たまたまですが、不動産投資の楽街のYouTubeチャンネルに【綺麗な物件なのに…】なぜか空室が埋まらない一棟アパート と題した動画がアップされていました。
こちらの動画は築年数が古いものの見た目的には悪くないのに客付けに苦戦しているため、専門家のアドバイスをもらっています。
本投稿は動画で取り上げられた物件について弊社の考えをお伝えします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"部屋が奇麗なのに埋まらない部屋を再生させる重要なポイント”
１．どこが問題なのか？
本題に入る前に今回の物件概要をお伝えします。
1棟アパート／築37年目、１K×9部屋
取材当時、9部屋中5部屋が空室
家賃設定：3.5万円
予算150～200万円でリフォームを検討
家賃はなるべく下げたくはない
空室が多くなった理由として、エリア内にあった「音楽大学の撤退」「オーナー＝義父の病気」
１）誰に入居してもらいたいのかしっかりと定める
どのような商売であったとしても、商品を買ってもらう方の「年齢層」「繁忙期」「特性」など様々な要素を考えた上で販売を行わなければ、たとえ良い商品であったとしても購入してもらえることはできません。
賃貸アパートの場合、どのようなターゲット設定を行えばいいのでしょうか？
基本的に賃貸物件は「賃貸需要が見込める」と判断した個所に建てられることから、エリア内の競合他社物件の間取りを確認すれば、どのような人が入居するのかおおよそ把握することができます。
今回紹介された物件は、音楽大学の撤退から空室が目立ったとのことですが、もし競合他社も同じように空室で悩んでいるのであれば、集客ターゲットを変えればいいだけの話です。
集客ターゲットをしっかりと定めてリフォーム／リノベーションしないと、訴求効果が期待できないため、家賃値下げ／広告料増額しても部屋は一向に決まりません。
２）築古であっても、やり方次第では収益物件になる
今回の部屋がどうして埋まらないのか、最大の理由は「昭和感」が全面的に出ていること。
近年の不動産賃貸業界は賃貸物件数が飽和状態となっているため「借り手市場」となっています。そのため同じ家賃であれば少しでも住みやすい部屋を選択されるため、昭和感が出るような部屋は客付けが非常に厳しく長期空室は覚悟しなければなりません。
しかし、たとえ昭和感が出るような部屋であっても、やり方次第では物件再生させることができます。
物件再生させるためには、借主目線に立った部屋作りを行うことです。詳細については次章でお伝えいたします。
▶借主目線の重要性については過去記事をご覧下さい。
２．物件再生方法
今回取り上げられた部屋を弊社代表ならばどのような方法で再生させるかについて、お伝えいたします。
１）水回りは必ず対応する
築年数が経過している物件設備は、思っている以上に機能性が低下しています。そのため収益性を高めるためには水回りは基本交換しなければなりません。
今回は限られた予算の中で行う前提となっているため、水回りの内
トイレ
浴室
洗面台
は既存のものに手を加えることで、古さを解消させることができます。
ただしキッチンに関しては費用が掛かったとしても、絶対に交換しなければなりません。なぜならば部屋探しをされている方は家賃などを多少妥協しても、キッチンの充実度を優先したいと考えているからです。
▶キッチンの充実度に関しては、こちらをご覧下さい。
２）内装面
築年数が経過している物件の特徴として、濃茶系のフローリングが採用されているため、室内空間はどうしても暗めとなってしまいます。
若い世代ほど「明るい間取りを好む傾向」となっているため、リフォームを機に室内空間を白系に統一することで、開放感＋清潔感が感じられ古さを解消させることができます。
また蛍光灯照明は昭和感が全面的に出てしまうため、リフォームを機に「引掛シーリング」を設置し照明器具は借主に任せるスタンスで対応することで、内見時の印象が良くなります。
３．賃貸サイト集客に依存しない
物件を募集する際、仲介会社に物件情報を賃貸検索サイトに掲載してもらうように依頼することになりますが…
仲介会社は成約に繋げられそうな物件を優先的に紹介する
成約に繋げられない物件は、当て馬物件に使われる傾向
があるため、特に築年数が経過している物件は同サイト集客では不利になりがちになります。
そこでおススメなのが、SNS媒体を使った集客です。
賃貸契約は「一般媒介」もしくは「専任媒介」のどちらかとなっているため、貸主自ら集客すること自体は可能です。近年ではSNSが日常生活上で利用されていることから同媒体を使って物件PRすることで多くの方に物件を知ってもらうことができます。
▶SNS集客の重要性については、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は動画で取り上げられた物件について弊社ならどのようなアプローチで成約にさせるか、考え方についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
先程も伝えましたが、築古物件を収益化させるためには「顧客目線」に立った部屋作りをしなければなりません。ここの部分を間違えしまうと仮にリフォームしたとしても「ニーズとマッチしない部屋」となってしまうため、早期成約に繋げることは難しくなります。
弊社物件は日本一空室率が悪い山梨県にあり、さらに物件自体も築30年目を迎えますが、直近3年間は増収増益＋満室達成を継続し、弊社の取組は不動産系メディアからも注目されています。
▶弊社取材に関しては、こちらをご覧下さい。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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