賃貸リノベーションで生活音問題は解決できるか？
株式会社AlbaLinkが引っ越し経験がある500名にアンケート調査を行ったところ、引越し後に後悔したと回答した方は全体の7割以上で、その中で最も多かった意見は「騒音がひどい」でした。
賃貸物件はひとつの建物に複数の部屋が隣接しているため、一定の生活音はどうしても発生してしまいます。
ただ、退去後のリノベーション次第では、従前と比べて生活音を軽減できる可能性があります。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から差別化リノベーションを展開し、リノベーションを機に生活音対策を実施。その結果、リノベーション部屋では現在まで生活音に関するトラブルは発生していません。
本投稿では、賃貸リノベーションで生活音問題をどこまで改善できるのかについて、弊社の実例を交えてお伝えします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から年間平均95％以上への改善、年間家賃収入約430万円増加という、自社物件での実績をもとに、オーナー様の経営改善をサポートしています。
その実績は『全国賃貸住宅新聞』『楽待』などのメディアにも多数紹介されています。まずはお手軽な無料相談からお気軽にご相談ください。 [→詳しいプロフィールと解決事例は記事末尾へ]
▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
リノベーションだけで、すべての生活音問題を解決することは難しい。
床材などを見直すことで、従前より生活音を軽減できる可能性がある。
施工面と管理面の対策を組み合わせることが、生活音トラブル防止につながる。
１．賃貸物件の生活音問題
冒頭でもお伝えした通り、賃貸物件では築年数や構造にかかわらず、足音や話し声、ドアの開閉音などの生活音が発生することがあります。
弊社物件を管理している管理会社の話によると、隣室からの音よりも、上階からの足音などが問題になるケースが多くありました。例えば、室内を歩く音や子どもが走り回る音などが階下に伝わり、生活音トラブルにつながるケースです。
生活音問題が発生した場合、管理会社を通じて「通知文の配布」「当事者への注意」などを行っています。しかし、こうした対応を行っても問題が改善されなければ、以下のような問題が発生し、賃貸経営にも影響する可能性があります。
それでは、生活音問題が賃貸経営に与える具体的な影響を見ていきましょう。
長期入居につながらない
生活音が継続して気になる状態になれば、借主にとって住み続けることへの不満につながる可能性があります。
実際に、LIXIL住宅研究所が2015年に賃貸住宅に住む既婚女性750名を対象に行った調査では、室内の機能性に関する不満として「上階の足音や声が響く」が27.5％、「壁が薄いため、隣室や外の音がうるさく、室内の音も外にもれる」が23.1％となっており、防音（遮音）性に関する不満が上位に挙げられています。
また、室内機能性に不満を持っている人のうち、17.1％が「すぐにでも引っ越したい」、18.1％が「次の更新の際に引っ越したい」と回答しており、合計35.2％が引っ越しを検討していることが明らかになっています。
この調査からも、生活音を含む住宅機能への不満が、住み替えを考える要因のひとつになることが分かります。
そのため、生活音トラブルが改善されなければ、契約更新のタイミングや契約期間中の退去につながり、結果として長期入居につながりにくくなる可能性があります。
貸主として長期入居につなげるためにも、生活音に関する相談があった場合は、管理会社と情報を共有しながら早めに対応することが重要です。
再募集時の説明や客付けに影響する可能性がある
生活音トラブルは、現在の入居者の退去につながるだけではなく、その後の入居募集にも影響する可能性があります。
生活音トラブルが原因で借主が退去した場合、騒音の程度や継続性などによっては、再募集時に入居希望者へその事実を説明する必要が生じる場合があります。その結果、生活音に不安を感じた入居希望者が、入居を見送る可能性も考えられます。
つまり、生活音問題を放置すると、現在の入居者の退去だけではなく、その後の客付けにも影響し、空室期間が長期化する要因のひとつになる可能性があります。
２．賃貸リノベーションで生活音問題は解決できるか？
賃貸物件の生活音対策を検討するのであれば、退去後のリフォームやリノベーションは、床材などを見直すひとつのタイミングといえます。
ただし、リノベーションを行えば生活音問題をすべて解決できるわけではありません。建物構造そのものに起因する音や、借主の生活の仕方によって発生する音もあるため、リノベーションで対応できる範囲と、入居後の管理で対応すべき範囲を分けて考えることが重要です。
生活音問題を軽減するためには、主に次のような対策が考えられます。
床材を見直す
入居審査・管理面での対策
それでは、それぞれの対策について詳しく見ていきましょう。
▶空室対策としてリノベーションを行う際の考え方や、施工範囲・費用対効果については、関連記事「空室対策リノベーション完全ガイド」をご覧ください。
床材を見直す
上階から階下へ伝わる足音などを軽減する方法のひとつが、クッション性のある床材を選ぶことです。
近年、リフォームやリノベーションでは、デザイン性や耐久性に優れたフロアタイルが採用されることもあります。
メーカーによっては遮音性能を備えた製品もありますが、一般的なフロアタイルは硬質な床材のため、歩き方によっては足音などが階下に響くことがあります。
一方、クッションフロアは発泡層によるクッション性があり、歩行時の衝撃をやわらげることが期待できます。ただし、遮音性能は製品によって異なります。
そのため、リノベーション時に床材を見直すことは、上階から階下へ伝わる足音などを軽減する対策のひとつになります。
ただし、クッションフロアを施工すれば、すべての生活音を防げるわけではありません。建物構造や音の種類、床の下地などによって音の伝わり方は異なるため、クッションフロアへの変更は、床から伝わる生活音を軽減するための対策のひとつとして考えることが重要です。
▶クッションフロアの詳細については、関連記事「クッションフロアを賃貸リノベーションで使用すると後悔する？ 」をご覧ください。
入居審査・管理面での対策
床材などを見直して生活音対策を行っても、借主の生活の仕方によって発生する音まで、リノベーションだけで防ぐことはできません。
そのため、生活音トラブルを防ぐには、建物や室内への対策だけでなく、入居審査や入居後の管理も重要になります。
入居審査では、家賃の支払い能力など所定の基準に沿って適切に審査を行い、入居後は生活ルールを周知することが大切です。
また、生活音に関する相談があった場合は放置せず、管理会社と情報を共有しながら、状況に応じて注意喚起などの対応を行うことも必要です。
生活音問題はリノベーションだけですべて解決できるものではないため、室内への対策と管理面での対策を組み合わせて考えることが重要です。
３．弊社物件で行った生活音対策とその後の実績
弊社では2018年から、自社所有する1993年築のファミリー向け賃貸アパートで、空室発生時に順次リノベーションを行っています。
2019年以降は床材をクッションフロアに統一し、2026年9月末時点で全20戸中15戸のリノベーションが完了しています。
弊社物件を管理している管理会社からは、建物の構造や築年数だけで生活音トラブルの発生を防げるわけではなく、比較的遮音性を確保しやすいRC物件であっても、借主の生活の仕方によっては生活音トラブルが発生することがあると聞いています。
一方、弊社のリノベーション済みの部屋では、これまで生活音に関するクレームを受けたことはありません。また、リノベーション前の部屋も含めても、私が2007年にオーナーに就任してから現在まで、生活音に関するトラブルは片手で数えられる程度です。
もちろん、この結果だけをもって、クッションフロアへの変更やリノベーションそのものに防音効果があると断定することはできません。
ただ、築30年以上の賃貸物件を実際に運営してきた経験から、退去後のリノベーション時に床材や室内仕様を見直すことは、生活音対策を考えるひとつの機会になると考えています。
▶弊社リノベーション部屋の詳細は、関連記事「【2025年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開」をご覧下さい。
▶弊社が実際に行ってきた空室対策リノベーションと、入居率・家賃収入の改善実績については「空室対策リノベーション実績」をご覧ください。
４．まとめ
今回は、賃貸リノベーションで生活音問題をどこまで改善できるのかについてお伝えしました。
賃貸物件では、建物構造や借主の生活の仕方などによって音の伝わり方が異なるため、リノベーションを行ったとしても、生活音問題をすべて解決することは難しいのが現実です。
しかし、だからといって何も対策しなくてよいわけではありません。退去後のリノベーション時に床材などを見直すことで、何も対策していない部屋と比べ、足音などの生活音を軽減できる可能性があります。
また、生活音トラブルが発生した際に、管理会社と情報を共有し、状況に応じて注意喚起などを行うことも重要です。
室内への対策と入居後の適切な管理を組み合わせることで、生活音による不満をできる限り抑え、結果として入居満足度や長期入居につなげていくことが、貸主に求められる生活音対策だと考えています。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
コメント