効果的と言われている空室対策は本当に効果ある？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 3 日前
- 読了時間: 8分
賃貸物件は築年数の経過と共に資産価値が低下するため、古い物件は競争力が失われ、空室が目立ち、家賃値下げを余儀なくされてしまいます。
早期客付けを目指すならば空室対策は必須ですが、ネット上に掲載されている「効果的な空室対策」を行えば確実に部屋を埋めることはできるのでしょうか？
本投稿は効果的と言われている空室対策について、検証してみたいと思います。
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【本記事でお伝えする結論】
"効果的と言われている空室対策を考える上で重要なポイント”
１．効果的と言われている空室対策
地方都市の賃貸空室率は大都市と比べて非常に深刻な状況にあります。その背景には人口減少／賃貸物件の供給数に対する規制がないことが影響しています。
このため近年の賃貸市場は完全に借り手有利な状況となっています。
早期成約を実現するには、築年数関係なく空室対策を強化する必要があります。一般的に効果的と言われている空室対策は、次の4点が挙げられます。
敷金や礼金をなくす
フリーレント設定をする
広告料をつける
管理会社を変えてみる
１）敷金や礼金をなくす
本題に入る前に、敷金と礼金をおさらいしたいと思います。
敷 金
契約時に貸主に預け入れる「担保金」のようなものです。入居期間中に「夜逃げや家賃滞納」がなければ、基本的に退去時には返還されます。
なお賃貸借契約に「退去時には室内クリーニングを行い、その費用は借主負担」と記載されている場合は、「敷金から相殺」され、残りが返金されることになります。
礼 金
入居を許可してくれた貸主への「謝礼的な目的」として礼金制度が生まれたと言われており、その慣習が今もなお残っています。
礼金は、敷金とは異なり、退去時には返還されません。
敷金や礼金は、築年数／募集条件によって設定の見直しが必要となります。
築浅物件／ペット可物件
新築や築浅物件では、家賃帯が高くても「築浅物件に入居したい」と考える方しか入居しないため、敷金や礼金設定されていたとしても「入居の足かせ」にはなりません。
またペット可物件では、入居期間中にペットによる破損や汚損が発生する可能性があるため、借主の退去費用を抑える目的で、敷金は設定しておくことは、ある意味で借主ファーストと言えます。
築古物件
一方、築年数が経過している物件では「家賃を抑えたい」と考える方が多いため、敷金や礼金が設定がされていると、入居のハードルが高くなるため、見直した方がベストです。
敷金を設定しないと「夜逃げや家賃滞納があった際、大変なことになるのでは？」と心配されるかもしれませんが、家賃保証会社を利用することで家賃滞納や更新料、退去費用の未払いが発生しても、保証会社が代位弁済してくれます。
この点においては、敷金と同様の役割を果たすため、敷金を設定がなくても貸主が不利になることは殆どありません。
▶敷金の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
２）フリーレント設定をする
フリーレントとは、一定期間「家賃が無料」となるサービスのことです。
フリーレントが設定されていると、初期費用の中に含まれている「前家賃の家賃部分」が相殺されるため入居促進効果が期待できます。
しかし部屋探しされている方は「物件力」「築年数」「家賃」「エリア」等を重視する傾向が強いため最初からフリーレントを求めているは、正直殆どいません。
さらに、競合他社物件も同様の対応をしていることが多いため、空室対策の起爆剤にはなりません。
３）広告料をつける
仲介会社が客付けで成功した際に受け取る報酬は、基本的に「仲介手数料」のみですが、貸主が集客アップ目的で広告料設定をつけると…
成約時「借主から仲介手数料、貸主からは広告料」
が受け取れるため、自社／他社物件問わず積極的に紹介されます。そのため広告料設定は空室対策の起爆剤になると言われています。
しかし昨今の部屋探しは事前に賃貸検索サイトで内見したい部屋を選んでから予約するため…
広告料設定物件と内見物件の条件が合わなければ紹介しても成約率は低い
広告料を設定しても物件クオリティーが低ければ確実に他の物件に流れる
ため、広告料設定しても必ずしも早期に部屋が埋まるとは限りません。
▶広告料の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
４）管理会社を変えてみる
物件入居率や成約率が低い場合、管理会社の管理能力に問題があると考えがちです。そのため貸主の中には管理会社を変更したことで「満室達成」を実現できた方がいます。
満室達成は喜ばしいことですが…
家賃値下げ
広告料を増額する
入居審査を緩くする
などを行えば、満室達成の代償として「家賃滞納」「借主トラブル」などが発生する可能性があります。借地借家法により借主には借家権が認められているため、トラブルがあったからといって簡単に退去させることはできません。
また管理会社を変更すると「家賃保証会社との契約」「管理会社が提携している家財保険」は自動的に契約終了となるため、リスク＆トラブル発生率が高まります。
▶管理会社に関しては、過去記事をご覧下さい。
２．イノベーションなき空室対策は失敗する
社会や企業の発展には「イノベーション」が不可欠です。しかし多くの企業は既存製品やサービスの拡充に集中するあまり顧客のニーズに気づかず、結果として新たに登場したアイディアや技術革新に遅れを取ることがあります。
これがイノベーションのジレンマと呼ばれるものです。
賃貸業界における空室対策は、どの物件でも似たような施策が行われます。そのため差別化戦略を打ち出した賃貸物件が現れると、前掲の空室対策が効果を失い、空室期間が長引く恐れが生じます。
▶イノベーションのジレンマについては、過去記事をご覧下さい。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き室を随時リノベーションを行っています。
近年では部屋探しの価値観の多様化しており、SDGsが普及も影響して、リノベーションが行われていれば、築年数で物件判断する方は少なくなっています。
しかし競合物件と同じようなリノベーションを行うと、資産価値を最大化できず、同質化が進むことで過当競争が生じやすくなります。
そこで弊社物件では競合物件が真似できない「差積化リノベーション」を展開し、物件公式サイトを開設して検索の優位性を高めました。
その結果閑散期であっても安定した集客を実現し、2020年以降4期連続で増収増益を達成し、物件稼働率は99％台を維持しています。
▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
本投稿は効果的と言われている空室対策についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
効果的と言われている空室対策は、クロージング時などでは有効ですが、空室対策の起爆剤とは言えません。
本来の空室対策は「資産価値を最大化させる」ことを意識しなければなりませんが、現在の空室対策はコスト削減を重視しているため同質化が進み、効果を最大限に引き出すことが難しくなっています。
賃貸市場は今後空室率がさらに悪化するため、客付けできない物件は増加することが予想されます。そのため今までのような空室対策では家賃値下げしても早期客付けは厳しくなるでしょう。
今回ご紹介した空室対策は、賃貸経営を今後行っていく上でとても重要な情報となります。
ただ貸主の中には「もっと詳しく空室対策のことを教えてほしい」と思う方も多いはずです。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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