生活音問題」としてよく発生する事案は、上階からの生活音が柱などに伝わり階下に響き、クレームとして発展するケースが多いとのことです。
一般的に、1階と2階の間には「吸音効果が期待できるALC板」が施工されていますが、生活音に対する認識は人それぞれ異なるため、生活音問題は築年数や構造躯体一切関係なくどの物件でも発生しやすくなります。
ただし、後述の対策を講じれば、生活音問題の発生率を抑えることは十分可能です。
２．クッションフロアは、吸音対策としては効果的
既存物件で、新築物件みたいな防音対策を施すことは、まず不可能。
ただし吸音対策を行うことによって、階下に響く生活音を「軽減」させることは可能です。
弊社物件は、今年で築年数30年目を迎える２LDK賃貸。
2018年から、集積性を向上させる「差別化リノベーション事業」を展開していますが、リノベーション前の床は、ただの合成フローリングでした。
そのため上階入居の借主が気をつけながら生活しないと、クレームになる可能性がありました。
▶弊社リノベーション事業に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと②
そこで、リノベーションを機に「吸音性能が期待できるクッションフロア」を施工しています。
一般的にリノベーションをする物件では、クッションフロアではなく「フロアタイル」を選択するところが多いのですが、吸音性能だけで見ると、クッションフロアの方が圧倒的に有利となります。
▶クッションフロアの詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】賃貸クッションフロアは、跡が残っても退去費用が発生しません。
３．入居者属性を上げるのも効果的
たとえ素晴らしい防音対策を施している物件があったとしても、全ての生活音を遮断することは100％できません。
ただ「入居者属性を高める」ことによって、モラルをしっかりと守ってくれる方が多くなることから、結果的に生活音トラブルを軽減させることが可能です。
弊社物件は、リノベーションを機に「家賃値上げ」を行っています。
もともと弊社物件家賃は「相場よりも高い設定」となっていますが、さらに家賃を高くすることによって、入居者属性がとてもよくなりました。
その結果生活音トラブルが発生する件数も、年に1回あるかどうか程度となっているので、長期入居に繋げることができ一石二鳥になっています。
▶入居者属性を高める必要性については、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】アパート経営を成功させるには、入居者属性を高めることが重要
４．両隣からの生活音対策として、漆喰はとてもいい
上階の生活音対策としては、クッションフロアを施工することによって、多少なりとも対応することが可能となります。
ただ両隣からの生活音対策としては、正直「防音シート」等を施工したとしても、どこまで生活音対策ができるのか、懐疑的な部分が大きいです。
一部の弊社リノベーション部屋においては、壁に自然素材の漆喰を施工しています。
漆喰は多孔質構造なため吸音効果が期待できます。実際に漆喰部屋において声を発すると反射しているため通常の物件と比べるとクレームになりにくくなると言えます。
▶漆喰の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
本投稿はこれからのアパート経営は防音対策が成約の鍵になる理由について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認確認してみましょう。
生活音問題が長期化し、そのことで退去となってしまうと再募集する際には、告知義務対象物件となってしまう可能性が高くなります。
また生活音問題がよく発生する物件は、長期入居が難しくなってしまうため、安定した家賃収入を確保することが難しくなってしまいます。
賃貸リフォーム／リノベーションで生活音問題に対応している所は正直少ないため、差別化を図ることで、入居促進に繋げられます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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