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【自然素材】賃貸リノベーションメリット&デメリット


近年の賃貸業界ではリノベーションを手掛ける物件が非常に多くなってきています。リノベーションの最大の魅力は新築よりデザイン性がいいのに家賃がリーズナブルなところ。


そのため最近の部屋探しの傾向は、あえてリノベーション物件を選択する方が増えてきています。



一方、リノベーション物件が今後多くなれば確実に価格競争が発生しやすくなるため、競争に生き残るためには差別化戦略はとても重要です。




弊社物件は築年数が経過しているため2018年からリノベーションを展開しています。リノベーションを機にキッチンは無垢材を用いたカフェスタイル、一部部屋のみではありますが壁には漆喰を採用しています。



自然素材の材料を用いることで反響/成約率は大きく改善され、その結果本執筆時の2023年9月12日現在満室状態を継続/直近3年間は増収増益を達成することができています。



本投稿はリノベーションを機に自然素材を採用した際のメリット/デメリットについてお伝えいたします。







 

▼目 次

 

【本記事でお伝えする結論】


"自然素材を使ったリノベーションのポイント”



1.【自然素材】賃貸リノベーションメリット&デメリット


【自然素材】賃貸リノベーションメリット&デメリット

1)メリット、デメリット


メリット


自然素材とは「人工的な化学物質を使わない素材」のこと。近年では建築材料の合板/壁紙/床や家具の接着剤に関してはホルムアルデヒド対策が施されているものの、一部はまだ残っているのが現状です。



自然素材の漆喰を採用することで、ホルムアルデヒドを吸着・再放出させない効果が期待できるため特に小さなお子さんがいる家庭やアレルギー症状を持っている方にはおススメと言えます。




また無垢材を用いることで経年変化を楽しめるのもメリットのひとつです。無垢材は時間が経過すると徐々に飴色に変色していくため、ナチュラルテイストが好きな方にとってはおうち時間が充実します。


デメリット


一方自然素材を用いることによるデメリットは、コストが高くなる点です。


自然素材をリノベーションで用いると施工時間が長くなるため、コストが高くなるのは致し方がないのですが、賃貸業界では低コストで仕上げ高い家賃で回収するのがセオリーとなっていることから、リフォームやリノベーションで自然素材を採用する物件は皆無に近いです。



2)弊社リノベーション物件で自然素材を使う理由


弊社リノベーション物件で自然素材を使う理由

冒頭でもお伝えした通り弊社物件では2018年から自然素材を用いたリノベーションを展開していますが、コスト増となるリノベーションを行う最大の理由は、競合他社との徹底的な差別化を図ることでブルーオーシャン=安定集客/収益アップを狙っているからです。



弊社物件がある山梨県内でも近年リノベーションを展開する物件は多くなってきています。競争が激化すると必ず価格競争が発生します。



そこで競合他社がまず手を出さない「自然素材」を用いたリノベーションをすることで…


  • 自然素材に興味がある20~30代女性からの反響UP→早期成約実現

  • 競争相手がいないため、家賃値上げがしやすい

  • 自然素材を用いたことで付加価値が高くなり、価値が下がりにくい



リノベーション家賃比較

その結果リノベーションを展開する前と比べ、年間家賃が約370万円アップさせることに成功。リノベーション費用が高くなるため、毎回借入を起こしているものの毎月一定の利益を残せているため、弊社リノベーションはブルーオーシャン状態にいると言えます。




 

▶弊社リノベーション結果詳細は、過去記事をご覧下さい。


 

3)施工費用


弊社リノベーション物件ではリノベーションした全ての部屋に無垢材扉を採用したカフェスタイルキッチン、一部部屋のみ漆喰を採用しています。それぞれの施工費用についてお伝えいたします。



カフェスタイルキッチン


リノベーションを機にカフェスタイルキッチンを採用していますが、施工費用圧縮のため


  • キッチン本体は既存のものを活用

  • キッチン扉(無垢材)とキッチンパネル(不燃化粧板)は交換

  • 換気扇フードは再塗装

  • リノベーションを機にIKEA製カウンターを導入

し、費用的にはおおよそ40万円です。


 

▶弊社リノベーションキッチン詳細は、過去記事をご覧下さい。


 


漆 喰


一般的な漆喰施工単価は、1㎡あたり4,000円~と言われています。ちなみに壁紙施工単価は1㎡あたり1,300円前後ですので約3倍以上となります。


漆喰は時間の経過と共に壁が脆くなってくるため、天井部分は壁紙対応にしているケースが殆どです。例えば12帖LDKで全面壁紙/壁漆喰+天井壁紙対応した場合の費用コストの差は約16万円。


壁紙対応

壁:漆喰/天井:壁紙

103,350円

費用合計

265,350円

数字だけを見てしまうと漆喰は採用しないほうが得です。しかし施工業者さんに「材料だけ施主支給」を認めてもらえればトータル的な施工単価は抑えることができます。



漆喰は壁紙と比べイニシャルコストがかかりますが、一方で漆喰は日焼けがしにくい点と漆喰の上から補修することができるため、ランニングコストの面では漆喰を採用した方が結果的にはオトクになります。



 

▶弊社が採用している漆喰の詳細については、過去記事をご覧下さい。


 

4)自然素材リノベーション事例



リノベーション前の部屋は、室内全体が暗くまたキッチン自体も機能性がいいとは言えません。


自然素材の無垢材を使用したキッチン、また漆喰を採用することでリノベーション後は室内空間がとても明るくなりさらにIKEA製カウンターを導入することで機能性を高めることに成功しています。



弊社リノベーションで自然素材を使用する際、床材はクッションフロアを採用しています。床材も無垢材を使用すればより雰囲気が出る部屋になりますが…


  • 退去後メンテナンス費用が発生する

  • 無垢材は吸音効果が期待できない


ため、費用対効果/入居後のクレーム対策を考え床材のみはクッションフロアを採用しています。



2.まとめ



今回はリノベーションを機に自然素材を採用した際のメリット/デメリットについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。




自然素材を用いたリノベーションはコストが高くなりやすいです。しかし長期的な視点で見た時…


  • 資産価値が下がりくい

  • 年数の経過と共に味わいの部屋


になることから、安定的な賃貸経営を目指すのであれば自然素材の材料を用いたリノベーションをした方がメリットが大きくなります。




今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない!」という方もいらっしゃるのではないかと思います。


そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。


過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。



 

空室対策コンサルタント 有限会社山長
有限会社山長 長田 穣

取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます!


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