【アパート経営】家賃相場より高くても入居が決まる！リノベーションポイントとは？
近年では部屋探しの価値観も多様化しているため、築年数だけではなく、設備やデザイン、使いやすさを含めて比較されるケースもあります。
そのため、築年数が古いアパートでも、リノベーションによって物件の付加価値を高めることで、家賃相場より高い家賃設定でも入居が決まることがあります。
弊社では1993年築の自社アパートで2018年からリノベーションを進め、キッチン・照明・室内デザインなどを改善してきました。リノベーションした部屋では、従前より家賃を8～10％値上げして募集しています。
ただし、単に設備を新しくするだけでは、家賃値上げにつながるとは限りません。部屋探しをされる方が「この家賃でも住みたい」と感じる差別化が重要です。
本記事では、自社物件で実践してきた経験をもとに、家賃相場より高くても入居が決まりやすいリノベーションのポイントについてお伝えします。
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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から年間平均95％以上への改善、年間家賃収入約430万円増加という、自社物件での実績をもとに、オーナー様の経営改善をサポートしています。
その実績は『全国賃貸住宅新聞』『楽待』などのメディアにも多数紹介されています。まずはお手軽な無料相談からお気軽にご相談ください。 [→詳しいプロフィールと解決事例は記事末尾へ]
▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
築古物件でも、付加価値を高めるリノベーションで家賃アップは期待できる。
家賃アップには、キッチン・照明・室内デザインによる差別化が重要。
既存設備を活用し、費用をかける部分を見極めることが費用対効果を高めます。
１．なぜリノベーションが効果的なのか？
近年リノベーション物件が注目されていますが、なぜ築年数が古い物件をリノベーションすると効果が期待できるのでしょうか？その理由として以下の２点が挙げられます。
賃貸市場の変遷
新築と比べ家賃が安くデザイン性が優れている
それではこれらの理由について詳しく見ていきましょう。
賃貸市場の変遷
少なくとも1990年代までは賃貸物件の供給数は圧倒的に少なく、貸し手側が非常に有利な状況でした。そのため礼金制度が広まり、空室が発生しても貸し手側の希望家賃で早期に部屋が埋まることが当たり前でした。
しかし時代が進むにつれて状況は大きく変わり、賃貸物件を最も借りる生産年齢人口（15～64歳）は1995年をピークに減少傾向になっています。一方で賃貸物件の供給は節税対策や不動産投資参入者の増加により増え続けたことで、需要と供給のバランスは崩れてしまいました。
その結果競争力が低下した築年数が古い物件は、原状回復や家賃値下げしても部屋が埋まりにくく、物件によっては1年以上空室状態が続くことも珍しくはありません。
新築と比べ家賃が安くデザイン性がいい
賃貸市場において需要と供給のバランスが崩れると、部屋探しされる方は、より新しい物件を選ぶ傾向が強まります。
しかし近年では部屋探しに対する価値観は多様化しており、築年数だけで物件判断される方は減少しています。これはライフスタイルに合った暮らしを希望する方が増えたことが背景にあり、そのニーズに応える形でリノベーション物件が注目されています。
リノベーション物件は築年数が20年以上経過していますが…
設備や間取りが現在のライフスタイルに合わせて一新されている
デザイン性や設備が新築並みなのに、家賃がリーズナブルなため部屋探しの選択肢が広がる
が期待できます。
▶空室対策としてリノベーションを検討するタイミングや費用対効果、成功させるポイントについては、関連記事「空室対策リノベーション完全ガイド」をご覧ください。
２．【アパート経営】家賃相場より高くても入居が決まる！リノベーションポイントとは？
リノベーションすると物件資産価値が向上するため、リノベーションを機に家賃相場より高い家賃設定しても早期客付けは期待できます。
ただ部屋探しされる方はエリア内家賃相場を確認しながら内見しているため、早期客付けさせるには家賃以上のリノベーションクオリティーにしなければ難しくなります。
特に以下3点はリノベーション成功のカギを握っているため、リノベーションを行う際は意識して対応することが求められます。
キッチン差別化
室内照明
室内デザイン
それではそれぞれのポイントを見ていきましょう。
１）キッチン差別化
賃貸物件を探している方にとって、キッチンは重要な評価ポイントのひとつです。
クックパッド株式会社が実施した調査では、物件を選ぶ際に「駅までの距離」「家賃」「リビングの広さ」といった条件を妥協してでも、充実したキッチン環境がある物件を選ぶと回答した方が、それぞれ過半数を超えています。
一方、賃貸物件のキッチンはスペースの制約があるため、作業スペースや収納スペースが十分に確保されていないケースもあります。そのため、単にキッチンを新しいものに交換するだけでは、競合物件との差別化が難しくなります。
弊社が2018年から開催している「見るだけ見学会」のアンケートでも、「リノベーション部屋で一番気に入った設備」として、約70％の方がキッチンと回答しました。
そのため弊社では、キッチンリノベーションを行う際、デザイン性だけではなく、作業スペースと収納スペースを確保し、使いやすさも高めることを重視しています。
▶弊社が実践しているキッチンリノベーションとアンケート結果については、関連記事「弊社アパートの人気№1リノベーションルームを大公開！キッチン編」をご覧ください。
２）室内照明
賃貸物件では基本的に室内照明は設置されていないため、借主が用意することが多いです。その際、明るさを求めてシーリングライトを設置するケースが多くなります。
しかし、せっかく室内をリノベーションしても、照明が内装デザインと合っていなければ、部屋全体の統一感を十分に出せないことがあります。
また、リノベーション物件を選ぶ方の中には、一般的な賃貸物件にはないデザイン性の高い部屋を求める方もいます。そのため、リノベーションを機にLDKなどの照明も内装に合わせて変更することで、競合物件との差別化につながりやすくなります。
▶リノベーション物件における照明選びや弊社の施工事例については、関連記事「【照明リノベーション】リノベ部屋の魅力を最大化させる」をご覧ください。
３）室内デザイン
部屋探しをされる方は、入居後の生活をイメージしながら内見するため、リノベーション物件の成約可否は、室内デザインにも左右されます。
そのためリノベーション部屋を作る際は、単に人気のインテリアスタイルを取り入れるのではなく、成約ターゲットの年齢層やライフスタイルに合わせた室内デザインにすることが重要です。
さらに、部屋ごとにデザインを変えるのではなく、部屋全体に統一感を持たせ、家具などをレイアウトしやすい空間にすることも求められます。
弊社では、20～30代のカップルや新婚世帯を主な入居ターゲットとして、白を基調とした内装やカフェスタイルキッチンなどを採用し、部屋全体に統一感を持たせたリノベーションを行っています。
このように、ターゲットを明確にしたうえで室内デザインを考えることで、入居後の生活をイメージしやすい部屋づくりにつながります。
４）既存設備を有効活用する際のポイント
リノベーションでは、すべての設備を新しく交換すると工事費が高くなるため、既存設備を活用する部分と交換する部分を見極めることが重要です。
ただし、築20年以上経過した物件では、水回り設備にも経年による古さが目立つようになります。特にキッチンや浴室は、室内の中でも古さを感じやすい部分のため、リノベーションを行う際には交換や改修を検討した方がよいと考えています。
弊社物件も1993年築ですが、築24年目となる2018年にリノベーションを始めるまでは、水回り設備を一度も交換していませんでした。
そのため、リノベーションでは水回りを重点的に見直し、キッチンについては室内全体のリノベーション内容に合わせて交換しています。キッチンを重視している理由については、前述の「キッチン差別化」で紹介したとおりです。
一方、既存設備の中でも、そのまま活用してもリノベーション後の使い勝手や室内全体の印象に影響しにくいものについては、無理に交換する必要はありません。
限られた予算の中で物件の付加価値を高めるには、すべてを新しくするのではなく、費用をかける部分と既存設備を活用する部分にメリハリをつけることが重要です。
▶既存設備を活用してリノベーションする際の注意点については、関連記事「既存設備活用した賃貸リノベーションする際の注意点とは？」をご覧ください。
５）意外と見落としてしまう部分とは？
築年数が古い物件は新築物件と比べ収納力が劣っているため、リノベーションを機に収納力を強化することが重要ですが、シューズボックスや棚がある収納は意外と見落としてしまうことが多いため注意が必要です。
シューズボックスの交換
古い物件にあるシューズボックスは収納容量が小さく、特に女性用ブーツを収納するのが難しいため改善しないと内見時に利便性が期待できないと判断され、客付けで不利になります。
大容量のシューズボックスを導入することで、収納力が大幅に向上し、棚の高さが調整できるものを選べばブーツやハイヒールなどの様々な靴を収納でき、玄関がすっきりします。
▶築古アパートのシューズボックスを交換して収納力を高める方法については、関連記事「賃貸アパート玄関収納を改善させる方法」をご覧ください。
収納のクローゼット化
築年数が古い物件にはクローゼットが設置されていないことが多く、中央に棚があるタイプが一般的です。このため収納容量の拡充が難しく、利便性が損なわれることがあります。
収納のクローゼット化は数万円で対応でき、棚を撤去しハンガーパイプを設置することで、収納力が向上し室内をスッキリと保つことができます。
これらの対策を行うことで従前と比べ収納力は大幅に向上し、内見時の印象を高めることが期待できるため、費用対効果が高い空室対策となります。
▶既存収納をクローゼット化して収納力を高める方法については、関連記事「間取りを変えずに収納力を強化する方法」をご覧ください。
３．退去後わずか1日で客付け成功！家賃値上げ成功した弊社リノベ物件紹介
弊社物件は築年数が経過しているため2018年からカフェスタイルに特化したリノベーションを展開しています。原則フルリノベーションを行い、従前より家賃8～10％値上げして募集しています。
エリア内の同築年家賃相場は5万円台前半であるため、弊社リノベーション部屋の家賃は相場よりも1.5万円高くなりますが、2020年以降満室をほぼ維持し、4期連続で増収増益を達成しています。
今回紹介するリノベーション部屋は2024年4月7日に退去されました。退去理由は戸建て住宅への住替えです。
こちらの部屋は3年前にフルリノベーションを行い…
カフェスタイルキッチン導入、LDKはペンダントライト＆ダウンライトを設置
白を基調とした統一感がある室内空間
キッチン以外の水回りは既存設備を生かし内装を一新
した部屋ですが、入居中に内見予約が入り退去翌日に内見を行いすぐに入居申込が入りました。また再募集の際家賃を2,000円値上げしましたが特段問題なく入居していただくことができました。
▶築古物件を早期客付けさせた具体的な事例については、関連記事「【空室対策リノベーション】築古物件を一瞬で客付けさせた3つのポイントとは？」をご覧ください。
▶弊社では2018年から自社物件で空室対策リノベーションを行い、入居率や家賃収入の改善に取り組んできました。具体的な改善実績については「空室対策リノベーション実績」をご覧ください。
４．まとめ
今回は、家賃相場より高くても入居が決まりやすいリノベーションのポイントについてお伝えしました。
リノベーションというと、設備や内装をすべて新しくするイメージがありますが、工事範囲を広げるほど費用も高くなるため、すべてを交換する必要はありません。
重要なのは、入居者への訴求効果が期待できるキッチンや室内デザインなどには費用をかける一方、まだ活用できる既存設備はできるだけ残すことです。
弊社でも、既存設備を活用しながら、必要な部分を重点的にリノベーションすることで工事費とのバランスを図ってきました。
ただ単に新しくするのではなく、「変える部分」と「残す部分」を見極めながら物件の付加価値を高めることが、費用対効果を意識したリノベーションでは重要です。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
「家賃をどこまで上げられるのか」「どこを優先してリノベーションすべきか」など、物件ごとの判断に迷われている場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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