賃貸フルリノベーション築何年目が目安？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 5 時間前
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賃貸経営は右肩下がりのビジネスモデルと言われています。築年数の経過と共に物件資産価値が下がり、空室が増えたり、家賃値下げを迫られる場面が出てくるため、収益性が低下しやすくなるのが主な理由です。
さらに経年劣化に伴って修繕費用が増加する一方で、物件稼働率が低下すると、その影響はキャッシュフローにも直結します。このように年数を重ねる物件は、様々な課題を抱えやすいのが現実です。
しかし近年は部屋探しの価値観が多様化しており、築年数だけで物件を選ぶ方は少なくなっています。特に、リノベーションを施した物件は、顧客から注目されやすくなり、結果として入居率の向上や家賃収入アップが期待できます。
古くても魅力的に生まれ変わった部屋は、現在のニーズに合った選択肢として支持されやすいのです。
本投稿は築何年目で賃貸フルリノベーションを行えばいいのかについてお伝えします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸フルリノベーションを行う目安は築20年
一般的に、賃貸物件の家賃は年1％ずつ下落するされています。また平均的な空室期間はおよそ4か月程度と言われています。築10年までは物件価値の目減りが小さいため、最小限の家賃値下げだけ早期客付けは十分可能です。
築10年を超えると物件価値は徐々に下がっていきますが、それでも設備や間取りの利便性は一定の期待が持てます。そのため適正家賃で募集し、表装リフォームを強化すれば、客付けで苦戦することは少ないでしょう。
しかし築20年を超えると設備の償却が終了し、表装リフォームを強化しても水回りの老朽化が目立つようになり、利便性も低下します。その結果物件価値が下がり、家賃相場も大きく低下してしまいます。
また築年数が進むにつれて同年代の物件供給が増加し、それに伴い競争力が低下するため、適正家賃以下で募集しても客付けが難しく、空室期間が3か月以上続くケースも多く見られやすくなります。
こうした状況を改善する手段としてリノベーションがあります。リノベーションを行うことで物件資産価値が新築物件に近いレベルまで向上し、家賃値上げや高い入居率の維持が期待できます。
そのためフルリノベーションを行う目安としては、築20年以上でこれまでの対策を行っても3か月以上空室が続く状況が発生している場合は、検討の時期に差し掛かっていると考えられます。
２．賃貸フルリノベーションのデメリット
築年数が古くなった物件をフルリノベーションすることで、入居率の向上や家賃収入の向上が期待できます。しかしその一方で、デメリットにも注意を払う必要があります。
ただし適切な対応策を講じることで、これらのデメリットを最小限に抑えることが可能です。ここでは賃貸リノベーションにおけるデメリットと対応策についてご紹介します。
工期が長くなる
一般的な原状回復やリフォーム工事は、工期が数日～1週間程度で完了するケースが多いですが、フルリノベーションの場合は、全面的な改修が必要なため工期に約1か月ほどかかります。
工期が長引くとその間は客付けができなくなるため、特に繁忙期にリノベーションを計画する際は注意が必要です。
施工費用が高くなる
リフォームに比べ施工箇所が増えるフルリノベーションは費用が高額になります。その影響で、貸主によっては借入を余儀なくされる場合もあり、さらに費用が増大すると、客付けできても利益が残りにくい状況に陥ることがあります。
しかし工夫次第でフルリノベーション費用を抑えることは十分可能です。以下に弊社物件で実践している具体的なリノベーション費用節約の取り組みをご紹介します。ただし過剰なコストカットを行うと、資産価値の向上が難しくなり、家賃の引き上げが困難になる可能性があります。
３．賃貸フルリノベーションを成功させる3つのカギ
賃貸フルリノベーションを成功させるためには、次の3点のポイントを意識することが重要です。それを怠ると、思うような効果を得るのは難しくなるでしょう。
差別化戦略
冒頭でお伝えした通り価値観の多様化が進む中で、リノベーションが行われた物件については、築年数だけで判断されるようなことは少なくなっています。
しかし今後リノベーションを手掛ける物件は、増加していくことが予想されます。その結果、競合リノベーション物件と同じような部屋を提供すれば、時間の経過と共にリノベーション価値は下落し、価格競争が激化する懸念があります。
安定した家賃収入を得るには競合物件との差別化を徹底して行い、ブランド価値を高めるリノベーションが不可欠です。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から空き室を随時リノベーションしています。競合物件との差別化を徹底するため、室内の一部に自然素材を取り入れています。
自然素材を使用すればリノベーションコストが上昇し、場合によっては利回りに影響が出る可能性があります。しかし競合物件との差別化を図ることで、時間の経過と共に「差別化の差」は次第に大きく広がるため…
リノベーション価値の目減りを最小限に抑えられ、家賃値下げ交渉が発生しにくい
資産価値が向上することで、仮に退去が発生しても早期客付けが可能／家賃値上げがしやすい
といった効果が期待できるため、安定した家賃収入を得られるようになりました。
▶弊社リノベーションの詳細は過去記事をご覧下さい。
家賃設定
フルリノベーションを行うことで、従前と比べ資産価値が向上するため、家賃値上げがしやすくなります。ただし資産価値が向上したとしても新築物件の価値を上回ることはできません。
その結果として、新築物件の家賃より高く設定した場合、「家賃が高すぎる」という印象を顧客に与えてしまい、客付けで不利になる可能性が高まります。
したがってリノベーション後の家賃引き上げ幅は、新築物件の家賃の最大8割以下に留めるのが現実的です。
▶リノベーション家賃設定詳細は過去記事をご覧下さい。
集客見直し
部屋探しされる方の多くは、賃貸検索サイトを利用しています。同サイトは「築年数」「家賃帯」といった希望条件を入力できるため、リノベーションをした物件であってもこれらの条件に合致しなければ、反響数を伸ばすことは難しくなります。
しかし10代後半～30代は、調べ物をする際にSNS検索を利用することが多い傾向があります。特にInstagramは以下の理由から、視覚的訴求がしやすく効果的です。
視覚的にアピールしやすく、反響が得られやすい
他のSNSと比較して、購買意欲が高いユーザーが集まりやすい
リノベーション物件に興味がある20～30代女性の利用率が高い
このため、リノベーションした部屋をInstagramに投稿することで、賃貸検索サイトでの反響数が伸び悩む場合でも補完でき、結果的に客付けが難しくなる可能性を抑えることが期待できます。
▶Instagram集客詳細は過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は築何年目で賃貸フルリノベーションを行えばいいのかについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
近年では築年数が古い物件の集客方法として、ホームステージングが注目されています。
最低限のリフォームを施し、魅力的な内装を演出することで反響数や成約率が向上するため、集客コストを抑えることができます。しかしこの方法は、以下のようなリスクやデメリットが発生しやすくなります。
家賃収入の大幅な増加は期待しずらい
属性が悪い借主が入居しやすくなるため、家賃滞納／騒音トラブルのリスクが高まる
目視できない部分の劣化が進むことで、建物寿命が短くなり、建具トラブルが発生しやすくなる
同質化になりやすいため、価格競争に巻き込まれる恐れがある
以上の点から、この手法を安易に選択することはおススメできません。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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