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空室原因と解決策を徹底解説


賃貸経営において空室は必ず発生してしまいます。空室が発生すると次の借主が決まるまで家賃入金は止まってしまうため、空室期間をいかにして短縮させるかが賃貸経営を成功させるポイントとなります。



空室が埋まらないのには必ず原因がありますが築年数関係なく適切な空室対策を行うことで、早期客付け+空室による家賃機会損失を最小限に抑えることができます。



本投稿は空室が発生する原因と解決策をお伝えいたします。



 

▶︎お知らせ◀︎


私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます!

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▼目 次

 

【本記事でお伝えする結論】




1.空室はなぜ発生するのか?


空室はなぜ発生するのか?

賃貸物件の空室が発生する最大の原因は需要と供給のバランスが逆転しているからです。



賃貸物件利用者が最も多いのは10代後半~40代ですが、同年代人口(=生産年齢人口:15~64才)は1995年をピークに人口減少が進み、2065年には約4,500万人(2020年と比べ約2,900万人減)まで減少してしまいます。





一方賃貸物件の供給数は「節税対策」「相続税対策」を目的とする新規建設が今後も増加することが予想され、野村総合研究所の調べによると全国の空き家は2033年には2,167万戸(2013年と比べ2.6倍増)まで増加するとのことです。



賃貸需要より供給数の方が上回れば必然的に空室率は悪化し、特に競争力が低下した築年数が20年以上経過した物件は募集しても空室が埋まりにくくなってしまいます。



また以下に掲げる問題が発生すると空室が埋まりにくくなってしまいます。


1)エリア内に新築物件ができる


新築物件とは築1年未満+入居履歴がない物件のことを指しますが、家賃が高くても新生活を新築物件でスタートさせたい方は一定数いるため、エリア内に新築物件が建設され募集が始まると顧客の多くが新築物件に集中するため、空室が埋まりにくくなります。





2)物件クオリティーが低い


部屋探しされる方は平均3件内見していると言われています。そのため物件クオリティーがほかの物件と比べ低ければ「ここで生活したい」とは誰も思わないため空室が長期化してしまいます。



また築年数が経過した物件は供給数が多いため、クオリティーが低いと適正家賃以下で募集しても客付けに苦戦し、場合によっては1年以上空室が続く事もあり得ます。


3)管理クオリティーが低い


Alba Linkが発表したリリースによると、賃貸物件に引越し経験がある方の約9割は入居したことに後悔していることがわかり、最も多かった意見は「騒音」でした。



賃貸物件はひとつの建物の中に複数の部屋が隣接しているため、ある程度の生活音問題は発生してしまいますが、騒音問題が発生する最大の原因は…



  • 借主属性が低下している

  • 管理会社の対応が遅い/悪い



からです。騒音が原因で退去となると、再募集時「告知」をしなければならないため空室が長期化になりやすいです。



2.空室を埋める解決策


空室を埋める解決策

先程もお伝えしましたが、部屋探しされる方は平均3件内見し、内見からの成約率は約2割と言われています。



反響率/成約率を高めるには「訴求力が高い」物件にすることが重要で、以下3点を実践すると効果的です。



  • 物件第一印象を高める

  • 映える部屋

  • 独自集客



それではそれぞれのポイントを見ていきましょう。




1)物件第一印象を高める


内見時一番最初に確認されるのは物件外観/共用部(ごみ置き場、駐輪場)です。物件外観やごみ置き場が清潔でなかったり、また共用廊下がある物件では廊下に虫の死骸/蜘蛛の糸が大量にあったりすると、築年数関係なく物件印象はマイナスになってしまいます。



日本トレンドリサーチのリリースによると「約6割の人は店内が汚れている飲食店には次はいかない」と回答していますが、これは賃貸物件でも同じです。



清潔感が感じられない物件は「属性が悪い」「管理が行き届いていない」と見えてしまうため、物件印象が悪くなりますが、月に1回/できれば週1回は物件清掃を行うことで、内見時の物件印象を高めることができます。



 

▶清掃の重要性については過去記事をご覧下さい。


 


2)映える部屋


数ある物件の中から選ばれるようにするには「映える部屋」にすることが一番効果的です。つまり成約ターゲットに響くインテリアテイスト空間を作ることで、反響数/内見時の訴求効果を高めることができるため、早期客付けが期待できます。


 

▶映える部屋作りが重要な理由は過去記事をご覧下さい。


 


3)独自集客


部屋探しされる方は賃貸検索サイトを使って希望条件に合致する複数の部屋を探しています。そのため希望条件に合致しない部屋はその時点で成約対象外となります。



しかし賃貸物件を最も利用している20~30代は調べ物をする際、Google検索の他にSNS検索もしています。SNS検索する理由は「リアルな本音を知りたい」「時短検索」を求めているからです。



そこで物件募集する際、SNS媒体に物件情報をPRすることで拡散させることができるため、多くの方に物件周知→反響を高めることが期待できます。


 

▶独自集客が重要な理由は過去記事をご覧下さい。



 

3.まとめ


今回は空室が発生する原因と解決策をお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。





空室で悩んでいる貸主の多くは「空室発生原因」をしっかり理解していない可能性が高いです。そのため空室対策しても空回りするため客付けに苦戦してしまいます。



弊社物件は築年数が経過しているため2018年からリノベーション+独自集客を展開していますが、成約ターゲットに沿った差別化リノベーション+公式サイトを開設したことで、2020年以降成約期間短縮させることに成功し、収益性を伸ばすことができました。




今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない!」という方もいらっしゃるのではないかと思います。


そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。


過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。






 
空室対策コンサルタント 有限会社山長
有限会社山長 長田 穣

取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます!


▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090

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