近年の賃貸市場は物件供給が飽和状態のため全国的に空室率が悪化しています。そのため特に競争力が低下した築年数が古い物件は家賃値下げしても客付けが厳しく、物件によっては空室が半年～1年以上続いていることがあります。
空室問題を解決するには物件資産価値を高めるしか方法はなく、有効的なのはリノベーションです。
ただリノベーションは費用が高額になるため「費用対効果」が気になる貸主は結構多いのですが「コツ」さえつかめば早期客付け＋収益アップは確実に期待できます。
本投稿は空室対策リノベーションのコツについてお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．空室対策リノベーションの重要性
本題に入る前に空室対策リノベーションの重要性についてお伝えいたします。
空室問題の現状
総務省が調べたところによると少子化の影響で15～64才の人口（生産年齢人口）は1995年をピークに減少が続き2050年には5,275万人（2021年比29.2％減）に減少するとのことです。
賃貸物件を借りる方が少なくなれば必然的に空室率は悪化します。野村総研の調査によると賃貸空室率は2040年に40％前後になる予測を出していますが、公益財団法人 全国賃貸住宅経営者協会連合会が「平成30年住宅土地統計調査」を基に空室率を集計したところ、一部の地方都市ではすでに空室率25％台に達し…
栃木県
山梨県
和歌山県
の3件は空室率が30％を超えています。空室率が悪化すれば客付けできない物件が増えることを意味し、特に競争力が低下している築年数が古い物件は家賃値下げしても客付けが難しくなるため負のスパイラルに陥ってしまいます。
リノベーションがもたらすメリット
近年では部屋探しの多様化が進み、自分達の価値観、ライフスタイルに合わせた住まいを求める人が増加しています。
築年数が経過すると物件価値は下落しますが、設備や内装を一新するリノベーションすることで部屋探しされる方の価値観やライフスタイルと一致しやすくなるため、従前と比べ早期客付けが期待できます。
またリノベーションで物件価値が高まれば、リノベーションを機に家賃値上げができ、さらに一度リノベーションすると目減りが少なくなるため契約更新時借主から家賃値下げ要求が発生ししにくくなります。
つまりリノベーションすることで物件稼働率＆収益性を高めることが期待できます。
リノベーションの種類
リノベーションにはフルリノベーションと部分リノベーションの2種類あります。
フルリノベーションとは設備や内装、間取りを一新することで築年数の古さをブラッシュアップすることができます。フルリノベーションのメリットは資産価値が向上するため家賃値上げができる点ですが、費用が高額になるため早期客付けができないと利益が出るまで時間がかかる点はデメリットと言えます。
部分リノベーションとは内装や間取り変更はするものの一部の設備はそのまま生かすことで、リノベーションコストを抑えるやり方です。メリットはフルリノベーションと比べ費用を抑えることができる点です。
一方フルリノベーションと比べると付加価値が高くならないため、家賃値上げは正直難しいのがデメリットと言えます。
２．空室対策リノベーションのコツ
空室対策リノベーションと聞くと「どのようにリノベーションすればいいのか理解できない」方が多いと思いますが、実は今回紹介するコツをさえつかめばすぐに結果を出すことができます。
成約ターゲットをペルソナ設定する
空室対策リノベーションを100％成功させるには、誰に向けてリノベーションするか事前に予想した上でリノベーションすることです。つまり成約ターゲットが気に入る部屋を作れば訴求力が高まるため客付けに有利になります。
成約ターゲットの設定方法についてですが、例えば1LDK以上のファミリー物件をリノベーションする場合、入居される方は20～30代のカップルや新婚さんが多いと思います。
二人暮らしをされる方の特徴としては…
女性が部屋探しの主導権を握っている
女性は水回りに非常にこだわっている
女性はシンプル＆統一感がある部屋
を好む傾向のため、部屋全体のテイストをシンプルナチュラルにすると、内見時入居後の生活イメージを連想しやすくなるため反響数＆成約率が高くなります。
水回りは一新する
リノベーションで収益を伸ばしたいなら水回りは全て変えた方がベストです。ただ水回りを全て変えるとそれだけで150万円近い費用が掛かるため、既存設備を生かしたリノベーションすれば費用を圧縮することができます。
ただし女性にとってキッチンは「家事の中で最も長くいる場所」でこだわりを持つ方が多いため、キッチン交換は必ずすべきです。
築古さを取り除く
築年数が古い物件は新築物件と比べ機能性が低下しています。そのためリノベーションを機に機能性を高めることで内見時の物件印象を高めることができます。
例えば一般的な賃貸玄関はスイッチを押さないと照明をつけることができませんが、リノベーション時に人感センサーを内蔵することで築年数の古さを払拭することができます。
和室に付加価値をつける
概ね2000年以前に施工された一部のファミリー物件には和室が設定されています。賃貸に和室があると退去時表替え費用を借主が負担しなければならないため、客付けで不利になると言われています。
そのため和室がある物件は洋室に間取り変更することが多いですが、ただ住環境研究所が発表したリリースでは戸建て住宅を購入した若い世代は室内に和室を採用するケースが多いとのことです。
つまり若い世代は和室が決してダメではなく受け入れられる和室をつくれば、逆に差別化を図ることができ入居促進に繋げやすくなります。
家賃設定
リノベーションで一番悩むのは家賃設定ではないでしょうか？リノベーションすると資産価値が向上するため家賃値上げしやすくなるものの、新築物件以上の価値はないため家賃設定を新築並みにすると逆効果になります。
そのためリノベーションの家賃設定は最大でも新築家賃の8掛け以内に抑えると、リーズナブルと捉えてくれるため反響数を高めることができます。
３．空室対策リノベーション成功事例
弊社物件は築年数が経過しているため2018年からカフェスタイルに特化したリノベーションをしています。インテリアスタイルをカフェスタイルにした理由は、築年数の古さを逆にPRすることができると判断したからです。
競合物件との徹底的な差別化＋価値の目減りを最小限に抑えるため、可能な限り自然素材を用い手作り感や温かみが感じられるリノベーションにしています。
全20戸中14戸リノベーションを行い原則家賃値上げを目的としたフルリノベーションを展開しています。キッチン及び洗面台は弊社オリジナルで、壁には機能性を改善させる漆喰を施工。一部の部屋のみペンダントライト＆ダウンライトを標準設定することで、カフェの雰囲気を味わうことができます。
競合他社との徹底的な差別化空室対策リノベーションを行ったことで…
2020年以降3期連続増収増益、昨年度家賃収入過去最高を更新
物件稼働率も高水準を維持、昨年度稼働率は99.12％
平均成約期間は1か月前後、最短は退去翌日
と結果を残すことができ、弊社空室対策リノベーションは不動産系メディアから注目されています。
▶弊社空室対策リノベーションの詳細は過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は空室対策リノベーションのコツについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
近年の賃貸市場は空室率が悪化しているため、物件価値がないと判断されると適正家賃以下で募集しても空室を埋めることは難しくなります。
そのため築20年以上経過している物件で空室／収益に悩んでいる貸主は、リノベーションを行った方が確実に結果を出すことができます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
Comentários