成功している賃貸オーナーの共通点とは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2月1日
- 読了時間: 7分
不動産投資は他の投資と比べるとリスクが少ないため近年では、副業感覚で始められる方が増えています。
しかし今後賃貸空室率は地方都市だけではなく都市圏でも予想されるため、資産価値が低下した物件では収益性が低下するリスクが高まります。
賃貸経営を取り巻く環境は厳しさが増していますが、それでも成功している賃貸オーナーは数多くいます。その成功の大きな要とは…
経営者としての自覚を持っているかどうか
です。経営者意識を持つ賃貸オーナーは、管理会社に管理委託しても自ら動き対応しています。実は管理会社や仲介会社は賃貸オーナーがしっかりと関与し意見を聞いてくれることで、より積極的にサポートしてくれます。
本投稿は成功している賃貸オーナーの共通点について、お伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
"成功している賃貸オーナーの共通点”
１．成功している賃貸オーナーとは？
成功している賃貸オーナーの特徴は、借主や管理／仲介会社目線に立った賃貸経営を行っています。一見すると当たり前のことですが、ただ殆どの物件では貸主目線の対応に偏っていることが多いのです。
借主／管理／仲介会社目線に立った賃貸経営を行うとどうして成功するのか、説明いたします。
１）借主目線で動いている
設備対応に積極的
物件付帯設備の所有権は賃貸オーナーにあります。賃貸設備は約5～10年で経年劣化が進むため定期的な設備交換が必要になります。
経年故障が発生すると修繕費は賃貸オーナーの負担となります。
成功している賃貸オーナーは修繕対応が遅れることで「退去のきっかけ」を作ってしまうことを理解し、迅速な対応と設備投資に積極的な姿勢を示しています。その結果顧客満足度が向上し長期入居に繋がります。
物件クオリティーを意識している
近年の賃貸市場は物件供給数過多／過当競争が進んでいるため、成功している賃貸オーナーは原状回復程度のリフォームでは早期客付けや安定した家賃収入を得ることが難しいことを理解しています。
そのため築年数が経過すると室内クオリティーを高めるリノベーションを行い、収益UPを図っています。リノベーションすると資産価値が高まり価値の目減りを抑えられるため、従前と比べ…
募集時に家賃値上げがしやすくなる
契約更新時借主から家賃値下げ要求が発生しにくくなる
ため安定した家賃収入を得ることが期待できます。
▶弊社物件でもリノベーションを行うことで収益改善を図ることができました。詳細は過去記事をご覧下さい。
２）物件管理を徹底している
部屋探しされる方が物件内見をする際、最初に確認するのが物件共用部です。ごみ置き場／駐輪場／共用廊下が清潔であることは物件全体の印象を大きく左右します。
共用部が汚れている物件は募集部屋が清潔でも「入居したい」と思う人は少ないため、客付けが難しくなります。
成功している賃貸オーナーは物件清掃の重要性を理解しているため、定期的な清掃を行い物件景観を最適な状態に保つ努力をしています。
▶弊社物件の管理取組に関しては、過去記事をご覧下さい。
３）仲介会社との連携がうまくいっている
賃貸経営を成功させるには、仲介会社の協力が不可欠です。
成功している賃貸オーナーは、物件のクオリティーを向上させるだけではなく、担当者に一定の裁量権を与えています。これにより内見時に交渉が入った際もスムーズにクロージングができるよう対応しています。
広告料設定すると空室対策に効果があると言われていますが…
内見者が希望する部屋と広告料物件に接点が少なければ紹介されにくい
仲介会社訪問件数は減少傾向
のため、昔と比べると広告料設定による費用対効果はあまり期待できないのが現状です。
▶広告料の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
４）リスクマネジメントを意識している
成功している賃貸オーナーは、賃貸経営が今後厳しくなることを把握し「どうすれば賃貸経営が安定するのか？」しっかりと考えています。この先を見据えた戦略が持続的に続く成功のカギとなります。
賃貸経営に取り巻くリスクとは…
空室リスク
家賃下落
家賃滞納
入居者トラブル
設備対応トラブル
サブリース契約
が挙げられます。サブリース契約以外は賃貸オーナー次第で対応することが十分可能で、実際地方都市で賃貸経営しているオーナーは、リスクマネジメントをしっかりと理解し適切な対策を講じています。
▶リスクマネジメントの詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
２．金融機関との関係が良好
成功しているオーナーは金融機関との連携を非常に重視しています。
かぼちゃの馬車事件によって不動産融資が非常に厳しくなりましたが、成功しているオーナーは黒字経営を継続させまた積極的に借入を行っているため、金融機関からの信用も高まりその結果金利引き下げを認めてくれることがあります。
弊社物件は従来の空室対策では集客が難しいと判断し、2018年から差別化リノベーションに取り組むことを決意しました。
1室あたり200～300万円近い費用がかかるリノベーションを行うことに対して、当初メインバンクは懐疑的でした。
しかし2年後から3期連続増収増益を達成。昨年度（2024年）アパート収入が過去最高を更新。その結果メインバンクから今までの業績を評価して頂き…
一部の借入金利を引き下げ
複数あったリノベーション融資を一本化
アパートローン融資などの大口融資を借換
してもらうことができ、今までと比べるとキャッシュフローがより改善されました。
▶弊社事業の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は成功している賃貸オーナーの共通点について、お伝えしてきました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
需要と供給のバランスが均衡だった時代は、何もしなくてもすぐに部屋は埋まりました。しかし今は物件供給数が飽和＋人口減少の影響もあり、今後賃貸空室率はさらに悪化することが予想されています。
賃貸業界を取り巻く環境は厳しくなりますが、オーナー自ら対応することで、大空室時代を迎えても安定した経営は十分期待できます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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