不動産投資は客付けさえできれば家賃収入を得ることができ、煩わしい管理業務は管理会社に委託することで、安定した賃貸経営を行うことができます。
そのため不動産投資は会社員や公務員の方でも、比較的参入しやすい投資と言えます。
ただ、賃貸管理している管理会社が一同が思っていることは…
「賃貸経営は、副業感覚でできるようなものではない」
考えている点です。賃貸業界に待ち構えている将来像は人口減少による空室率の悪化です。
民間の有識者グループ「人口戦略会議」は昨日全国744の自治体で、2050年までに20～30代女性が半減することから「最終的には消滅する可能性がある」とした分析結果を公表しました。
生き残りを図るのであれば貸主自身が経営者としての自覚を持ち管理会社とタッグを組んで対応しなければなりません。そのため副業感覚で賃貸経営ができるものではありません。
本投稿は賃貸経営は副業感覚でできるものなのかについてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸経営は副業感覚でできるの？
冒頭でもお伝えした通り、賃貸管理のプロの管理会社担当者は、賃貸経営を副業感覚で行うことは難しいと考えています。
その理由として次の２つを挙げることができます。
築年数の経過で家賃値下げ／客付けが難しくなる
サブリース問題
それではそれぞれの理由についてみていきましょう。
１）築年数の経過で、家賃値下がり／客付けが難しくなる
余程の好エリアではない限り、一般的な賃貸物件の場合、1年経過するごとに「家賃が1％下落」すると言われています。
部屋探しされてる方は予め家賃予算を決めています。そのため予算内で収まるのであれば可能な限り築年数が浅い物件に入居したいと考えています。
築年数が経過した古い物件は競争力が低下しているため過当競争になりがちですが、空室率が悪化すると適正家賃にしても客付けが難しくなり空室期間が長期化してしまいます。
野村総研の予測では2040年に空室率40％前後になるとのことですが、一部地方都市ではすでに空室率が30％台に達していることを踏まえると、空室率40％時代は時間の問題と言えます。
空室率悪化はキャッシュフローに悩む貸主は今より多くなることが予想されます。そのため賃貸経営は副業感覚でできるものではありません。
客付け強化のために、広告料倍増などを検討される貸主は多いですが、近年の賃貸市場は供給数が飽和状態となっているため、広告料をアップしても費用対効果はあまり期待できません。
▶賃貸広告料に関しては、過去記事をご覧下さい。
２）サブリース契約の最大の弱点
賃貸経営＝副業と言われる背景にはサブリース契約を挙げることができます。
サブリース契約は、空室が発生していたとしても貸主には「毎月一定額の家賃」が入金されるため、安定した家賃収入が約束されています。
その一方で募集家賃と家賃相場に「乖離」が発生すると、空室期間が長期化になる恐れがあります。そこでサブリース会社は、募集家賃と家賃相場との間に乖離が発生した場合、借地借家法第32条1項を適用し、貸主に対して「家賃減額請求」を起こしてきます。
借地借家法によりサブリース会社が借主の立場となるため、家賃減額請求が発生してしまうと、貸主は「拒否」することができなくなってしまいます。
減額幅は、サブリース会社との話し合いで譲歩してもらえる可能性はありますが、条件次第ではキャッシュフローが悪化する可能性があり、さらに社会情勢／公租公課の変動／サブリース会社の業績悪化などでも家賃減額請求は発生することがあります。
家賃減額請求が発生すると収益は一気にしてしまいます。
▶サブリース契約のデメリットについては、過去記事をご覧下さい。
２．賃貸経営に成功している人の共通点
１）物件周りがきれい
賃貸経営に成功している物件の特徴として物件周辺にごみなどがまず落ちていません。
物件清掃が行き届いていると内見時の第一印象／入居者満足度も高くなることから、早期客付け／長期入居して頂ける可能性が高くなりますが、成功している方は、物件清掃の大切さをよく理解しています。
２）設備投資に積極的
築年数が経過してくると、室内設備／内装／外壁などが劣化するため資産価値が低下します。
賃貸経営に成功している方は物件設備投資に積極的。築年数が経過したとしても「リノベーション対応」をしっかりしています。
リノベーションすることによって「家賃値上げ」が可能となり、借入したとしても、長期入居さえしてもらえれば「費用回収＋利益確保」できる点を把握しています。
３）管理会社任せにはしない
不動産管理会社は、物件管理のプロ集団。
管理全般から客付けの後方支援まで行っていますが、賃貸経営に成功している貸主は管理会社任せにはしていません。
土休日／平日夜に「物件問合せや相談」が発生しても、快く対応しています。そのため仲介担当者も客付けがしやすい物件と捉えているため、他の物件と比べると紹介されやすくなります。
▶詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
４）サブリース契約しない
管理会社に管理委託する場合、家賃回収を行う「集金管理」と、家賃保証が付いた「サブリース」の2つがあります。
前者は家賃回収を含めた管理全般を行うため管理手数料は家賃3～5％が相場です。一方後者は家賃保証をしなければならないため管理手数料は家賃10～20％と高めになっています。
つまり物件稼働率を8割以上キープすることができれば、管理形態を集金管理にした方が明らかにオトクになります。
賃貸経営に精通している貸主はサブリースのデメリット（家賃収入を最大化させることができないこと）を把握しているため、集金管理を選択するケースが多いです。
▶サブリースと集金管理の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は賃貸経営は副業感覚でできるものなのかについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
不動産投資はインフレに強いと言われています。ただ今後人口減少は急速に進み賃貸物件の新規建設を調節しなければ、稼働率が悪化する物件は増大してしまいます。
そのため賃貸経営を副業感覚で行うことは難しくなります。ただし築年数が古くなっても資産価値を高める対策を講じれば安定した家賃収入を得ることはできます。
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