空室対策コンサルタント ㈲山長
2023年11月11日6 分
最終更新: 3月25日
募集している部屋がなかなか埋まらない場合「適正家賃ではない」可能性があります。このような場合家賃を見直すことで反響数増加→成約に繋げられる可能性が高くなります。
ただ毎回このようなことが行われれば、家賃収入は確実に減少していきます。
家賃値下げ集客は、空室による家賃機会損失を防ぐことができる一方で、賃貸経営を中長期的な視点で見た場合、利幅を減らしキャッシュフローが悪化するだけになるため、家賃値下げ集客は絶対にしてはいけないと弊社では考えています。
本投稿は、家賃値下げ集客をしてはいけない理由についてお伝えいたします。
▼目 次
１．家賃収入が減少
２．既存入居者との家賃不均衡問題
３．利回りが低下し、売却時に損をする
４．入居者の質が低下し、トラブル増加
５．リノベして家賃値上げした方が、トク
６．まとめ
【本記事でお伝えする結論】
"家賃値下げ集客で重要なポイント”
家賃値下げしたことですぐに部屋が決まれば「費用対効果は高い」と一瞬思ってしまいますがその代償として家賃収入が減少してしまいます。
例えば、家賃5万円の部屋を1棟＝10戸／常に満室状態とし年1％家賃値下げした場合、年間の家賃合計をまとめてみると、このようになります。
築年数が経過すればするほど、修繕費は多く発生してしまうため家賃値下げ＝利幅は確実に減少してしまいます。
その結果、損益分岐点が非常に高い状態をキープすることができなければ、一気に経営が悪化してしまいます。
一定期間反響が得られなければ、仲介会社／管理会社は「家賃に問題がある」と判断して家賃値下げを貸主にお願いすることがあります。
家賃値下げしてしまうと、その情報は賃貸検索サイト上に反映されます。同じ物件で家賃帯が異なってしまえば「現借主」にとっては不満が大きくなってしまいます。
そのため家賃値下げを安易に行うと、現借主からクレームを言われてしまい家賃値下げを余儀なくされてしまい、収益が悪化してしまう懸念があります。
▶家賃値下げ集客の限界に関しては、過去記事をご覧下さい。
家賃値下げし続けていれば、当然ながら「利回り」も低下してしまいます。
そのため売却する際、売却金額が思っていたより低くなってしまう可能性が出てきてしまい、損をしてしまう可能性が高くなってしまいます。
▶家賃値下げによる売却時のデメリットに関しては、こちらをご覧下さい。
家賃値下げすることによって、入居者の質はどうしても低下します。
そのため他の入居者とのトラブル／家賃滞納が発生しやすくなりますので、管理上問題となってしまいます。
借家権の絡みもあり、借主が問題行動を起こしても簡単に退去させることはできません。
入居者の質の低下における一番最悪のシナリオは、入居者同士のトラブルが長期化しどちらが我慢ができずに退去してしまうことです。
トラブルによる退去となると、場合によっては「告知義務発生物件」となってしまいます。告知義務となると内見時に必ずその旨を伝えなければならないことから、家賃値下げしても空室期間が長期化してしまう可能性があります。
先程紹介した通り家賃値下げしても…
収益性低下
借主の質の低下による家賃滞納／管理トラブル増加の懸念
利回り低下による売却価格が下落
してしまう可能性が高いため、家賃値下げによる費用対効果は期待できません。さらに抜本的な経営改革をしないで家賃値下げばかりしている物件は、金融機関からの信用力も低下してしまいます。
近年では部屋探しの多様化が進んでいるため築年数が古くてもリノベーションを施せば、早期客付けは十分期待できますが、リノベーションの最大の懸念は多額の費用が掛かってしまうことです。
しかし家賃設定／リノベーション個所を検討／工夫することによって、費用をかけなくても上質の部屋を作ることができ入居促進に繋げることができます。
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弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き部屋を随時カフェスタイルに特化したリノベーションを展開。
自然素材の材料をふんだんに使ったカフェスタイルリノベーションは、女性のお客様から反響がとても多く、内見当日に入居申込される方が年々増加傾向となっています。
その結果4年前から増収増益＋満室達成を継続することができ、本執筆時の2024年3月25日現在満室状態を継続しています。
▶弊社リノベーションについては過去記事をご覧下さい。
今回は家賃値下げ集客をしてはいけない理由についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
近年注目されている空室対策として、最低限のリフォームをした上でホームステージングを行う方法があります。
コストをあまり変えずに室内印象をよくする同方法は、確かに一定の集客効果があります。
しかし家賃相場を意識した家賃設定を余儀なくされてしまうことから、集客できたとしても収益性はあまり期待することができないばかりか、価格競争に巻き込まれやすくなるため、キャッシュフローを改善させることが難しくなってしまいます。
昔と比べると築古物件であっても収益性を伸ばすことは可能となっています。安定的な賃貸経営を行うのであれば、やはり物件資産価値を高めた対策を行う以外方法はないと弊社では考えています。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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