空室対策で効果的な方法、特別に教えます。
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 3月2日
- 読了時間: 8分
不動産賃貸業界は、人口減少や戸建て（文所いマンション）住宅住替え、新規物件の増加により空室率悪化が深刻な状況です。特に地方都市では顕著で、賃貸空室率は2040年に40％前後になる見込みです。
空室率悪化は競争力が低下した築年数が古い物件が影響を受け、価格競争が激化しますが、需要と供給のバランスが崩れている以上、家賃値下げは逆効果となりキャッシュフローの悪化を招く可能性があります。
▶家賃値下げ集客の末路に関しては、過去記事をご覧下さい。
弊社物件は築年数が30年目を迎え物件がある山梨県は、賃貸空室率全国ワースト3位でエリア空室率は約3割です。そのため築年数が経過している物件は客付けに苦しむ傾向がありますが、弊社物件は2020年以降「増収増益＋満室達成」を継続し安定した賃貸経営を実現しています。
本投稿は弊社物件が実際に行っている「効果的な空室対策」について、お伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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【本記事でお伝えする結論】
"空室対策で押さえておくべき重要なポイント”
１．空室対策で必要なこととは？
空室対策で最も重要なのは「募集部屋が『顧客目線』であるか」どうかです。
例えば築年数が経過している物件の床はダークブラウン系の合板フローリングを使用されていますが、住環境研究所が発表したリリースによれば、若い世代ほど「明るい間取り」を好む傾向があります。そのため室内をリニューアルしなければ室内全体に暗い印象を与え訴求力を高めることが難しくなります。
そこで弊社物件ではリフォーム／リノベーションする際、床材は明るめの白系クッションフロアを採用しています。
白を基調とした部屋を作ることで室内空間が明るくなり、内見時の顧客満足度が向上し入居促進につながっています。
繰り返しになりますが空室対策で一番重要なのは、借主の立場に立った空室対策を行うこと。これを意識しないと、リフォームを行っても空室が埋まりにくくなり、実際弊社もそのジレンマに直面した経験があります。
▶住環境研究所が発表したリリース詳細は、こちらをご覧下さい。
▶借主の立場で考えた賃貸経営については、過去記事をご覧下さい。
▶弊社空室対策で実際に躓いてしまった事例に関しては、過去記事をご覧下さい。
２．空室対策で効果的な方法、特別に教えます。
先程もお伝えしましたが賃貸市場の需要と供給のバランスは完全に崩壊し、借り手側が圧倒的に有利な時代となっています。
内見からの成約率は約２割と言われているため、空室対策で確実に結果を出すためには以下３点を徹底的に対応すること重要です。（弊社物件も実際に行っています）
差別化できる設備導入
貸主自ら物件清掃
SNS集客
それではそれぞれの対策を見ていきましょう。
１）1つでもいいので差別化できる設備を導入する
賃貸物件は築年数の経過と共に「資産価値が下落」するため、家賃を維持することが難しくなります。しかし資産価値を高めるリフォーム／リノベーションを行うことで、家賃維持or家賃値上げは可能となります。
ただし賃貸業界は競争が激化しているため、競合他社との差別化を図ることができないと、仮にリフォーム工事などを行っても、空室期間が長期化してしまう可能性があります。
早期に客付けを図るためには、競合他社にはないオリジナルの要素を用意する必要があります。同じような部屋ではとコモディティ化が進み、価格競争に巻き込まれやすくなります。
独自性を持たせることで、他社物件との差別化を図ることが可能になります。
そこで退去リフォームやリノベーションをする時は、1つで結構ですので「他社物件にはないオリジナルな部屋」を作ることが求められます。
弊社所有物件においては、築年数が経過していることもあるので、空き部屋を随時リノベーションを行っていますが、リノベーションされた部屋には、完全オリジナルのカフェスタイルキッチンを導入しています。
これにより独自性を持たせた魅力的な空間を提供できます。
弊社物件はファミリータイプで、入居される方の多くはは20～30代のカップル／新婚さんで女性が部屋探しの主導権を握っています。
女性が好むインテリアテイストは「北欧」「シンプルナチュラル」が圧倒的に多く、また女性がカフェに行く動機としては「ゆっくりと話ができるか」です。
そこで、リノベーション部屋のコンセプトを「賃貸だけどおうちカフェができる」に設定すれば新規顧客獲得ができると判断し、カフェスタイルに特化したリノベーションを展開しています。
特にキッチンは女性にとって重要なエリアであるため、弊社ではオリジナルのキッチンを開発しました。その結果競合他社との差別化が図られ、入居の決め手となり、家賃値上げしても早期客付けに成功することができました。
このアプローチが結果的には顧客満足度にもつながっています。
▶顧客目線で募集をする重要性に関しては、過去記事をご覧下さい。
▶弊社オリジナルキッチン詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
２）物件清掃は貸主が行う
空室対策において「物件清掃が必要なの？」と疑問に思う方もいるかもしれません。実は空室対策の基本は物件清掃にあります。
例えばカーディーラーで新車試乗時に「試乗車が汚れている」ことはまずありえません。試乗車がピカピカなの担当者が事前に清掃しているからです。
賃貸物件も同様で、物件共用部や外観周りゴミや雑草があれば物件印象は悪くなり「入居したい」と思う人は誰一人いません。
特に女性は清潔感がない物件には拒否感を抱くため、なおさら注意が必要です。
もし物件が自宅近くにある場合、貸主自ら物件清掃をしてみてはいかがでしょうか？
掃除は、特段難しいことではありません。定期的に物件掃除を行うことで借主との関係が深まり、悩みや相談に応じることができます。借主からの要望を可能な限り対応することで、借主が「あの物件は住みやすくていいよ」と口コミしてくれるかの姓が高まります。
弊社物件でも、オーナーである自分は「平日の午前中」に掃除を行っていますが、掃除の御陰で空室対策に対するアイデアが浮かび、2018年から展開してるカフェスタイルに特化したリノベーション事業も、多くの借主／知人の発言をヒントに大ヒットしました。
弊社の掃除実践をマーケティングに結び付けてる点について、日本総研の石川智久・上席主任研究員も高く評価しています。詳細はツギノジダイ『組織を動かすためにまず何をする？ 石川智久さんが選ぶ５本』をご覧下さい。
３）SNS集客をする
日本におけるSNS普及率は年々増加しており、SNSを利用している人の約8割は「コミュニケーションを行う目的」としていることがICT総研の調べで明らかになっています。
SNS利用率で最も高かったのは、LINEで77.4％、Twitter38.5％、Instagram35.7％となっています。
つまり日常生活で「SNSが利用されている」ということは、SNSに物件情報を掲載すれば物件情報を見てくれる可能性が高まり、反響数UPが期待できます。
上図は弊社物件公式サイト上における1年間の検索履歴（アナリティクス）ですが、実は弊社所有物件に入居された約8割以上は「XやInstagram」経由です。
公式サイトを開設したことで、築年数や家賃相場に左右されることもなく、物件クオリティーで判断して頂けるようになりました。その結果反響率＋成約率も年々上昇傾向となっています。
▶SNS集客の重要性に関しては、過去記事・動画をご覧下さい。
３．まとめ
今回は弊社物件が実際に行っている「効果的な空室対策」について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
今後の賃貸業界は空室率悪化が進むため、客付けできない物件はさらに増加することが予想されます。
しかし今回紹介した弊社の空室対策は業界的にはイノベーションに近いものがあり、実践して頂ければ客付け効果は確実に期待できると考えています。
この空室対策が貸主の賃貸経営に役立つことを願っています。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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