空室原因と解決策を徹底解説
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 6月16日
- 読了時間: 6分
賃貸経営において空室は必ず発生してしまいます。空室が発生すると次の借主が決まるまで家賃入金は止まるため、空室期間をいかに短縮するかが賃貸経営を成功させるポイントとなります。
空室が埋まらない理由は必ず存在しますが、築年数に関係なく適切な空室対策を行うことで、早期客付けと空室による家賃機会損失を最小限に抑えることができます。
本投稿は空室が発生する原因と解決策をお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．空室はなぜ発生するのか？
賃貸物件の空室が発生する最大の理由は、需要と供給のバランスが崩れているからです。
賃貸物件利用者が最も多いのは10代後半～40代ですが、同年代人口（＝生産年齢人口：15～64才）は1995年をピークに人口減少が続き、2065年には約4,500万人（2020年と比べ約2,900万人減）まで落ち込む見込みです。
一方賃貸物件の供給数は「節税対策」「相続税対策」を目的とした新規建設が今後も増加することが予想されます。野村総合研究所の調査によれば、全国の空き家は2033年には2,167万戸（2013年と比べ2.6倍増）まで増加する見込みです。
そのため特に競争力が低下した築年数が20年以上経過した物件は、適正家賃で募集しても空室が埋まりにくくなります。
また以下に掲げる問題が発生すると空室が埋まりにくくなってしまいます。
１）エリア内に新築物件ができる
新築物件とは築1年未満で入居履歴がない物件を指しますが、家賃や初期費用が高くても新生活を新築物件で始めたい需要は一定数あります。
エリア内で新築物件の募集が始まると、既存の物件の魅力が相対的に低下するため、顧客の多くが新築物件に集中し、空室が埋まりにくくなります。
２）物件クオリティーが低い
at－homeが発表したリリースによると、部屋探しされる方がインターネットで物件検索する際、約半数以上は水回り写真を確認しています。また内見は平均して3件行われる傾向のため…
賃貸検索サイトの写真と実際の部屋の雰囲気が違っていた
内見した他の物件と比べクオリティーが低い
と「生活イメージ」が浮かばないため、空室が埋まりにくくなります。
３）管理クオリティーが低い
Alba Linkが発表したリリースによると、賃貸物件に引越し経験がある方の約9割は、入居したことに後悔していることが明らかになり、最も多く寄せられた意見は「騒音」でした。
賃貸物件はひとつの建物の中に複数の部屋が隣接しているため、ある程度の生活音問題は避けられませんが、騒音問題が発生する最大の原因は…
借主属性が低下している
管理会社の対応が遅い／不十分
であることです。騒音が原因で退去となると、再募集時「告知」を行わなければならず、空室が長期化する傾向があります。
２．空室を埋める解決策
先程もお伝えしましたが、部屋探しされる方は平均3件内見し、内見からの成約率は約2割と言われています。
空室を埋めるには、賃貸検索サイトの反響と内見からの成約率を向上させることが重要であり、以下3点を実践すると効果的です。
物件第一印象を高める
クオリティーが高い部屋を提供する
独自集客
それではそれぞれのポイントを詳しく見ていきましょう。
１）物件第一印象を高める
内見時に最初に確認されるのは物件外観／共用部（ごみ置き場、駐輪場）です。物件外観やごみ置き場が不潔であったり、共用廊下がある物件では、廊下に虫の死骸／蜘蛛の糸が大量に見られると、築年数関係なく物件印象は悪化します。
日本トレンドリサーチのリリースによると「約6割の人は店内が汚れている飲食店には次はいかない」と回答していますが、これは賃貸物件にも当てはまります。
清潔感が感じられない物件は「属性が悪い」「管理が行き届いていない」と見做されるため、成約率は悪くなります。しかし月に1回／できれば週1回は物件清掃を行うことで、内見時の物件印象を向上させることが可能になり、入居促進に繋げやすくなります。
▶清掃の重要性については過去記事をご覧下さい。
２）クオリティーが高い部屋を提供する
現在の賃貸業界は完全に借り手有利な状況が続いています。そのため空室を埋めるにはクオリティーが高い部屋を提供することが重要になります。
具体的的には築年数に応じたリフォームやリノベーションを行い、成約ターゲットに響くインテリアテイスト空間を作ることで、反響数／内見時の訴求力が向上し、空室が埋まりやすくなります。
適切なリフォームやリノベーションを行うことで資産価値が向上し、家賃相場より高めに設定しても集客で不利になることは少なく、借主属性が改善させるため、騒音トラブルを抑えることが期待できます。
３）独自集客
部屋探しされる方は賃貸検索サイトを利用して、希望条件に合致した複数の部屋を内見して決めています。そのため希望条件に合致しない部屋はその時点で成約対象外となります。
しかし賃貸物件を最も利用している20～30代は情報収集する際、Google検索の他にSNS検索も行っています。SNS検索を行う理由は「リアルな本音を知りたい」「時短検索」を求めているからです。
そこで物件募集する際、SNS媒体を通じて物件情報をPRすることで、多くの方に物件周知させることが期待できるため、反響を高めることが期待できます。
▶独自集客が重要な理由は過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は空室が発生する原因と解決策をお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
空室に悩む貸主の多くは「空室原因」を十分に理解していない可能性が高いです。そのため空室対策を行っても効果が出ず、客付けで苦労してしまいます。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から、成約ターゲットにを意識した差別化リノベーション＋公式サイトを開設したことで、2020年以降4期連続で増収増益を達成し、2023年と2024年の年間稼働率は99％を維持しています。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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