築年数の経過と共にアパートの資産価値は低下します。資産価値が低下してしまうと空室が目立つようになり早期成約を急ぐあまり家賃値下げを行っている物件が多いです。
賃貸空室率は今後さらに悪化することが予想され2050年には40％に達すると言われています。そのため家賃値下げしても部屋が埋まらない物件は確実に増加します。資産価値を高めるためにはリノベーションすると有効的と言われています。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年からリノベーションを展開しています。
競合他社との差別化を図ったリノベーションを行ったことにより家賃を８～10％値上げ／募集期間最短で1週間で成約させることに成功し、2年前から増収増益を達成することができました。
本投稿では築30年を迎えた弊社リノベーション物件を紹介したいと思います。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"弊社リノベーション物件で重要なポイント”
１．物件外観の紹介
物件探しをしている人がまず目にするのは外観です。築年数が経過している物件は外観が古いイメージを持ってしまうため、集客上不利になりがちになります。
1993年築の弊社物件は過去2回外壁塗装工事（1回目は新築から13年後の2006年、2回目は2017年）に行いました。
外壁塗装工事は物件の見た目をよくしてくれることはもちろんですが、建物寿命を延ばす効果も期待できるため、築年数が気になる方でも安心して生活できます。
それでは物件外観の詳細についてみていきましょう。
１）屋外設備と駐車場
築年数が経過している物件は一般的に管理されていない印象を持たれやすくなります。
実際築年数が経過している物件では管理の質が低下し、トラブル発生が多くなっています。
そこで弊社物件では年に1度共用灯全交換や来客用駐車場の無料開放を行うことにより防犯や借主の質を高めることができ、その結果長期入居して頂ける方が増加しました。
２）共用部分
築年数関わらずごみ出しマナーが守れない借主は一定数います。内見時においてごみ置き場にごみが乱雑に置いてあると物件印象が悪くなってしまいます。
弊社代表は平日の午前中物件清掃を行っているため、ごみ収集日以外にごみが置いてあると処分場に持って行きます。
ごみ置き場を清潔にすることで以前と比べて借主もごみ出しマナーを守ってくれるようになりました。その結果内見時における物件印象がとてもよくなり、他社物件との差別化を図ることができます。
３）植栽
弊社物件は初代オーナーが植栽好きだったこともあり、物件周りにはサツキやハナミズキがたくさん植えられています。植栽を植えることで物件景観がよくなりますが、定期的に剪定＆消毒、草取りをしないと物件印象が悪くなってしまいます。
景観維持のため毎年6月頃に造園業者さんに植栽の選定や消毒をしてもらい、草取りは弊社代表が物件清掃時に定期的に行っています。
植栽管理をすることで、四季の移ろいを感じられることから物件の魅力をさらに高められ、築年数が気になる人でも年数が気にならなくなります。
▶弊社物件外の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
２．リノベーションルームの紹介
物件資産価値低下による空室率悪化／家賃値下げが発生しても、資産価値を上げるリノベーションを行うことで収益性＋稼働率改善させることができます。
弊社物件では2018年から差別化リノベーションを展開しています。徹底した差別化を図ることで価格競争からの脱却に成功し、収益性を伸ばすことができました。
さらに高額になりがちなリノベーション資金を見直すことで、リノベーション効果を最大化することができます。
それでは弊社物件リノベーションルームを見ていきましょう。
１）キッチン
リノベーションルームの顔と言えばキッチン。キッチン次第で成約の可否が決まってしまうと言っても過言ではありません。
築年数が古い弊社物件では古さを武器にするため、女性に人気の高いカフェスタイルキッチンを考案し、調理・収納面の改善を図るため、キッチンカウンターを併設しました。
調理／収納面が充実したことで使い勝手がよくなり、さらに本格的なカフェスタイルキッチンになったことから、顧客満足度を高めることができ長期入居に繋げることが期待できます。
▶弊社リノベーションキッチン詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）洗面台
賃貸物件に設置されている洗面台は画一的な既製品が多いため、機能性やデザイン性に不満を持っている借主は意外に多いです。
そこで弊社物件では、上級グレードの部屋のみ女性客が好むナチュラル洗面台にリノベーションを行うことで、リノベーション効果を最大化させることに成功。
カフェスタイルキッチンをセットにすることで、通常の賃貸物件では味わうことができない非日常感が味わえるため、内見当日に入居申込される方が急増し、閑散期であっても早期成約に繋ぐことができるようになりました。
▶洗面台リノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
３）和室
賃貸物件に和室があると借主が退去時に表替え費用を負担しなければならないため、集客上不利になります。しかし工夫次第では和室を有効活用することができます。
弊社物件は和室が標準となっていますが、琉球畳に変更することで貸主／借主双方にメリットが生まれ差別化を図ることができます。琉球畳にすることで堅苦しい和室イメージを変えることができ、更にダニ抑制／日焼けがしにくいため、和室の新たな魅力を伝えるで入居促進に繋げることができます。
▶和室リノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
４）浴室
浴室はキッチン同様年数が経過すると古さが出やすいため、リノベーションを行う際交換するのがベスト。ただシステムバス交換となると高額な費用が発生してしまうのがネックです。
弊社物件では既存の浴室を生かしたリノベーションを行うことで、費用を抑えつつもリノベーション効果を最大化させています。
キッチンや洗面台をリノベーションしても、浴室がリノベーションされていないと、清潔感を気にする女性客にはマイナスとなってしまいます。そのためワンポイント交換程度では家賃値上げして募集しても納得してもらえないらため難しいです。
▶浴室リノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
５）壁材
築年数が経過している物件は室内機能性が低下してしまいますが、多くのリノベーション物件では機能性改善に向けた対応は行ってはいません。
そこで弊社物件では物件差別化／室内機能性改善／長期的な視点で見た際壁紙よりコストを抑えられる事から、上級グレードのリノベーション部屋では漆喰を施工しています。
漆喰を施工することで、カフェスタイルキッチンの魅力をさらに高めくれるため、家賃相場より高い設定にしても早期に部屋が埋まりやすくなりました。
▶漆喰リノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
６）借主から喜びの声
弊社代表はリノベーション部屋に入居した借主に、入居後の暮らしに関するインタビューを過去3回行いました。借主から入居前は弊社物件の築年数が30年近く達していること、また家賃が相場より高いことを気にしていたとのことでした。
しかし実際に暮らしてみると、漆喰効果による冷暖房費の削減や消臭効果が実感でき、そして友達が遊びに来た際必ず「おしゃれな部屋」と言ってくれるから入居してよかったと話してくれました。また弊社代表がきめ細かい物件管理をしてくれる点も助かっていると皆さんが言ってくれました。
このことから、リノベーション／管理の質を高めることができれば
築年数／家賃値上げの抵抗感を払拭できる
借主が友達などに物件紹介してくれる
可能性が高くなると考えます。
今後集客をもっと楽に行うためには、借主・顧客の声を他社仲介会社に伝えることが重要となります。そのためリノベーション完成時には不動産会社向けの内覧会を開催し、物件PRを行っていきたいと考えています。
３．まとめ
今回は築30年を迎えた弊社リノベーション物件を紹介しました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
物件の第一印象となる外観や共用部分を清潔にすることで、築年数が古いイメージを払しょくできる。
集客ターゲットに沿ったリノベーション部屋を提供することで、家賃値上げしても顧客が納得して入居してくれる。
物件管理の質を高めることで、長期入居に繋げることができ、安定した賃貸経営を継続することができる。
築年数が経過している物件は「古い」イメージがどうしても先行してしまうため、集客上不利になってしまいます。
しかし、集客ターゲットに沿った差別化リノベーションを展開しさらに物件清掃や管理の質を高めることにより、ワンランク上のリノベーション部屋となるため、集客が楽になるだけではなく長期入居に繋げることも十分できます。
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