一般的に家賃相場は築年数の経過と共に下落するため、現況家賃と家賃相場に乖離が発生することはよくあります。
退去後の家賃設定に関して多くの貸主は、早期成約を目指し家賃相場に適した設定を考えます。しかし近年の賃貸市場は物件供給数飽和、価格競争が激化しているため、適正家賃に合わせても「確実に客付け」できる可能性は正直期待できません。
安定的な家賃収入を得るには、退去後資産価値を高めるリノベーションを行い家賃値上げして募集する方が効果的です。
本投稿は退去後の家賃設定の考え方について、お伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．退去後の家賃設定の考え方
退去後の家賃設定の考え方についてですが基本的に…
リフォームせず（原状回復程度）に家賃値下げ
リノベーションを行い家賃値上げ
する２つのパターンがあります。
それぞれのメリット／デメリットをまとめると以下の通りとなります。
１）リフォームせずに家賃値下げ
【メリット】
リフォーム費用を抑えられる
家賃値下げすることで、賃貸検索サイトの反響数が多くなり早期成約が期待できる
【デメリット】
物件内において、家賃乖離が発生するためクレーム／退去のきっかけをつくってしまう
契約更新のタイミングで、家賃値下げ請求される可能性が高い
家賃値下げすることで、借主属性が悪くなる、収益に影響が出る
家賃値下げしても必ずしも早期に部屋が埋まるという保証はない
２）リノベーションを行う
【メリット】
家賃値上げが可能となり収益が高くなる
借主属性が高くなり長期入居に繋げられる
【デメリット】
費用が高額になるため借入が発生する場合がある
長期入居してもらわないと、費用回収が難しくなる
毎回借入を起こしリノベーションすると費用が大きくなる
２．家賃値下げ集客の限界
近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態となっているため、全国的に賃貸空室率が悪化しています。
賃貸空室率は悪化の一途を辿り2040年には40%前後（2018年比27%増）になると予測されています。これは客付けできない物件は今後さらに増加することを意味し、価格競争が一層激化することになります。
その結果競争力が低下した築年数が古い物件で「原状回復＋適正家賃」で募集しても、競合物件が家賃値下げすれば淘汰されるリスクが高まります。そのため築年数が20年以上経過した物件では「適正家賃」での募集は逆効果となりるでしょう。
近年インフレによる物価上昇が続いており、インフレは家賃値上げ理由として認められる傾向があります。そのため再募集時家賃値上げする物件が増加しています。
しかし賃貸市場の空室率はエリアによって異なりますが10～30％です。競争力が低下した築年数は古い物件はこの影響を受けやすいため、原状回復のみで家賃値上げしても早期客付けは非常に難しくなります。
▶インフレによる家賃値上げの詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．退去後の家賃設定の違いにより収益性は大きく異なる
退去後に収益性を高めたいと考えるなら、資産価値を向上させるリノベーションを行うのが効果的です。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から家賃値上げ目的のリノベーションを行っています。一方エリア内にある同築年の競合物件は原状回復程度のリフォームしかしていないため「適正家賃以下」の家賃設定にしています。
その結果弊社物件は家賃相場より1万円以上高い家賃設定（従前と比べ家賃8～10％値上げ）でも早期客付けを実現し、空室による家賃機会損失を最小限に抑えることに成功しました。一方競合物件は物件訴求効果が弱いため空室期間が長期化しています。
リノベーションを行うと資産価値が高まるため賃値上げは期待できますが、家賃設定は最大でも新築家賃の8掛け以内に抑えないと「家賃が高い」イメージが先行し逆効果となります。
弊社物件では資産価値をさらに高めたリノベーション部屋を作り、新築に匹敵する程度の家賃設定を行ったところ、内見者から「家賃が高い」と指摘され、やむなく数千円値下げを行い入居して頂きました。
▶弊社リノベーション／失敗例は、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
本投稿は退去後の家賃設定の考え方についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
退去後に適正家賃に合わせた募集を行っても、近年の賃貸業界は競争が激化しているため確実に早期客付けができるとは限りません。
一方資産価値を高めたリノベーションを行うことで、従前より家賃値上げしても「家賃より部屋の価値が高くなる」ため早期客付け＋収益アップが期待できます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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