空室対策コンサルタント ㈲山長安定的な賃貸経営を行う秘訣とは？
更新日：1月12日
不動産投資は、他の投資と比べるとリスクが少ないと言われています。
ただ築年数が経過してくると、物件資産価値が低下してきますので「空室や家賃値下げリスク」がどうしても発生しやすくなります。
▶アパート経営に関わるリスク詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】見逃しがち？アパート経営の年収を左右する6つのポイント
リスクマネジメントを意識した賃貸経営を行わないと確実にキャッシュフローの低下を招き、最悪物件売却を検討しなければならなくなってしまいます。
弊社物件は築年数が古くさらに物件がある山梨県は、日本一空室率が悪いエリアですが、今回ご紹介する内容を実践したことによって、現在では増収増益＋満室達成させることができ、更に満室達成の取組がメディア紹介されるほど、注目されています。
本投稿は、安定的な賃貸経営を行う秘訣に関してご紹介しますので、現在空室に悩んでいる貸主はぜひご覧下さい。
▶メディア記事に関してはこちらをご覧下さい。
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▼目 次
１．顧客の創造ができている物件か？
築年数が経過してくると、室内の機能性や使い勝手が悪くなってきますので、時期を見計らって「リノベーションやリフォームを強化」する必要が出てきます。
リフォーム／リノベーションを行うことで資産価値が高くなるため、集客上有利になりますがただ注意しなければならないのは、顧客が創造できるような部屋になっているかどうかです。
近年の賃貸空室対策では、アクセントクロスの施工／ホームステージングを強化する物件が多くなってきています。両者は募集部屋の印象をよくしているため、一見すると集客上有利になると思われます。
しかし、入居後に室内機能性や居住性に不満を感じてしまうと「長期入居」してもらえない可能性が高くなります。
不動産投資は長期入居してもらうことによって安定した賃料確保が可能となるため、部屋のクオリティーを高くしなければなりませんが、実は多くの貸主／コンサルタントの方々はこの部分を無視している可能性が高いです。
弊社物件は築年数が経過していることもあるので、2018年以降空き部屋を随時リノベーションを行っています。
弊社が手掛けるリノベーションは、集客ターゲットとなる20～30代のカップルや新婚さんが気に入ってくれるであろう「カフェスタイル」に特化した部屋を提供しています。
可能な限り自然素材の漆喰や無垢材を取入れることで、温もりや温かみが感じられるおしゃれな部屋となっていることから、家賃を値上げして募集しても、顧客が創造できるような部屋になっているため早期成約が可能となりました。
▶顧客の創造に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】顧客の創造ができない賃貸経営は、必ず衰退します。
【過去記事】顧客満足度を意識していない空室対策は、必ず失敗する
２．仲介会社から支持されている物件か？
例え最新設備を導入したとしても、お部屋が決まらなければ「ただのモデルルーム」となってしまいます。
早期に客付けをするためには、お部屋初回をしてくれる仲介会社の協力が、必要不可欠となりますが、仲介会社が積極的に物件紹介をしてくれるようなお部屋になっていることが、賃貸経営を成功させる秘訣と言えます。
よく「広告料を別途設定すれば、成約率が上昇する」と言われています。
これは需要と供給のバランスが保たれているエリアの話であり、物件供給数が飽和状態となっているエリアでは、同質化物件が多数あるので、広告料をつけても「費用対効果」があまり期待できません。
▶広告料に関しては、過去記事をご覧下さい。
仲介会社が積極的に紹介したい物件は、
物件自体のクオリティーが高い
トラブル件数が少ない
紹介した場合、高確率で成約に持ち込めそう
交渉が入った時、認めてくれる可能性が高い
です。上記物件は部屋探しをされている方が別の物件を見学をされても、仲介担当者は何とか本命物件に連れてくる可能性が高くなります。実は人気物件とハズレ物件との差は、ここにあります。
▶ハズレ物件に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】優良物件と、ハズレ物件の見分け方。特別にお教えします。
３．トラブルが少ない物件か？
賃貸経営を安定化させるためには、まずは顧客の創造ができている物件にすることが、非常に重要であると、先程お伝えさせてもらいました。
実は、賃貸経営にとって「一番重要」なのは、集客ではなく「長期入居してもらえるかどうか」です。
顧客が創造できるような部屋になっていれば、しっかりと物件管理をしなければ長期入居してもらえないと考えますので、必然的に長期入居してもらえるような物件となり、安定した賃貸経営を行うことができます。
早期成約を急ぐあまりに、募集部屋のクオリティーを下げる／家賃値下げをする／入居審査を甘くするといった対応は、入居後トラブルや家賃滞納リスクを上げ収益性を低下させてしまいます。
▶上記詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】満室経営を実現するならば、家賃値下げはするべき？
４．まとめ
安定的な賃貸経営を行うためには、家賃の値下げをするのではなくまずは顧客が創造できるような賃貸物件になってるかが、極めて重要です。
顧客が創造できるような部屋にするためには、適度なリフォームやリノベーション対応はもちろんですが、それと同じくお客様が「今何を悩まれているのか」を創造しながら対応することが今後の賃貸経営を成功させるためには、非常に重要なことであると推察いたします。
今回ご紹介した内容は賃貸経営上とても有益な情報ですが、「ただこんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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