築年数が経過してくると物件資産価値が低下し、空室を埋めることが難しくなります。そのため空室対策を強化する必要があります。
賃貸経営を安定させるためには空室期間短縮や収益性の向上が欠かせません。しかし実際に空室改善や家賃アップ対策を始めるにはどのようにすればよいのか、悩む貸主も多いでしょう。
そこで本投稿は、空室改善・家賃アップを目指す貸主のために、具体的な対策方法をわかりやすくお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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【本記事でお伝えする結論】
"空室改善・家賃アップを検討する際、重要となるポイント”
１．空室改善・家賃アップしたい！何から始めればいい？
１）空室が発生している要因を分析
一定期間募集しても反響数が伸びない／内見があっても成約に繋げられない場合、必ずその背後に原因があります。原因をしっかり把握せずに空室改善対策を講じると、期待する結果が得られにくくなります。
空室原因を調べる際には、市場分析をするのが最も効果的です。これによりどのような改善が必要か的確に見極めることができます。
エリア内にある競合他社物件を分析
まず最初に行うべきは競合他社物件との比較です。室内クオリティーや家賃帯を比較することで、空室原因をおおよそ理解することができます。
SUUMO賃貸経営サポートを活用すれば、エリア内の競合他社物件の募集状況が把握できるため、貸主物件と競合他社物件を比較／分析することが可能です。
これにより改善点を明確に見つけることができるでしょう。
ターゲット層を予測する
大手管理会社が施工した賃貸物件は、需要が見込まれる可能性が高いエリアに建設されています。そのため現在入居している借主属性／周辺エリアを分析することで、成約のカギを握っているターゲット層を予測することが可能です。
例えば、貸主所有物件の間取りが２LDKで、入居者の大半が20～30歳カップル／新婚さんであれば、成約のカギを握っていのは女性であると考えられます。
つまり成約のカギを握っている人に向けて価値の高い部屋を提供できれば、空室改善＋家賃アップ集客が実現できるという仮説が生まれます。
反響数はあるが成約に繋げにくい場合
一定の反響数／内見数があるのに成約に至らない物件は、内見者にとって決め手となる要素が欠けている可能性が高いです。
内見予約が入った時点で、少なくとも成約候補物件に含まれているといっても過言ではありません。それにも関わらず成約に繋げられない場合…
入居したいと考えているものの、本当に入居していいか迷っている
家賃／設備等の理由で入居したいとまで感じていない
のいずれかの可能性が高いです。
２）どのくらいの効果が期待できるのか？
空室改善／家賃アップを目指すには、予算をつけたリフォーム及びリノベーションが必要です。
リフォーム費用を抑えながら、現状の家賃を何とかキープしたい場合には「リフォーム」が適しています。一方、ある程度の費用が掛かることは承知の上で収益性を高めたいのであれば「リノベーション」がおススメとなります。
▶リフォームとリノベーションに関しては、過去記事をご覧下さい。
３）集客見直し
一般的に物件募集する際には、仲介会社に主要賃貸検索サイトに物件情報を掲載してもらうようお願いすることになります。
しかし同サイトは希望条件を入力できるため、条件に1つでも合致しない部屋は成約候補対象から外れてしまいます。また、同サイト掲載料は仲介会社負担となるため、反響が取れないと掲載を取りやめてしまうリスクがあります。
賃貸物件を最も利用している20～30代はスマートフォンで調べ物をする際、検索エンジンの他にSNS媒体を利用していることが、LINEリサーチの調べで明らかになっています。
しかし大手管理会社ではおとり広告につながる懸念からSNS集客は行っていないケースが多いです。そこで貸主自ら物件情報をSNS媒体使って配信することで、反響数UPが期待できます。これによりより多くの潜在的な顧客にアプローチすることができるでしょう。
▶SNS集客の詳細については、過去記事をご覧下さい。
２．まとめ
今回は、空室改善・家賃アップを目指す貸主のために、具体的な対策方法をわかりやすくお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
弊社物件では築年数が経過しているため、2018年から随時リノベーションを展開していますが、今回紹介した対策方法を実践したことで４年前から増収増益を達成し、満室継続することができました。
特に注目すべきは、先程紹介した「そのうち客と悩み客」対策を講じたリノベーションを実施たことで、内見当日に入居申込してくれる方が近年では増加傾向になっている点です。
▶弊社物件の見込み客対策については、過去記事をご覧下さい。
▶弊社リノベーション物件の実績については、過去記事をご覧下さい。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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