築古でもリノベを行えば、家賃アップは可能？
部屋探しの価値観が多様化するなか、物件の築年数だけでなく、間取りや設備、デザイン、暮らしやすさなども比較されるようになっています。
そのため、築年数が経過した物件でも、入居者ニーズに合わせたリノベーションを行い、物件に新たな価値を加えることができれば、家賃アップを目指すことは可能です。
ただし、単に内装や設備を新しくすれば家賃を上げられるわけではありません。エリアの家賃相場や競合物件、入居ターゲットを確認したうえで、「この家賃でも住みたい」と感じてもらえる部屋をつくることが重要です。
弊社でも築年数が経過した自社所有アパートで2018年から空室対策リノベーションを進め、ターゲットを明確にした部屋づくりと家賃設定を実践しています。
本記事では、こうした自社物件での実体験をもとに、築古物件でもリノベーションによって家賃アップを目指せる理由と、家賃設定で注意すべきポイントを解説します。
▶築古アパートの空室対策としてリノベーションを検討している方は、費用や考え方、実際の取り組みをまとめた「空室対策リノベーション完全ガイド」も併せてご覧ください。
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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から年間平均95％以上への改善、年間家賃収入約430万円増加という、自社物件での実績をもとに、オーナー様の経営改善をサポートしています。
その実績は『全国賃貸住宅新聞』『楽待』などのメディアにも多数紹介されています。まずはお手軽な無料相談からお気軽にご相談ください。 [→詳しいプロフィールと解決事例は記事末尾へ]
【本記事でお伝えする結論】
"家賃アップを目指すリノベーションで重要な3つのポイント”
築古物件でも、入居者ニーズに合ったリノベーションを行うことで、家賃アップを目指すことは可能。
家賃アップを目指すなら、入居ターゲットを明確にし、その層に選ばれる部屋づくりを行うことが重要。
リノベーションで物件価値を高めても、新築物件と同水準の家賃設定は慎重に判断する必要がある。
１．なぜ空室が発生するのか？
賃貸物件において空室が発生しやすくなる主な要因として、物件資産価値の低下と、物件供給の増加が挙げられます。
それではこれらの原因について、詳しく見ていきましょう。
物件資産価値の低下
賃貸物件の価値は時間の経過と共に下落しますが、これは物件の経年劣化、新築物件との競合により家賃が下がることが主な要因です。
物件価値が低下すると競争力が低下するため、空室が目立ってしまいます。しかし部屋探しされる方は家賃予算が合えば、少しでも築年数が浅い物件を選ぶ傾向があるため、競争力が低下した物件は適正家賃で募集しても空室が埋まりにくくなります。
▶適正家賃の詳細に関しては、関連記事「適正賃料の問題点とは？」をご覧ください。
物件供給数の増加
日本の人口は2008年をピークに減少傾向にあります。人口が減れば借り手が見つかりにくくなり、結果として空室率は上昇することになります。
特に地方都市は人口減少が急速に進んでいるため、賃貸空室率が深刻な問題になっています。
近年では節税対策や出口戦略の一環として、新規物件が建設されています。すでに賃貸物件の供給は過剰な状態ですが、新築物件や築年数が浅い物件は競争力が高いため、募集が行われると早期に部屋が埋まる傾向があります。
そのため競争力が低下した築年数が古い物件は、空室が長期化しやすくなります。
２．築古でもリノベを行えば、家賃アップは可能？
結論から先に申し上げますと、築年数が古くてもリノベーションを行えば家賃値上げは可能です。その理由について詳しく説明いたします。
理由①：築年数を気にしない入居希望者もいる
エイブルが築年数の許容範囲について調査した結果、「リフォームを行っていれば問題ない」「築年数に対してこだわりがない」と回答した方は、全体の約3割となっています。また、築20年以上の物件を許容する回答も見られました。
この調査結果から、築年数が経過した物件であっても、リフォームの状態などによっては入居検討の対象となり得る層が一定数いることが分かります。
▶エイブルが調査したデータの詳細は、2019年度版・最新の入居者ニーズ大調査【家賃・築年数・駅からの所要時間 をご覧ください。
理由②：ターゲットに合ったデザインで差別化できる
部屋探しされている方は自分達が使用している家具や雑貨が部屋とマッチするか、好きなインテリアデザインで暮らせられるか、内見時に確認しています。
そのため募集部屋が顧客が求めるインテリアデザインでなければ、例え適正家賃で募集しても「物件に魅力を感じない」と判断され他の物件に流れてしまいます。
入居ターゲットによって好まれるインテリアや設備は異なるため、リノベーションする際はターゲットに合った部屋づくりを検討することが重要です。
▶賃貸マーケティングの詳細については、関連記事「競合他社物件に絶対に勝つための差別化戦略とは？ 」をご覧ください。
３．リノベーション効果について
リノベーション前のキッチン リノベーション後のキッチン
弊社物件は築年数が古く通常のリフォームでは集客が難しいと考え、2018年から空き室を随時リノベーションを行っています。2025年4月末現在全20戸中15戸改修済みとなっています。
▶弊社リノベーションの詳細に関しては、関連記事「【2025年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開をご覧ください。
弊社代表がリノベーションを行う際留意している点は…
家賃帯を気にしている顧客が非常に多いため、家賃値上げ目的のフルリノベーション部屋と、リノベーションする箇所を限定し、家賃帯を抑えた部屋をそれぞれ用意しニーズに応えている。
好みが分かれるアクセントクロスはトイレの一部のみにとどめ、入居後のインテリアレイアウトがしやすい様、白をベースとした部屋作りを強化している。
成約ターゲットを20～30代女性に設定し、女性が好むカフェスタイルに特化したリノベーションを行うことで競合他社との差別化を図る
ようにしています。
弊社物件は3棟所有しており、そのうち1棟8戸については、2022年12月までに5部屋リノベーションを行っています。部屋によってリノベーション内容が若干異なるため、家賃帯は多少前後しています。
リノベーション前の満室稼働時の家賃収入は1か月44万円ですが、リノベーション後に満室稼働すると1か月50.8万円の収入となり、毎月6.8万円の増加が見込まれます。これは実質的に1部屋分の家賃収入を得ることに相当します。
弊社のこの1棟では、満室稼働時で比較すると月額6.8万円、年間では81.6万円の家賃収入増となる計算です。ただし、実際にどこまで家賃を上げられるかは、エリアの家賃相場や競合物件、リノベーション内容によって異なります。
▶弊社が1993年築20戸の自社所有アパートで実際に取り組んできたリノベーションについては、「空室対策リノベーション実績」で詳しくご紹介しています。
リノベーションを行う際に注意すべき点は、リノベーション後の家賃設定です。
リノベーションを行うことで資産価値が向上し、同築年の物件と比べ家賃値上げは可能になります。しかしリノベーション後の家賃を新築物件並みにすると、「家賃が高い」イメージが先行し逆効果を招くことになります。
▶リノベーションの家賃設定については、関連記事「リノベーション家賃設定で重要なこと」をご覧ください。
４．まとめ
今回は、築年数が経過している物件でも、リノベーションによって家賃アップを目指せる理由についてお伝えしました。
弊社物件がある山梨県は、総務省「平成25年住宅・土地統計調査」を基に公益社団法人 全国賃貸住宅経営者協会連合会が推計したデータでは、民間賃貸住宅（共同住宅）の空き室率が全国で最も高い水準でした。
さらに弊社物件の周辺には築20年以上の賃貸物件が多く、近年では新築物件の供給も進んでいるため、築古物件にとって競争の厳しい賃貸市場です。
そのような環境のなか、弊社では築年数を理由に家賃を下げるのではなく、2018年から自社所有アパートの空室対策リノベーションを進めてきました。
入居ターゲットを明確にし、「この部屋だから住みたい」と感じてもらえる価値をつくったうえで、周辺相場とのバランスを確認しながら家賃設定を行っています。
こうした自社物件での実践を通じて感じているのは、築年数だけで家賃の上限が決まるわけではないということです。築古物件であっても、入居者ニーズを捉え、競合物件との差別化につながる価値を加えることができれば、家賃アップを目指す余地はあります。
ただし、単に設備や内装を新しくすれば家賃を上げられるわけではありません。エリアの家賃相場や競合物件、入居ターゲットを確認し、「誰に、どのような価値を提供するのか」を明確にしたうえで、費用をかける場所を判断することが重要です。
築古だから家賃を下げるしかないと考える前に、現在の物件に新たな「選ばれる理由」をつくれないか。これが、弊社が実際にリノベーションを続けてきた経験から、築古物件のオーナー様にお伝えしたいことです。
ご自身の物件では、どこから改善すべきか、どの程度のリノベーションが必要なのか判断が難しい場合は、有限会社山長の無料相談もご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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