賃貸リノベーションを成功させる3つのポイントとは？
築年数が経過すると物件資産価値が低下するため、空室率＆家賃収益は悪化してしまいます。しかしリノベーションを行うことで「空室解消」「家賃アップ」が可能となり安定した賃貸経営を行うことができます。
ただし賃貸リノベーションで確実に効果を得るためには
ターゲット、コンセプトが顧客とマッチしているか？
リノベーションで気をつけるべきポイントを把握しているか？
成約率を高める入居促進キャンペーンを打ち出しているか？
上記対策を行わないと入居促進に繋げることができません。
本投稿は、賃貸リノベーションを成功させる3つのポイントについてお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸リノベーションを成功させる3つのポイントとは？
リノベーションすることで資産価値が高まり早期客付け・家賃アップが期待できます。ただその一方で「リノベーション費用が高額になる」「家賃値上げによる集客苦戦」が懸念されますが、以下に掲げる対策をしっかりと講じていれば大丈夫です。
それではそれぞれの対策を見ていきましょう。
１）ターゲット・コンセプト設計
リノベーションを成功させるには、ターゲット・コンセプトを明確に設計しておかなければなりません。これを行わないでいきなりリノベーションしてしまうと、部屋自体があいまいになり集客に苦戦してしまいます。
ターゲット設計
ターゲット設計する前に、自社物件及び周辺の賃貸市場をマーケティングすることが重要になります。必要な情報は以下の3点です。
立地
部屋の広さ
周辺物件の状況
たとえば自社物件が1LDK以上のファミリー物件で、競合物件も同程度の部屋であればターゲットは「これから二人暮らしをする」「広めの部屋に住みたい単身者」になります。
また逆に自社物件がファミリー物件でも周辺にある物件が単身向けアパートが多い場合、間取りをワンルーム化にした方がいい可能性もあります。
ターゲット設計する際、エリアのことを把握している仲介会社担当者に確認することでより明確になります。一度相談されることをお勧めします。
コンセプト設計
エリア内マーケティングを行いターゲットが決まった後は、どのようなリノベーションすれば客付けができるのかコンセプトを決めなくてはなりません。
ここで重要となるのが競合物件との差別化。差別化を意識したリノベーション（集客も含む）を行わないと同質化となり早期客付けが難しくなります。
差別化戦略を行う際、4つのポイントが重要になると言われています。
築年数が古い弊社物件では、2018年からリノベーションを展開しています。リノベーションを行う際上記4つをペルソナ設定した上で対応しています。詳細に関しては過去記事をご覧下さい。
▶【過去記事】競合他社物件に絶対に勝つための差別化戦略とは？
２）リノベーションで気をつけるべきポイント5選
ターゲット及びコンセプトを決めることで、リノベーションのビジョンが明確になりますが、ただ以下に掲げる「気をつけるべきポイント」をしっかりと考慮しないとリノベーションは失敗してしまいます。
部屋を広く見せることができるか？
賃貸物件は狭いイメージが強くなりますが、ただ工夫次第で限られた空間を広く見せることができます。
その方法とは白を基調とした室内インテリアにすることです。
上の部屋は今年5月に行った弊社物件LDKビフォーアフターです。
リノベーション前は暗めのフローリングであったため室内空間が暗く、圧迫感が感じやすかったですが、リノベーションを機に内装を白に統一したことで、室内空間が広くなりまた清潔感も感じられるようになりました。
白はどの色とも相性が良いためインテリアコーディネートがしやすく、特にファミリー物件では女性が部屋探しの主導権を握っていることから興味を示してくれる可能性が高くなります。
キッチンの差別化
クックパッドのリリースによると入居条件を多少妥協しても「キッチンの充実度」を優先したい方が多いことが分かったとのことです。
そのためリノベーションを機にキッチン交換＝入居の決め手となる可能性は極めて高くなります。
その一方でただ単にシステムキッチンを導入しても、競合リノベーション物件も同様の対応をしているためリノベーションで確実に成功したいのであれば差別化は必須です。
弊社物件は20～30代のカップル／新婚さんが多数入居されるため、ターゲットを同年代の女性／コンセプトを「賃貸でおしゃれなカフェ暮らし」にしています。
キッチンは無垢材を用いた弊社オリジナルのカフェスタイルキッチンを採用していますが、徹底的な差別化＋ターゲットに喜ばれるキッチンにすることで…
内見時の第一印象がとてもよくなる
入居の決め手の一つになる
長期入居に繋げられる
効果が期待できます。
▶弊社リノベーションキッチン詳細は、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】弊社アパートの人気№1リノベーションルームを大公開！キッチン編
浴室どうする？
築年数が経過すると水回りは古さが感じやすくなります。そのためキッチン同様浴室もリノベーションを機に対応すべき部分と言えます。
ただ浴室をシステムバスに変更するとなると費用が嵩んでしまいます。そのため浴室を検討する際
リノベーションを機に家賃値上げする時は、システムバス変更／浴室リノベーションを行う
リノベーション後も家賃据置／多少の値上げする場合は水栓回りを変える
とするとリノベーションがしやすくなるためおススメです。
▶浴室リノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】弊社アパートの人気№1リノベーションルームを大公開！浴室編
生活音対策
賃貸物件の生活音問題は、築年数関係なくどの物件でも起こり得る問題です。新築物件と比べ築年数が古い物件は「遮音性」が期待できないため、リノベーションを機に生活音対策はできる限り対応すべきです。
管理会社担当者からの報告によると、賃貸の生活音問題は主に「上階の足音」にあるとのことです。リノベーションを機に吸音効果が高いクッションフロアにすることで、生活音の軽減が期待できます。
また借主属性が低いと生活音問題を引き起こす可能性が高くなります。入居審査を厳しくし「滞納歴」がある方の入居は認めないのもひとつの方法です。
リノベーション回収計画
リノベーションは費用が嵩むため、リノベーションする前に「キャッシュフローがどのようになるか」収支計画を立てることが重要となります。
修繕積立がある場合、キャッシュ支払いすることでキャッシュフローが悪化することはありません。ただ賃貸物件では緊急修繕が発生することも珍しくはなく、中には費用が高額になる修繕もあることから、キャッシュフローを意識しすぎてしまうと内部留保が溜まりにくくなります。
ケースバイケースにはなりますが、費用が嵩むものはキャッシュより借入を起こした方が結果的には内部留保が溜まりやすくなり健全な賃貸経営をすることができます。
▶リノベーション資金に関する詳細は、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】賃貸退去リフォームしたいが資金がない！どうしたらいい？
３）成約率を向上させる入居促進キャンペーン
競合物件との競争に勝ち抜くためには、部屋のクオリティーを高めると同時にクロージングがしやすい環境を作ることも大切です。
例えば内見時において家賃値下げや設備増強などといった入居交渉が入ることがあります。その際
仲介担当者にある程度の決裁権を与えておく
難しい交渉が入った時、直接貸主に連絡が取れる
ような体制にすることで、成約率が一気に高くなります。また募集部屋に「日用雑貨」を入居者プレゼントして用意しておくと「貸主の本気度」が伝わり入居促進効果が期待できます。
▶入居促進キャンペーンの詳細は、過去記事をご覧下さい。
２．まとめ
今回は賃貸リノベーションを成功させる3つのポイントについてお伝えいたしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
近年ではリノベーションを手掛ける物件が多くなってきています。ただその一方で「リノベーションのターゲット及びコンセプト」が明確になっていないリノベーション物件は、空室が中々生まず苦戦を強いられています。
リノベーション物件を探している方は「デザイン性」をものすごく重視しているため、曖昧なリノベーションは絶対に避けるべきです。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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