賃貸経営を成功させるコツとは何？
更新日：2022年12月20日
賃貸経営を成功させるためには、やはり「空室率」を可能な限り抑えることが求められます。
ただ築年数が経過すれば、当然ながら「資産価値は低下」してしまうため、家賃を維持することが難しくなり、更に「大規模修繕をはじめとする修繕費が多くなる」ため、いかに「家賃値下げを最小限に抑えつつも、空室を抑える」ことが重要となってきます。
弊社物件がある山梨県は「日本一空室率が悪い」県で、さらに弊社物件は「築29年目の和室あり２LDK」であるため、集客上「不利になりやすい」物件ではありますが、「家賃値上げを目的としたリノベーション」が功を奏し、本執筆時の2022年12月20日現在満室状態が続いています。
本投稿は、賃貸経営を成功させるコツについて弊社事例を交えながらお伝えいたします。
目 次
１．家賃維持は、好エリア以外ありえない
不動産投資は、他の投資と比べると「リスクが少ない」と言われています。
不動産投資に関しては、正直なところ「立地が良い」場所ほど、回転率（退去→再募集→入居）が良くなるので、立地さえよければ「築年数が経過したとしても、家賃値下げは緩やか」になりやすいのです。
ただこのような物件は「ごく一部」と言っても過言ではありません。
地方都市にある賃貸物件では、物件供給数の飽和状態が続いているため、競争力が弱い「築古物件」では、軒並み家賃値下げを繰り返していることから、当然ながら「家賃収入も下落」してしまいます。
ただ、例え築年数が経過したとしても、「顧客が創造」できるような物件を提供することができれば、十分勝負することは可能です。
２．サブリースと集金管理について
大手管理会社に管理委託する場合、管理方法は主に2つあります。
サブリース契約
サブリース契約とは、オーナー様の物件を管理会社が「1棟丸ごと借り上げ」て、それを転貸するシステム。サブリースのメリットは、空室が発生したとしても、毎月一定の家賃が支払われるので、空室リスクによる家賃減少が無くなる点においては、メリットが大きいです。
ただその一方で、借地借家法においてサブリース会社が「借主の立場」となってしまい、募集している家賃とエリア内における家賃相場に「明らかな乖離」が発生した際には、「借地借家法第32条1項」を貸主に請求することができ、原則としては拒否することができません。
２．集金管理契約
集金管理とは、管理全般はもちろんのこと家賃回収業務も行ってくれます。
サブリースとの違いは、空室が発生した場合「次の方が契約」するまでは「家賃入金が一切ない」点と、退去後などに行われる「修繕費用」の内、経年劣化によるものは貸主対応となってしまうため、一見すると不利になってしまいます。
ただ集金管理のメリットは、貸主は好きな家賃を決めることができる点。
双方ともメリットデメリットがあり、どちらがいいかは判断することができません。
しかし、収益性を高めたいのであれば集金管理の方が一枚上手だと思います。
▶サブリースと集金管理の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい
３．紹介したくなるリノベーション物件の開発
新築や築浅時においては、入居希望者が多いため集客に苦戦を強いられることはまずありません。
しかし、築年数が経過してくると資産価値が低下してしまうため、空室期間が長くなったり家賃値下げを余儀なくされ、キャッシュフローが厳しくなる貸主もいるはずです。
ただ築年数に合わせた空室対策をしっかりと行うことによって、収益性を高めることは十分可能ですが、そこで重要となるのが仲介会社が紹介したくなるような部屋を作ることです。
弊社物件は築年数が経過していることもあり、2018年以降空き部屋を随時リノベーションを展開しています。ナチュラルテイストに特化したリノベーション部屋は、入居ターゲット層となる20～30代の女性にとってあこがれの部屋になることから、近年入居希望者が多くなってきています。
リノベーションを機に家賃値上げをしていますが、その影響は全くないといっても過言ではなく、本執筆時の2022年12月20日現在、満室状態が継続しています。
▶弊社リノベーション事業に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【アパートのリノベーション】実体験をもとにメリットとデメリットを解説
４．信頼できる金融機関を見つける
大多数の貸主は、金融機関に借入を起こして賃貸経営を行っていると思われますが、経営が厳しくなった時、借入先の金融機関が「真摯に対応してくれるかどうか」が、賃貸経営を成功させる最大のキーポイントとなります。
これは個人的な意見となりますが、「都市銀行」「地方銀行」より「信用金庫」（信用組合）の方が、万が一の場合があっても「柔軟に対応」してくれます。
（ただし、信金は金利が少々高めなのがデメリットです）
賃貸経営を開始する前、都市銀行がメインバンクでした。その後事情に信用金庫に借り換えを行ったのですが、地域に密着いている点では明らかに信用金庫の方が対応力が強く、万が一の時があってもしっかりと相談に応じてくれる点は、ビジネスパートナーとしてとても優れているといえます。
５．まとめ
いかがだったでしょうか？
賃貸経営を成功させるためには、やはり顧客が創造できるよな部屋を提供し、最大のビジネスパートナーとなる管理会社や金融機関との連携を強化することが、重要になってくるのではと思います。
今回ご紹介した内容は実体験によるものばかりですが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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