築古でもリノベを行えば、家賃アップは可能？
更新日：6月22日
築年数が経過してしまうと、物件資産価値が低下してしまうため家賃維持することが難しくなり空室が目立ってしまいます。
地方都市では人口減少が深刻となっているため、物件空室率が悪化傾向となっています。
しかし顧客ニーズをとらえたリノベーションを行えば競合他社との差別化を図ることができるため、築年数が経過している物件であっても家賃アップは十分可能となり収益性を高めることができます。
弊社物件は日本一空室が悪い山梨県にあり、築年数が相当経過していますが差別化リノベーションを行ったことで家賃アップを行うことができ、本執筆時の2023年3月7日現在満室状態を継続しています。
本投稿は築年数が経過している物件であっても、家賃アップが可能となる理由についてお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"家賃値上げリノベーションで重要なポイント”
１．なぜ空室が発生するのか？
空室は賃貸経営に携わる方にとって宿命みたいなもの。
築年数が浅い物件は空室が発生してもすぐに部屋は埋まりやすいのですが、築年数が経過している物件では空室期間が長期化してしまうことも珍しいことではありません。
実は空室発生が発生してしまう背景には
物件資産価値低下
物件供給数の増加
があると言われています。それぞれの要因について詳しく見ていきましょう。
物件資産価値の低下
賃貸物件の価値は1年毎に1％下落すると言われています。そのため築年数が経過すればするほど物件価値な下落してしまうため、家賃を維持することは非常に難しくなります。
例えるならば、同じ車であっても新車時と5年落ちの車は同じ価値とは言えないため、5年落ちの車は新車より相当安くしなければ買い手は見つかりません。
そのため物件募集時には築年数に応じた適正家賃に合わせないと、空室が長期化してしまうと言われています。
▶適正家賃の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
物件供給数の増加
日本の人口は2008年をピークに下落傾向が続いています。人口減少してしまうことは空室率が上昇してしまうことになります。
地方都市においては人口減少が急速に進んでいるため、賃貸空室率が深刻な状況となっています。
このまま新規物件が建設されてしまうと、競争力が低下している築年数が経過している物件では空室率がさらに悪化し、空室を埋めるべく価格競争が激化してしまいます。
２．家賃値上げUPリノベ成功のカギは？
部屋探しをされている方は「家賃帯」「部屋のイメージ」をものすごく重要視しています。
イメージに近いような部屋をすることができれば、家賃予算より多少高くても入居してもらえる可能性は高いと言えますが、逆にイメージとは真逆な部屋になってしまうと、家賃帯が安くても他の物件に流れてしまいます。
家賃値上げリノベーションで成功するカギとなるのは、明確なコンセプトが打ち出されている部屋になっていることです。
成約ターゲットが気に入る部屋になっていなければ、高額なリノベーションを行っても早期成約に繋げることは難しくなってしまいます。リノベーションを行っている物件で早期成約ができていない物件は、ここの部分が把握していない可能性が高いと言えます。
３．リノベーション効果について
リノベーションのメリットは、物件の資産価値を高めることによって家賃値上げが可能となり、その結果収益性が高められることです。
弊社物件は築年数が古く、通常のリフォームでは集客することが難しいと判断し、2018年から空き室を随時リノベーションを行っています。全20部屋中13部屋をリノベーションを行いました。
▶弊社リノベーションの詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】弊社アパートの人気№1リノベーションルームを大公開！キッチン編
【過去記事】弊社アパートの人気№1リノベーションルームを大公開！洗面台編
【過去記事】弊社アパートの人気№1リノベーションルームを大公開！和室編
【過去記事】弊社アパートの人気No1リノベーションルームを大公開！壁材編
【過去記事】弊社アパートの人気№1リノベーションルームを大公開！浴室編
弊社代表がリノベーションの際に気を付けている点とは
家賃帯を気にしている顧客は非常に多いため、家賃値上げ目的のフルリノベーション部屋と、リノベーションを限定的に行い家賃帯を抑える部屋をそれぞれ用意しニーズに対応している。
好き嫌いが激しいアクセントクロスはトイレの一部のみとし、基本的に統一感が出やすい白をベースとした部屋にしている。
成約ターゲットを20～30代女性とし、女性が好むカフェスタイルに特化したリノベーションを行うことで早期成約に結び付ける
ようにしています。
弊社物件は3棟所有しています。
そのうち1棟8部屋に関して、2022年12月までに5部屋リノベーションを行っています。部屋によってリノベーション内容が若干異なっているため、家賃にばらつきが発生しています。
満室と仮定した場合、リノベーション前の家賃収入は1か月44万円。
リノベーション後の家賃収入は1か月50.8万円となるため、毎月6.8万円のプラスとなります。事実上1部屋分の家賃収入を得られることにつながります。
年間で比較するとリノベーション後81.6万円プラスとなることから、リノベーション効果を実感することは十分期待できます。
リノベーションを行う際に気を付けないといけないのは、家賃設定です。
リノベーションすることで部屋の価値自体が上がるため、家賃相場の影響が受けにくくなり家賃値上げは十分期待できます。
ただし、リノベーション後の家賃を新築物件並みにしてしまうと、同じ家賃帯であるならば築年数が浅い物件を選択してしまう可能性が高くなるため、早期成約が難しくなってしまいます。この点をしっかりと把握しないと、空室期間が長期化しリノベーション効果を実感できなくなってしまいます。
４．まとめ
今回は、築年数が経過している物件であっても、家賃アップが可能となる理由についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
弊社物件がある山梨県は空室率が悪化しているため、価格競争が激化しています。ただ近年では物件供給数が飽和状態が続いているため、適正賃料以下に家賃設定して募集を行っても早期成約に結び付けることが難しくなっています。
弊社物件では2018年から所有物件をリノベーションを行った結果、2年後から収益性＋稼働率を改善させることに成功。2022年度は家賃収入＋純利益が過去最高を更新することができました。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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