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【アパート経営】家賃相場より高くても入居が決まる!リノベーションポイントとは?


物件資産価値が向上するリノベーションは、収益性が低下した築年数が古い物件を再生させることが期待できます。



近年は部屋探しの多様化が進み築年数だけで物件判断される方は少なくなってきました。そのため昔と比べると築年数が古くてもリノベーションすることで早期客付けさせることは十分期待できます。



またリノベーションすると従前より資産価値が高くなるため、家賃相場より高い家賃設定しても入居が決まる点はメリットと言えます。ただリノベーション効果を最大化させなければ家賃値上げは難しくなってしまいます。



本投稿は家賃相場より高くても入居が決まるリノベーションポイントについてお伝えいたします。


 

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▼目 次

 

【本記事でお伝えする結論】




1.なぜリノベーションが効果的なのか?


なぜリノベーションが有効なのか?

近年リノベーション物件が注目されていますが、どうして築年数が古い物件をリノベーションすると効果が期待できるのでしょうか?



その理由として以下の2点を挙げることができます。



  • 賃貸市場の変遷

  • 新築と比べ家賃が安くデザイン性がいい



それではそれぞれの理由を見ていきましょう。


賃貸市場の変遷


少なくとも1990年代までは賃貸物件の供給数は圧倒的に少なかったため、貸し手側が圧倒的に有利でした。礼金制度が生まれたのも上記が背景にあり、また空室が発生しても貸し手側の言い値でも早期に部屋が埋まっていました。



しかし賃貸物件を最も借りる人口=生産年齢人口(15~64才)は1995年をピークに減少傾向となり、また賃貸物件供給数は節税対策/不動産投資参入者が多くなったことで需要と供給のバランスが崩壊。



その結果競争力が低下した築年数が古い物件は、原状回復/家賃値下げしても部屋が埋まりにく物件によっては1年以上空室状態が続く事も珍しくはありません。


新築と比べ家賃が安くデザイン性がいい


リノベーション物件が注目されているのは、新築物件と比べ家賃が安くデザイン性が優れているからです。



新築物件は募集開始と同時に早期に部屋が埋まってしまいますが、家賃や初期費用が高額になってしまうため予算が合わない方は諦めるしかありません。



しかし受け皿となるリノベーション物件があることで部屋探しの選択肢が広がり、また部屋探しの多様化/SDGsの普及によりリノベーションさえ行っていれば築年数だけで物件判断される方が少なくなってきています。



そのためリノベーションを行うと原状回復した部屋と比べ早期客付けが期待できます。



2.【アパート経営】家賃相場より高くても入居が決まる!リノベーションポイントとは?


【アパート経営】家賃相場より高くても入居が決まる!リノベーションポイントとは?

リノベーションすると物件資産価値が向上するため、リノベーションを機に家賃相場より高い家賃設定しても早期客付けは期待できます。



ただ部屋探しされる方はエリア内家賃相場を確認しながら内見しているため、早期客付けさせるには家賃以上のリノベーションクオリティーにしなければ難しくなります。



特に以下3点はリノベーション成功のカギを握っているため、リノベーションを行う際は意識して対応することが求められます。



  • キッチン差別化

  • 室内照明

  • 室内デザイン



それではそれぞれのポイントを見ていきましょう。



1)キッチン差別化


賃貸物件に設置されているキッチンはスペースの関係上、戸建て住宅に設置されているキッチンと比べ機能性が低下しています。



特に賃貸のキッチンは作業スペースが狭いため、ただ単にキッチン交換しただけでは競合他社と同じになり訴求効果が期待できません。



キッチンリノベーションする際、デザイン性が良いキッチンを導入することは必須ですが「作業スペースと収納スペース」を強化したキッチン空間にしないと、使い勝手が悪いキッチンに見えてしまうため客付けが難しくなってしまいます。



 

▶キッチン差別化の詳細は、過去記事をご覧下さい。


 

2)室内照明


リノベーション物件であっても居住空間(LDK/洋室)の照明は借主が用意することになり、殆どの場合明るさを求めシーリングライトを設置する可能性が高くなります。



ただシーリングライトは生活感が前面に出てしまうため、見方によってはリノベーション効果を最大化させることが難しくなってしまいます。



家賃相場より高いリノベーション部屋を作るのであれば、少なくともLDKはデザイン性が優れているダウンライトやペンダントライトと設置した方が訴求効果が高くなり客付けに有利になります。



 

▶室内照明の詳細は、過去記事をご覧下さい。


 

3)室内デザイン


リノベーション物件は、室内インテリア次第で成約の可否が決まってしまうと言っても過言ではありません。部屋探しされる方は入居後の生活イメージを連想させながら内見しているからです。



そのためリノベーション部屋を作る際、人気が高い室内インテリアにすることが重要となります。因みにmitainaが男女200名に理想のインテリアテイストを聞いたところ最も人気が高かったのは「北欧スタイル」でした。



4)既存設備を有効活用する際のポイント


リノベーションは原則設備交換をすることが前提となりますが、設備をすべて交換するとリノベーション費用が高額になってしまいます。



既存設備の使用状態が良ければ、リノベーション時そのまま活用するケースがありますが活用する場合、内装は必ず一新して下さい。



内装を一新すると設備の古さが目立ちにくくなり、内見時の物件印象が悪くなることは殆どありません。ただしキッチンは古さが最も出てしまうため交換は必須です。


 

▶既存設備を生かす場合の注意点詳細は、過去記事をご覧下さい。


 

5)意外と見落としてしまう部分とは?


築年数が古い物件は新築物件と比べ収納力が弱くなっているため、リノベーションを機に収納力を強化していますが、一部リノベーション物件のみですがシューズボックスをそのまま活用していることがあります。



築年数が古い物件のシューズボックスは容量が小さくまた女性用ブーツを収納することが難しいため、使い勝手はとても悪くなってしまいます。



内見時に「利便性が期待できない」と思わせてしまうと、早期客付けは難しくなってしまうため、リノベーション時にはシューズボックスは交換し、また室内収納がクローゼット化になっていない場合は対応することをおススメします。



3.退去後わずか1日で客付け成功!家賃値上げ成功した弊社リノベ物件紹介


カフェスタイルキッチン


弊社物件は築年数が経過しているため2018年からカフェスタイルに特化したリノベーションを展開。原則フルリノベーションを行い、従前より家賃8~10%値上げして募集しています。



エリア内の同築年家賃相場は5万円台前半であることから、弊社リノベーション部屋の家賃は相場と比べ1,5万円高くなりますが、2020年以降満室+増収増益を達成することができています。



弊社物件では先月まで満室状態が続いていましたが、今月7日に1件退去が発生しました。退去理由は戸建て住宅住替えです。



こちらの部屋は3年前にフルリノベーションを行い…



  • カフェスタイルキッチン導入、LDKはペンダントライト&ダウンライト施工

  • 白を基調とした統一感がある室内空間

  • キッチン以外の水回りは既存設備を生かし内装を一新


させましたが、実は入居中に内見予約が入り退去翌日に内見→入居申込が入りました。また再募集の際家賃を2,000円値上げしましたが特段問題なく入居して頂くことができました。



 

▶早期客付けに成功したこちらの部屋の詳細は、過去記事をご覧下さい。


 

4.まとめ


今回は家賃相場より高くても入居が決まるリノベーションポイントについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。




築年数が古くなった物件の収益性を改善させるには、リノベーションはとても効果的です。ただたとえ資産価値が高くなったとしても新築物件並みの家賃設定をしてしまうと、オトクさが半減してしまいかえって逆効果となってしまいます。



家賃設定は最大でも新築物件家賃の8掛けまでがマストです。




今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない!」という方もいらっしゃるのではないかと思います。


そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。


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空室対策コンサルタント 有限会社山長
有限会社山長 長田 穣

取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます!


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