築古でもリノベを行えば、家賃アップは可能？

物件築年数が経過すると、資産価値が低下するため空室が目立つようになり、家賃維持することが難しくなります。

特に地方都市では人口減少が深刻であり、エリア空室率が悪化傾向となっています。

しかし顧客ニーズに応じたリノベーションを行うことで競合他社との差別化を図ることができ、築年数が古い物件でも家賃アップは十分可能となり収益性を向上させることができます。

弊社物件は賃貸空室率が約3割の山梨県にあり、築年数がかなり経過していますが差別化リノベーションを行った結果家賃値上げに成功し、本執筆時の2025年５月23日現在満室となっています。

本投稿は築年数が経過している物件であっても、リノベーションを行えば家賃アップが可能となる理由についてお伝えいたします。

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▼目　次

【本記事でお伝えする結論】

"家賃値上げリノベーションで重要なポイント”

１．なぜ空室が発生するのか？

賃貸物件において空室が発生しやすくなる主な要因として、物件資産価値の低下と、物件供給の増加が挙げられます。

それではこれらの原因について、詳しく見ていきましょう。

賃貸物件の価値は時間の経過と共に下落しますが、これはや物件の経年劣化、新築物件との競合により家賃が下がることが主な要因です。

物件価値が低下すれと競争力が低下するため、空室が目立ってしまいます。しかし部屋探しされる方は家賃予算が合えば、少しでも築年数が浅い物件を選ぶ傾向があるため、競争力が低下した物件は適正家賃で募集しても空室が埋まりにくくなります。

▶適正家賃の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。

日本の人口は2008年をピークに減少傾向にあります。人口が減れば借り手が見つかりにくくなり、結果として空室率は上昇することになります。

特に地方都市は人口減少が急速に進んでいるため、賃貸空室率が深刻な問題になっています。

近年では節税対策や出口戦略の一環として、新規物件が建設されています。すでに賃貸物件の供給は過剰な状態ですが、新築物件や築年数が浅い物件は競争力が高いため、募集が行われると早期に部屋が埋まる傾向があります。

そのため競争力が低下した築年数が古い物件は、空室が長期化しやすくなります。

結論から先に申し上げますと、築年数が古くてもリノベーションを行えば家賃値上げは可能です。その理由について詳しく説明いたします。

エイブルが築年数の許容範囲について調査した結果、「リフォームを行っていれば問題ない」「築年数に対してこだわりがない」と回答した方は全体の3割に達しました。また築20年以上を許容する方の意見を考慮すると、実に全体の50％は築年数を気にしていないということになります。

つまり築年数が古くても適切にリノベーション／リフォームを行えば、物件判断において築年数はそれほど重要視されなくなったと言えるでしょう。

▶エイブルが発表記事に関しては、こちらをご覧下さい。

部屋探しされている方は自分達が使用している家具や雑貨が部屋とマッチするか、好きなインテリアデザインで暮らせられるか、内見時に確認しています。

そのため募集部屋が顧客が求めるインテリアデザインでなければ、例え適正家賃で募集しても「物件に魅力を感じない」と判断され他の物件に流れてしまいます。

男性と女性では好きなインテリアは全く異なるため、リノベーションする際はインテリアテイストに関するマーケティング調査が必要になります。

▶マーケティングの詳細については、過去記事をご覧下さい。

弊社物件は築年数が古く通常のリフォームでは集客が難しいと考え、2018年から空き室を随時リノベーションを行っています。2025年4月末現在全20戸中15戸改修済みとなっています。

▶弊社リノベーションの詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。

弊社代表がリノベーションを行う際留意している点は…

家賃帯を気にしている顧客が非常に多いため、家賃値上げ目的のフルリノベーション部屋と、リノベーションする箇所を限定し、家賃帯を抑えた部屋をそれぞれ用意しニーズに応えている。
好みが分かれるアクセントクロスはトイレの一部のみにとどめ、入居後のインテリアレイアウトがしやすい様、白をベースとした部屋作りを強化している。
成約ターゲットを20～30代女性に設定し、女性が好むカフェスタイルに特化したリノベーションを行うことで競合他社との差別化を図る