物件が奇麗なのに部屋が埋まらない。どうしたら埋まる？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 6月2日
- 読了時間: 6分
不動産投資の楽街のYouTubeチャンネルに【綺麗な物件なのに…】なぜか空室が埋まらない一棟アパート の動画が公開されていました。
こちらの動画は築年数が古いものの見た目的には悪くないのに客付けに苦戦しているため、専門家のアドバイスをもらっています。
本投稿は動画で取り上げられた物件について弊社の考えをお伝えします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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【本記事でお伝えする結論】
"部屋が奇麗なのに埋まらない部屋を再生させる重要なポイント”
１．どこが問題なのか？
本題に入る前に今回の物件概要をお伝えします。
1棟アパート／築37年目、１K×9部屋
取材当時、9部屋中5部屋が空室
家賃設定：3.5万円
予算150～200万円でリフォームを検討
家賃はなるべく下げたくはない
空室が多くなった理由として、エリア内にあった「音楽大学の撤退」「オーナー＝義父の病気」
１）誰に入居してもらいたいのかしっかりと定める
空室を埋めるための大前提として「誰に入居してもらいたいのか？」を事前に決めなければ、リフォームしてもあやふやな部屋になってしまうため、客付けが難しくなります。
基本的に賃貸物件は「賃貸需要が見込まれる」エリアに建てられるため、エリア内の競合他社物件の間取りを確認すれば、どのような人が入居するのか大まかに把握することができます。
今回紹介された物件は、音楽大学の撤退が原因で空室が目立つようになったとのことですが、学生需要が今後期待できないと判断したのであれば、集客ターゲットを20～30代の単身男性などに変えればいいだけのことです。
集客ターゲットを明確に定めてリフォーム／リノベーションしないと、訴求効果が期待できないため、家賃値下げ／広告料増額しても部屋を埋めることは厳しくなります。
２）築古であっても、やり方次第では収益物件になる
今回の部屋が埋まらない最大の理由は、「昭和感」が全面的に出てしまっていることです。
近年の不動産賃貸業界は物件供給が飽和状態にあり「借り手市場」となっています。そのため同じ家賃であれば少しでも快適な部屋を選ぶ傾向があり、昭和感がある部屋は客付けが非常に厳しく、長期空室は覚悟しなければなりません。
しかし借主の視点に立った部屋作りを行えば、条件が悪くても物件再生させることは十分可能です。
▶借主視点の重要性については過去記事をご覧下さい。
２．物件再生方法
今回取り上げられた部屋を弊社代表ならば、どのような方法で再生させるかについて、お伝えいたします。
１）水回りは必ず対応する
築年数が経過している物件設備は、貸主が考えている以上に機能性が低下しています。そのため収益性を高めるためには水回りは基本的に交換する必要があります。なぜなら、部屋探しされる方が賃貸検索サイトを閲覧する際、物件写真や間取りにしか注目していないからです。
今回は限られた予算の中で行う前提となっているため、水回りの内…
トイレ
浴室
洗面台
は既存設備を活用し、内装をリニューアルすることで、古さを軽減させることが可能です。
ただしキッチンに関しては費用が掛かったとしても、必ず交換しなければなりません。部屋探しをされている方は家賃などを多少妥協しても、キッチンの充実度を優先したいと考えているからです。
▶キッチンの充実度に関しては、こちらをご覧下さい。
２）内装面
築年数が経過している物件の特徴として、ダークブラウン系のフローリングが使用されているため、室内空間はどうしても暗くなってしまいます。
若い世代ほど「明るい間取りを好む傾向」があるため、リフォームを機に白を基調とした室内空間にすることで、開放感と清潔感が感じられ古さを解消させることができます。
また蛍光灯照明は昭和感が全面的に出てしまうため、リフォームを機に「引掛シーリング」を設置し照明器具は借主に任せるスタンスで対応することで、内見時の印象が格段に良くなります。
３．賃貸サイト集客に依存しない
物件を募集する際、仲介会社に物件情報を賃貸検索サイトに掲載してもらうよう、依頼することになりますが…
仲介会社は成約に繋がる物件を優先的に紹介する
成約に繋げられない物件は、当て馬物件として扱われる可能性が高い
があるため、今回の部屋のように競争力が低下した、築年数が20年以上経過している物件は、同サイト集客では不利になることが多いです。
そこでおススメなのが、SNS媒体を使った集客方法です。
賃貸契約は「一般媒介」もしくは「専任媒介」のいずれかとなっているため、貸主自ら集客すること自体は可能です。近年ではSNSが日常生活上で広く利用されているため、適切なリフォームを行い同媒体を使って物件PRすることで、多くの方に物件を知ってもらうことができます。
▶SNS集客の重要性については、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は動画で取り上げられた物件について弊社ならどのようなアプローチで成約にさせるか、考え方についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
先程も伝えましたが、築古物件を再生させるためには「借主視点」に立った部屋作りをしなければなりません。この点を誤ると仮にリフォームを行ったとしても「ニーズとマッチしない部屋」となってしまうため、早期成約を実現することが難しくなります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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