賃貸退去後の家賃設定どうしたらいい？
更新日：5月25日
賃貸経営にとって、一番頭が痛い部分と言えば退去後の家賃設定。
一般的に家賃相場は下落してしまうため、入居期間が長かった場合家賃相場と現況家賃に乖離が発生することがあります。
退去後の家賃設定に関して多くの貸主は、早期成約するためには適正賃料を意識すべきと考えてしまいがちです。
しかし安定的な賃貸経営をしたいのであれば、資産価値を高めるリフォーム／リノベーションを検討し家賃値上げを考えるべきです。
本投稿は退去後の家賃設定の考え方について、お伝えいたします。
▼目 次
２．資産価値を高めるのであれば、リフォーム・リノベーションは行うべき
【本記事でお伝えする結論】
"賃貸リフォームで重要となるポイント”
１．リフォーム／リノベーションのメリット＆デメリット
退去後の家賃設定に関して、基本的にリフォーム／リノベーションせずに家賃値下げするパターンと、リフォーム／リノベーションを行い家賃値値上げするパターンの2つがあります。
それぞれのメリット／デメリットをまとめると以下の通りとなります。
１）リフォームせずに家賃値下げ
【メリット】
リフォーム費用の借入をしなくても済む
家賃値下げすることで、反響数が多くなり早期成約がしやすくなる
【デメリット】
物件内において、家賃乖離が発生しやすくなるので、クレームになる可能性がある
更新のタイミングで、家賃値下げ請求される可能性が高い
家賃値下げすることによって、入居者の質が悪くなる
家賃値下げによってまたほかの部屋でも同様の対応を取らざるを得なくなり、収益性が低下する
家賃値下げしても必ずしも早期に部屋が埋まるという保証はない
２）リフォーム・リノベーションを行う
【メリット】
リフォーム／リノベーションすることで家賃値上げが可能となり収益性が高くなる
入居者の質が高くなる
【デメリット】
リフォーム費用によっては、借入を起こす必要が出てきてくる
長期入居してもらわないと、費用回収が難しくなって結果的には赤字になる
毎回リフォームなどを行うと、借入金額が多くなる
２．資産価値を高めるのであれば、リフォーム・リノベーションは行うべき
退去後の部屋をリフォーム／リノベーションすべきかどうかについては、
物件築年数
入居年数
室内の使用状況
周辺エリアの状況
を確認した上で対応することが重要です。
弊社が考えるリフォーム／リノベーションを行う目安は、築年数が20年をひとつの基準としています。
築年数が20年以下の場合は、設備の償却期間が残っている可能性があり、また見た目的にもまだ古さは感じられないため、内装張替えをメインとしたリフォームで十分集客することはできます。
一方、築年数が20年を超えてくると設備の償却期間も終了し、また現在の新築物件と比べると間取り的に使いにくい可能性があります。
リフォーム工事をしても古さがにじみ出てしまう可能性が高いことから、家賃据置で募集しても早期成約は厳しくなります。
そのため築年数が20年を超えている物件では、資産価値を高めることができるリノベーションを検討すべきです。
▶弊社がリノベーションを行う決意をした経緯については、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと①
３．退去後の家賃設定の違いにより収益性は大きく異なる
弊社物件は築年数が経過していることもあるので、2018年から空き室を順次リノベーションを行い家賃値上げを実施しています。
同じエリア内にある間取り／築年数がほぼ同じの物件では、原状回復程度のリフォームしか行っていないため、適正家賃以下の家賃設定をしています。
山梨県は日本一空室率が悪い県であるため、競争力が低下している築年数が古い物件では価格競争が激化しています。ただ空家賃値下げしても早期成約ができない物件もあり、今回紹介した他社物件も空室期間が長期化していました。
一方弊社物件では平均募集から2か月程度で成約となっているため、仮に同じ時期に募集開始した場合年間家賃収入に大きな差異が発生します。
つまり退去後の空室対策を強化するかしないかによって、物件資産価値はもちろんですが収益性にまで影響が出てしまいます。おかげ様をもちまして弊社物件では3年前から増収増益＋満室経営を継続することができ、弊社の取組は不動産系メディアからも注目されています。
▶弊社取材に関しては、過去記事をご覧下さい。
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４．まとめ
本投稿は退去後の家賃設定の考え方について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
退去後空室対策を行わなないと早期成約に繋げられないことは、多くの貸主は認識しているはずです。しかし費用が発生するリフォーム／リノベーションに関して理解はしているものの、費用が掛かることから躊躇してしまう貸主がまだまだいるのが現状です。
今後大空室時代を迎えようとしているため、家賃相場の下落率は現在よりも大きくなることが予想されます。そのため退去後の家賃設定に関して誤った考え方をしてしまうと、負のスパイラルに陥ってしまう可能性が高くなるため要注意です。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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