人口減少しても賃貸経営はできる？
「人口減少が進む中でも賃貸経営を続けられるのだろうか」と不安を感じている貸主の方は少なくありません。結論から言えば、人口減少だけを理由に賃貸経営が成り立たなくなるわけではありません。重要なのは、地域の需要変化を踏まえ、競争力のある物件づくりを進めることです。
賃貸市場の未来を考える上で見逃せないのは、日本の生産年齢人口（15才～64才）の減少です。1995年をピークにその数は徐々に減り続けており、総務省の調査では、2050年には21年時点と比べて約3割減、つまり5,275万人にまで減少すると予測されています。
このような人口動態の変化は、賃貸経営に直結する重要な課題です。人口減少が進めば、賃貸住宅を必要とする人も減少する可能性があり、賃貸経営への影響を不安に感じる貸主も多いでしょう。
特に地方都市では人口減少のスピードが加速しており、空室率がさらに悪化する懸念があります。この状況は地域間の格差を広げ、賃貸市場の二極化を招く要因の一つになると考えられます。
しかし、人口減少が進んでも賃貸住宅への需要が完全になくなるわけではありません。地域特性や入居者ニーズの変化に対応し、物件の競争力を高めることで、安定した賃貸経営を目指すことは可能です。
本記事では、人口減少が賃貸経営へ与える影響と、今後も安定した賃貸経営を続けるための具体的な対策について解説します。
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【本記事でお伝えする結論】
人口減少が進む地方都市では、空室率の上昇に備え、地域の賃貸需要や市場環境を踏まえた空室対策が重要になる。
人口減少下でも、間取りの見直しや競合物件との差別化を図ることで、物件の競争力を高められる可能性がある。
弊社でも人口減少が続く山梨県でリノベーションによる差別化を進めた結果、家賃を維持・向上させながら入居率改善につなげることができた。
１．人口減少による賃貸経営の影響は？
人口減少は全国一律に同じ影響を及ぼすわけではありません。地域や物件の種類によって賃貸需要や空室率は異なるため、まずは公的データをもとに現在の賃貸市場がどのように変化しているのか確認してみましょう。
賃貸経営を行う上で注目すべきデータとして、以下の2点が挙げられます。
生産年齢人口の推移
全国の賃貸空室率
先程もお伝えしましたが、賃貸物件を最も借りる層である生産年齢人口は、2050年には約5,200万人まで減少すると予測されています。また公益社団法人全国賃貸住宅経営者協会連合会が総務省が発表した令和5年住宅土地統計調査を基に全国の賃貸空室率を推計した結果、以下のことがわかりました。
全国平均の賃貸空室率は21%
東京や沖縄県などの大都市では、賃貸空室率が20%以下
和歌山県、徳島県の賃貸空室率は30%以上
これらのデーターと、増加し続ける生涯未婚者の傾向を踏まえると、今後の賃貸市場には以下のような変化が見込まれます。
地方都市では人口減少と空室率悪化により、賃貸経営は厳しくなり競争から淘汰する物件が増加する。
単身世帯が増加することで、ワンルーム物件においては比較的空室率の影響は受けにくい状況が続く。
少子化による大学生人口の減少が、特に地方都市の学生向け賃貸経営を困難なものにする。
大都市は人口流入の影響から賃貸需要が高く、学生向け物件を含め比較的安定した経営が期待される。
ただし、大都市であっても少子化の影響は無視できず、一部の私学大学において定員割れが発生していることを考えると、大学の統廃合が今後さらに加速する可能性があります。
その影響を受けて、大都市で学生向けアパートを所有している貸主も油断は禁物です。適切な対策と市場動向への敏感な対応が求められるでしょう。
▶競争力を高め、競合物件との差別化を図る具体的な方法については、関連記事「競合他社物件に絶対に勝つための差別化戦略とは？」をご覧ください。
２．人口減少しても賃貸経営を続けるには？
地方都市では今後進む人口減少の影響により、賃貸需要が縮小し、空室率が悪化する可能性があります。
空室率の悪化に伴い、競争力が低下した築年数が古い物件の客付けは、これまで以上に困難になる可能性があります。適切な空室対策を講じない限り、安定した家賃収入を維持することが難しくなるでしょう。
そこで、地方都市で賃貸経営を続けるためには、どのような具体的な対策が必要なのか、詳しく解説します。
学生向け→単身向けにする
少子化の影響が最も大きく及ぶのは、学生を対象に賃貸物件を提供している貸主だと考えられます。リクルート進学総研が調査したところによると、2019年の18才人口は約118万人でしたが、2031年には約103万人と14.2万人減少すると予測されています。
それに伴い、大学の統廃合が急増する可能性があり、特に地方都市にある私学大学周辺の学生向けアパートの入居率は、今後悪化することが懸念されます。
しかし未婚者の増加が続いていることから、入居対象を学生から単身者へとシフトすることで、新たな需要を掘り起こすことが可能です。そのため、賃貸経営そのものが著しく難しくなることは少ないと思われます。
ただし学生／単身向けアパートでは、両隣が隣接しているため、隣や上階から生活音（足音や話し声など）が頻繁に聞こえてくることがあります。こうした音が気になると、借主が入居したことを後悔する原因となり、長期的な居住につながりにくくなる可能性があります。
生活音の問題が確認されている物件では、退去時に遮音性や床材などを確認し、必要に応じて対策を検討することが重要です。
ファミリー物件は厳しくなる
近年の賃貸市場では単身世帯の増加が顕著となり、その影響は賃貸物件にも大きな波及を及ぼしています。この傾向により、従来の二人暮らしを想定した物件、特にカップルや新婚、子育て世帯をターゲットにした物件の需要が減少する見込みです。
ではこの変化に対応し、競争が激化する市場で賃貸物件の価値を維持しつつ、早期客付けするにはどのような戦略が必要でしょうか？そのカギは「顧客目線に立った物件づくり」にあります。
以下のポイントを押さえることで、今後の成長を見込んだ物件運営が可能になります。
賃貸需要の低い３LDKやDKの間取りについては、１LDK～２LDKへと柔軟に変更することを検討する。
単身者や少人数世帯に魅力的な間取りにすることで、ターゲット層の拡大に繋がる
▶3DKから2LDKへのリノベーション事例については、関連記事「3DK→２LDKリノベーションで劇的再生！工事完成前に入居が決まった理由を公開」をご覧ください。
競合物件との差別化を図る工夫が必要
他にはない独自性を持った内装や設備、居住空間づくりを行うことで、選ばれる物件として早期客付けが期待できる
リノベーションの際には、ターゲットとなる顧客層が好むインテリアテイストを、積極的に取り入れる
例えば、質感やデザインにこだわった空間づくりなど、顧客のライフスタイルに応える工夫が求められる
これらの対策を通じて、競合物件が増加した場合でも、差別化された価値提供が可能となり、物件価値が下落しないまま、新規顧客にアプローチしやすくなるでしょう。
弊社でも人口減少が進む山梨県で賃貸経営を続けています。ここからは、実際に取り組んだ空室対策リノベーションと、その結果についてご紹介します。
弊社では1993年築のファミリー向けアパート3棟20戸を所有・運営しています。所在地である山梨県は賃貸空室率が25％と高く、さらにエリア内には1990年代に施工されたアパートが多いため、競争が激化しています。
また山梨県の生産年齢人口は2010年は約53万人でしたが、2040年には34.4万人まで減少する状況です。
このような厳しい賃貸市場の中、弊社物件では2018年から20～30代女性をターゲットにしたカフェスタイルに特化したリノベーションを展開。競合物件との差別化を徹底するために、自然素材の漆喰や無垢材を使用し、居住空間の価値を最大化する取り組みを実施しました。
その結果、リノベーションを機に家賃を8～10％値上げした部屋は、募集開始と同時に成約となりました。また、2020年度から2023年度まで4期連続で増収増益を達成し、2024年度には物件稼働率と家賃収入の双方で過去最高を更新しました。
▶弊社で最も反響が大きかったリノベーション事例については、こちらの記事で詳しく紹介しています。
▶リノベーション費用の考え方や投資判断については、こちらの記事で詳しく解説しています。
▶弊社が実践してきた空室対策リノベーションの改善実績については、「空室対策リノベーション実績」で詳しく紹介しています。
３．まとめ
今回は、人口減少が賃貸経営へ与える影響と、今後も安定した賃貸経営を続けるための具体的な対策についてお伝えしました。
日本の人口減少が進む中で、特に地方都市ではその影響が顕著となり、賃貸経営の将来に不安を抱く貸主も増えています。人口が減少すれば賃貸需要にも影響が生じ、競争力の低い物件は客付けが難しくなる可能性があります。
しかし、人口減少だけを理由に賃貸経営が成り立たなくなるわけではありません。重要なのは、地域の需要や入居者ニーズを踏まえ、顧客目線に立った物件づくりを行い、「選ばれる理由」をつくることです。
間取りの見直しや競合物件との差別化など、物件の価値を高める工夫を積み重ねることで、人口減少による影響を最小限に抑えられる可能性があります。
弊社でも人口減少が続く山梨県で、競争力を高めるリノベーションに取り組んだ結果、家賃を維持・向上させながら入居率の改善につなげることができました。人口減少という外部環境そのものを変えることはできませんが、物件の価値を高める工夫は貸主自身で取り組むことができます。
これからの賃貸経営では、人口減少という変化を悲観するのではなく、市場環境を正しく理解し、地域や入居者ニーズに合わせた改善を積み重ねることが重要です。選ばれる理由を持つ物件づくりを続けることが、人口減少時代でも安定した賃貸経営につながるでしょう。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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