賃貸経営は副業感覚でできるの?

更新日:9月10日


不動産投資は、他の投資と比べると「リスク軽減」が図れるために、会社員や公務員の方であっても、副業感覚で賃貸経営を行っている方が多いと思います。


原則的に「10室以上(戸建ての場合は5棟以上)」を上回ってしまうと、事業としてみなされてしまい、会社などによってはアウトになってしまいますが、ただ物件管理を管理会社に委託することによって、煩わしい管理業務から解放されるだけではなく、サブリース契約にすることによって、空室が発生したとしても、毎月一定額が確実に入金されるので、副業感覚で行うことができそうに見えます。


ただ、賃貸管理をしている管理会社が一同が思っていることは…

「賃貸経営は、副業感覚でできるようなものではない」

ということです。


どうして副業感覚でできないのかというと、仮に管理会社に管理委託していたとしても、賃貸業界に待ち構えている将来像は、人口減少による空室率の悪化。この問題は確実に起こり得るものである以上、賃貸オーナーであっても「経営者としての視点で対応」しなければ、将来確実に痛い目にあってしまいます。

 

目 次

1.築年数の経過で、家賃は確実に値下がりする

2.築年数の経過で、客付けが難しくなる

3.サブリース契約の最大の弱点

4.賃貸経営に成功している人の共通点

5.まとめ

 

1.築年数の経過で、家賃は確実に値下がりする

築年数の経過で、家賃は確実に値下がりする

余程の好エリアに物件があれば例外かもしれませんが、一般的な賃貸物件の場合、1年経過するごとに「家賃が1%下落」すると言われています。これは築年数が経過することによって「物件資産価値が低下」してしまうため、それに比例して家賃も一緒に値下がり傾向が続いてしまいます。


家賃が値下がりすれば、その分家賃収入も減少してしまうため、利幅は確実に年々減少していきます。さらに築年数が経過してくると「大規模修繕や突発的な修繕」が発生してしまうことから、更に利幅が減少してしまう可能性が高くなってしまいます。


なお、サブリース契約の場合においては、契約内容によって違いはあるものの、大規模修繕や退去後のリフォームなどに関しては、サブリース会社負担(若しくは貸主負担)となりますので、収支計画が狂うことは少なくなります。



2.築年数の経過で、客付けが難しくなる

築年数の経過で、客付けが難しくなる

築年数が経過してくると、設備や内装が古くなってしまいます。

壁紙などは、張り替えることによって、室内空間が明るくなるものの、設備に関しては「新築時と同じものを使用」していると、壁紙を張り替えたとしても「古臭い印象」がどうしても出てしまい、客付け的にマイナスとなってしまいます。


これは築年数による家賃相場を確認して頂けると、一目瞭然となり、築年数が20年を超えてくると、相場自体が一気に値下がりする傾向が強くなってしまいます。

家賃相場が値下がりしてしまうのは、恐らくではありますが、設備投資をせずにそのままの状態で貸し出しているからだと推察しますが、近年では「空室率の悪化」が顕著となっているため、家賃相場が値下がりしてしまうと、価格競争が生まれやすくなり、収益性が担保することができなくなってしまう可能性が出てきてしまいます。



3.サブリース契約の最大の弱点

サブリース契約の最大の弱点

近年では、アパートローン融資条件として「サブリース契約」をしているケースがあるので、築年数が浅い物件を所有している方は「サブリース契約」で賃貸経営を行っている可能性が高いです。


サブリース契約は、空室が発生していたとしても「毎月一定額の家賃」が入金されるため、安定した経営を行うことができる一方で、募集している部屋の家賃と相場との間に「乖離」が発生していると、管理会社的には「空室が発生しやすくなってしまう」ことから、損をしてしまう可能性が高くなってしまいます。


そこで、サブリース会社においては、募集中の家賃と相場家賃との間に乖離が発生した場合は、借地借家法第32条1項を適用し、貸主に対して「家賃減額請求」を起こしてきます。サブリースの最大の弱点は、借地借家法によって、又貸しを行うサブリース会社が借主の立場となってしまうため、家賃減額請求が発生してしまうと、貸主は「拒否」することができなくなってしまいます。


減額幅に関しては、サブリース会社との話し合いによって、譲歩してもらえる可能性はあるものの、話し合いのテーブルにつかないような強気の態度をとってしまうと、最悪契約自体を破棄されてしまう可能性があるので、要注意となります。



4.賃貸経営に成功している人の共通点

賃貸経営に成功している人の共通点

1)物件周りがきれい

賃貸経営に成功している物件の特徴としては、物件周辺にごみなどが、まず落ちていません。物件清掃が行き届いていると、入居者満足度も高くなることから、長期入居して頂ける可能性が高くなりますが、成功している方は、物件清掃の大切さをよく理解しています。


2)設備投資を行っている

築年数が経過してくると、どうしても設備や内装が劣ってきて、資産価値が低下してしまいます。そのため家賃相場の影響を受けてしまい、現在の家賃では客付けすることが難しくなり、空室期間が長期化したり、または家賃値下げをして何とか「空室による機会損失を防ぐ」対策をとっている方がいます。


一方、賃貸経営に成功している方は、物件設備投資に積極的に行っており、築年数が経過したとしても「リノベーション対応」をしっかりと対応しています。

どうして費用が掛かってしまうリノベーションを行うのかというと、リノベーションすることによって「家賃値上げ」が可能となり、リノベーション費用を借入をしたとしても、長期入居さえしてもらえれば「費用回収+利益確保」をすることができ、更に資産価値が高くなったことで、家賃値下げ交渉が入りにくくなる点を、しっかりと把握しています。


3)管理会社任せにはしない

不動産管理会社は、物件管理のプロ集団。

管理全般から客付けの後方支援までを、行っていますが、賃貸経営に成功している方は、管理会社任せにはしていません。お客様から「物件問合せや相談」を受けた際、土休日であっても、対応してくれる可能性が高いことから、担当者レベルとしては、業務効率がよくなり、客付けに有利になりますが、この点をしっかりと理解して対応しています。



5.まとめ

いかがだったでしょうか?


不動産投資は「将来の年金替わりになる」「副業となり得る」等といったイメージが強いのですが、これはあくまでに「資産価値が高い築浅物件」のみが対象であり、築年数が経過してくれば、例えデザイナーズ賃貸であっても、価値は下落していきます。


しかし、例え価値が低下している物件であったしても、しっかりと手入れやリフォーム・リノベーション対応をとっていれば、築年数の影響を受けにくくなり、資産性を高めることができます。


不動産投資を本業で行っている方は、副業感覚ではまず行っていません。



 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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