近年の賃貸市場は空室率が悪化傾向となっているため、特に競争力が低下している築年数が古い物件は空室期間が長期化になっているところがあります。
空室が埋まらない理由について…
募集時期が閑散期だったから
管理会社の管理能力に問題があるから
仲介会社に広告料を増額しなかったから
等を指摘する貸主は多いと思いますが、実は部屋が埋まらないのは物件の魅力を伝えきれていないからです。
物件の魅力を伝えきることができれば、募集時期／築年数など関係なくあっという間に成約に繋げることができるのですが、多くの貸主はこの事実を知らないため集客に苦戦しています。
本投稿は集客力が高い賃貸物件の特徴について、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"集客力を高める賃貸物件にする上で重要なポイント”
１．集客力が高い賃貸物件とは？
「集客力を高めるためにはどのような対策を講じればいいのか？」恐らく多くの貸主／管理会社担当者は頭を悩ませると思います。
実はこの問題、簡単に解決することができます。ヒントは新築物件の集客です。
新築物件が募集されるとあっという間に埋まり、物件によっては建物が完成する前に満室になることも珍しくはありません。
家賃や初期費用が高い新築物件になぜ入居者が殺到するのか？それは…
入居履歴がない部屋に住みたい
最新設備が充実している部屋に住みたい
からです。視点を変えれば借り手側のニーズに合った部屋になってるからです。家賃が高くても家賃以上の価値が部屋にあるため新築に入居する方は、金額は二の次と考えています。
また仲介会社は新築物件が募集開始すると同時に、一斉に賃貸検索サイトに物件情報をアップしてきます。複数の仲介会社が物件情報を掲載する最大の理由は…
需要が高い新築物件は早期に客付けすることができる
他の築浅物件と比べ家賃が高いため、マージン＝仲介手数料が高い
からです。視点を変えれば「募集すれば早期に客付けに繋げられる」からです。
つまり借り手側のニーズに合った部屋を提供することができれば、必然的に集客力がアップし仲介会社からも紹介されやすくなります。
２．集客力をアップさせるためには？
１）バリュープロポジションを理解しリノベする
集客力をアップさせるためには、借り手側が住みたいと思えるような魅力的な部屋を作りつつも、競合他社との差別化を図り自社だけが提供できるような部屋にすることが求められます。
このことをマーケティング用語で「バリュープロポジション」と言います。
築年数が古い物件をリノベーションする際、競合他社との差別化は必須ですが、それ以上に顧客が満足する＋自社だけしか提供できない部屋にすることで、仲介会社側は積極的に紹介・案内してくれるため集客力は一気に高くなります。
２）独自集客をする
賃貸検索サイトは希望条件を入力することができるため、築年数が古い物件は反響数を伸ばすことが難しくなります。そこでおススメなのが独自集客を貸主自ら行うことです。
ホームページを開設するとなるとSEO対策が必須となるためハードルが高くなってしまいますが、SNSならば広告を出さなければ無料投稿でき、さらに若い世代ほど日常生活上においてSNSを活用していることから、むしろ物件情報をSNS媒体を使った方が反響数を伸ばすことができます。
３）見学会開催時、特典＆特別感を演出する
部屋探しをされている方は平均3件は内見していると言われています。そのため内見予約が入っても成約率はおよそ30％。
入居促進を図るためには少しでも物件の印象を残すことが重要となります。そこでポイントとなるのが内見時に特典や特別感を演出させることです。
内見御礼としてギフトカードをプレゼントする
今日入居申込してもらえればフリーレントをつける
これらを行うためには事前に貸主許可など準備が必要となりますが、ちょっとした些細な演出を内見時に行うことで内見者は「住んでみようかな」といった考えにシフトしてもらえるはずです。
４）弊社事例
今回紹介したアプローチ方法は弊社代表が実際に自社物件で実践し、早期に結果を出すことができました。
弊社物件がある山梨県甲府市大里町は…
日本一空室率が悪い県
エリア内には築古物件が乱立している激戦エリア
なため、形通りの集客やリフォームしても早期客付けさせることは難しいのが現実です。
そこで2018年に20～30代女性をターゲットとしたカフェスタイルに特化した差別化リノベーションを展開したところ、競合他社では展開できないため差別化に成功しさらに…
物件独自サイトを開設→家賃相場の影響を受けにくくなり収益改善に成功
内見時Amazonギフト券贈呈／仲介手数料／フリーレント1か月付特典をつける
弊社物件でしか提供できないカフェスタイルリノベーション部屋＋内見／入居特典や特別感を演出させることができため、2020年以降満室達成／増収増益／成約期間短縮に成功しました。
さらに今年5月2件退去が発生したものの、2件とも退去後わずか数日で入居申込が入りいずれも弊社独自サイトからの問合せでした。
▶弊社リノベーション部屋の詳細については、過去記事をご覧下さい。
▶早期客付けに成功した理由については、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は集客力が高い賃貸物件の特徴について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
弊社リノベーション部屋は、家賃相場と比べると最大1万円以上高い家賃設定にしていますが、家賃相場の影響は全く受けずに客付けに成功し、さらに契約更新時家賃値下げ要求はほとんど発生していません。
集客力が高まれば必然的に仲介会社／一部の借主は積極的に物件紹介してくれるため、仮にリノベーションコストがかかっても費用対効果は倍以上になります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
Comments