賃貸フルリノベーション築何年目が目安？
賃貸経営は右肩下がりのビジネスモデルと言われています。その理由は築年数の経過とともに物件の資産価値が下がり、空室の増加や家賃値下げ、修繕費用の増加などによって、収益性が低下しやすくなるからです。
結論からお伝えすると、築年数だけで一律に判断するのではなく、築20年以上を迎え、従来の空室対策を行っても3か月以上の空室が続くことが増えてきた時が、フルリノベーションを検討するひとつの目安です。
本記事では、賃貸物件のフルリノベーションは築何年目を目安に検討すべきなのかについて、弊社の自社所有アパートでの経験を交えながら解説します。
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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から年間平均95％以上への改善、年間家賃収入約430万円増加という、自社物件での実績をもとに、オーナー様の経営改善をサポートしています。
その実績は『全国賃貸住宅新聞』『楽待』などのメディアにも多数紹介されています。まずはお手軽な無料相談からお気軽にご相談ください。 [→詳しいプロフィールと解決事例は記事末尾へ]
【本記事でお伝えする結論】
築20年以上で、従来の空室対策を行っても3か月以上空室が続く場合は、フルリノベーションを検討する目安。
フルリノベーションは工期が長くなりやすく、施工費用も高額になる点が主なデメリット。
フルリノベーションを成功させるには、物件の差別化・適正な家賃設定・集客方法の見直しが重要。
１．賃貸フルリノベーションを行う目安は築20年
賃貸物件の家賃は、築年数の経過とともに下落する傾向があります。また、株式会社タスの「賃貸住宅市場レポート」では、首都圏における成約物件の平均募集期間はおおむね4か月台となっています。
築年数が比較的浅いうちは、設備や間取りなどの競争力を維持しやすいため、物件の状態や周辺相場によっては、原状回復や募集条件の見直しによって早期客付けを目指せる場合があります。
築10年を超えると、築年数の経過とともに物件の競争力は徐々に低下していきますが、設備や間取りなどが現在の入居者ニーズと大きく乖離していなければ、適正家賃で募集し、必要に応じて表装リフォームを行うことで対応できるケースもあります。
しかし築20年を超えてくると、水回りをはじめとした設備の老朽化が目立ちやすくなり、表装リフォームだけでは物件の印象を十分に改善できないケースも出てきます。
また、周辺の競合物件と比較した際に「この部屋を選びたい」と思ってもらえる理由が弱くなれば、家賃を下げるだけでは客付けが難しくなることもあります。
その結果、原状回復や適正家賃での募集といった従来の空室対策を行っても、空室が長期化するケースが出てきます。
こうした状況を改善する手段としてリノベーションがあります。リノベーションを行うことで、築年数が経過した物件でも設備やデザインを現在の入居者ニーズに合わせて改善でき、家賃の見直しや入居率の改善が期待できます。
そのためフルリノベーションを行う目安としては、築20年以上でこれまでの対策を行っても3か月以上空室が続く状況が発生している場合は、検討の時期に差し掛かっていると考えられます。
弊社が所有する1993年築・全20戸のファミリー向けアパートでも、原状回復を中心とした空室対策では客付けに苦戦するようになったことから、空室が発生した部屋を順次リノベーションするようになりました。
こうした実体験からも、築年数だけではなく、従来の空室対策で競争力を維持できているかを見極めることが重要だと考えています。
▶築20年以上の物件でリノベーションを検討する際の費用や改修の優先順位、投資回収の考え方については「空室対策リノベーション完全ガイド」で詳しく解説しています。
２．賃貸フルリノベーションのデメリット
築年数が古くなった物件をフルリノベーションすることで、入居率の向上や家賃収入の向上が期待できます。しかしその一方で、デメリットにも注意を払う必要があります。
ただし適切な対応策を講じることで、これらのデメリットを最小限に抑えることが可能です。ここでは賃貸リノベーションにおけるデメリットと対応策についてご紹介します。
工期が長くなる
一般的な原状回復やリフォーム工事は、工期が数日～1週間程度で完了するケースが多いですが、フルリノベーションの場合は、全面的な改修が必要なため工期に約1か月ほどかかります。
工期が長引くとその間は客付けができなくなるため、特に繁忙期にリノベーションを計画する際は注意が必要です。
施工費用が高くなる
リフォームに比べ施工箇所が増えるフルリノベーションは費用が高額になります。その影響で、貸主によっては借入を余儀なくされる場合もあり、さらに費用が増大すると、客付けできても利益が残りにくい状況に陥ることがあります。
しかし工夫次第でフルリノベーション費用を抑えることは十分可能です。以下に弊社物件で実践している具体的なリノベーション費用節約の取り組みをご紹介します。ただし過剰なコストカットを行うと、資産価値の向上が難しくなり、家賃の引き上げが困難になる可能性があります。
▶リノベーション費用の考え方や投資回収については、実際の自社物件の事例をもとに「賃貸リノベーション空室対策は費用対効果は期待できる？」で詳しく解説しています。
３．賃貸フルリノベーションを成功させる3つのカギ
賃貸フルリノベーションを成功させるためには、次の3点のポイントを意識することが重要です。それを怠ると、思うような効果を得るのは難しくなるでしょう。
差別化戦略
冒頭でお伝えした通り価値観の多様化が進む中で、リノベーションが行われた物件については、築年数だけで判断されるようなことは少なくなっています。
しかし今後リノベーションを手掛ける物件は、増加していくことが予想されます。その結果、競合リノベーション物件と同じような部屋を提供すれば、時間の経過と共にリノベーション価値は下落し、価格競争が激化する懸念があります。
安定した家賃収入を得るには競合物件との差別化を徹底して行い、ブランド価値を高めるリノベーションが不可欠です。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から空き室を随時リノベーションしています。競合物件との差別化を徹底するため、室内の一部に自然素材を取り入れています。
自然素材を使用すればリノベーションコストが上昇し、場合によっては利回りに影響が出る可能性があります。しかし競合物件との差別化を図ることで、時間の経過と共に「差別化の差」は次第に大きく広がるため…
リノベーション価値の目減りを最小限に抑えられ、家賃値下げ交渉が発生しにくい
資産価値が向上することで、仮に退去が発生しても早期客付けが可能／家賃値上げがしやすい
といった効果が期待できるため、安定した家賃収入を得られるようになりました。
▶1993年築20戸の自社所有アパートで実際に取り組んできたリノベーションの成果については、「空室対策リノベーション実績」で詳しくご紹介しています。
▶弊社の具体的なリノベーション事例については、関連記事「【2025年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開」で詳しくご紹介しています。
家賃設定
フルリノベーションを行うことで、従前と比べ資産価値が向上するため、家賃値上げがしやすくなります。ただし資産価値が向上したとしても新築物件の価値を上回ることはできません。
その結果として、新築物件の家賃より高く設定した場合、「家賃が高すぎる」という印象を顧客に与えてしまい、客付けで不利になる可能性が高まります。
したがってリノベーション後の家賃引き上げ幅は、新築物件の家賃の最大8割以下に留めるのが現実的です。
▶リノベーション後の家賃設定の考え方については、関連記事「リノベーション家賃設定で重要なこと」で詳しく解説しています
集客見直し
部屋探しをする方の多くは、賃貸検索サイトを利用しています。賃貸検索サイトでは「築年数」「家賃帯」などの希望条件を設定できるため、リノベーションした物件であっても検索条件に合致しなければ、物件を見てもらう機会が減ってしまう可能性があります。
一方、若い世代では調べ物をする際にSNSを利用する傾向があります。なかでもInstagramは20～30代女性にも利用されており、写真や動画を中心としたSNSであることから、リノベーション後の室内を視覚的に伝えやすい特徴があります。
特にリノベーション物件では、キッチンや洗面台、内装デザインなど、賃貸検索サイトの検索条件だけでは伝わりにくい魅力があります。実際に弊社のリノベーション物件でも、SNSで部屋を知った方から内見の申し込みがあり、その後成約につながった事例があります。
この経験からも、賃貸検索サイトだけでは物件を見つけてもらえない可能性を補う手段として、InstagramなどのSNSを活用し、リノベーションした部屋の魅力を直接伝えることも有効な集客方法のひとつだと考えています。
▶リノベーション物件をInstagramで発信する際のポイントについては、関連記事「Instagramを使った賃貸集客のコツ」で詳しく解説しています。
４．まとめ
今回は、賃貸物件のフルリノベーションは築何年目を目安に検討すべきなのかについて、お伝えしました。
築20年以上になったからといって、すぐにフルリノベーションが必要になるわけではありません。原状回復や募集条件の見直しを行っても3か月以上の空室が続くことが増えた場合は、検討するひとつの目安となります。
弊社でも1993年築の自社所有アパートで空室対策を見直し、2018年からリノベーションを進めてきました。その経験からも、築年数だけで判断せず、物件の競争力や空室状況を確認したうえで、差別化・家賃設定・集客方法まで含めて検討することが重要だと考えています。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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