賃貸リノベーションで防音対策はできる？
「賃貸リノベーションで防音対策はできるのか？」」と考える貸主は多いと思います。完全に生活音をなくすことは難しいものの、床材や壁材の見直しなどによって、従前より生活音を軽減できる可能性があります。
賃貸管理会社に寄せられるクレームの中で、騒音問題は常に上位にランクインしています。騒音は音の種類や周辺環境、時間帯によって感じ方が異なり、さらに人によって受け止め方も異なるため、築年数や建物構造に関係なく起こり得る問題です。
特に多いのが、上階からの足音などの生活音に関するクレームで、状況によっては退去理由につながることもあります。
本記事では、弊社で実際に取り入れている床材や壁材を活用した防音対策も交えながら、賃貸リノベーションでできる生活音対策について解説します。
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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から、2020年以降は年間平均95％以上へ改善、年間収入430万円UPという自社物件で実践・検証してきたノウハウをもとに、オーナー様と二人三脚で改善サポートします。
その実績は『全国賃貸住宅新聞』『楽待』などのメディアにも多数紹介されています。まずはお手軽な無料相談からお気軽にご相談ください。 [→詳しいプロフィールと解決事例は記事末尾へ]
【本記事でお伝えする結論】
築古物件では生活音トラブルが起こりやすく、音の種類に応じた防音対策が重要。
床材や壁材を見直すことで生活音の軽減が期待でき、防音性の向上につながる。
防音対策に加え、借主属性を高める部屋づくりが騒音トラブルの予防にもつながる。
１．築古物件の悩みとは？
築年数が古くなると室内機能性は低下してしまいます。事実賃貸物件に入居される方の約8割は室内機能性（断熱、湿気、防音）に対し不満を感じており、その内の3割は引越しを検討していることが明らかになっています。
▶上記アンケート詳細は、こちらをご覧下さい。
そのため築年数が古い物件をリノベーションする際には、防音対策をしっかりと行うことが重要です。これを怠ると長期入居は期待できなくなります。
快適な居住空間を提供するためには、生活音問題に対する適切な対応が不可欠となります。
２．賃貸リノベーションで防音対策はできる？
賃貸リノベーションで防音対策を行う際には、まず音の原因を正しく把握することが重要です。音の伝わり方には大きく分けて2種類あり、それぞれ効果的な対策が異なります。
隣室からの話し声や泣き声が聞こえてくる：空気伝播音
上階からの足音や物を落とした音が響く：固体伝播音
弊社でも2018年から築古アパートのリノベーションを進める中で、防音性を意識した改修に取り組んできました。その経験から、防音対策は一つの設備だけではなく、音の種類に応じて床材や壁材などを適切に選ぶことが重要だと考えています。
現実的にリノベーションだけで生活音を完全になくすことは困難ですが、遮音や吸音対策を講じることで、従前より生活音を軽減できる可能性があります。それでは、それぞれの対策について見ていきましょう。
１）床材
階下で生活している貸主が、天井から固体音（足音や何かが落ちる音など）が聞こえる場合、上階の床材を改善することである程度の生活音を軽減することができます。
特に効果が期待できる床材はクッションフロアです。クッションフロアは裏側にクッションが貼付されており吸音効果が期待できるため、伝播音を抑えるのに役立ちます。
▶クッションフロアは、防音性だけでなくデザイン性や耐久性、メンテナンス性も重要なポイントです。実際に弊社で採用してきた運用結果や、フロアタイルとの違いについては、関連記事「クッションフロアを賃貸リノベーションで使用すると後悔する？ 」で詳しく解説しています。
２）壁材
隣接している部屋では隣からの話し声などが響きやすくなります。空気音を軽減するには壁の遮音性を高めることが効果的です。
一般的には遮音シートもしくは遮音ボードが使われますが、施工後壁が厚くなるため、圧迫感を感じてしまうのがデメリットとして挙げられます。また貸主が考えるほど伝播音を抑えることができないため、費用対効果は期待できません。
そこでおすすめなのが漆喰です。
漆喰は多孔質の壁材であり、音の反響を和らげる効果が期待される場合があります。ただし、漆喰だけで隣室から伝わる話し声などを防げるわけではなく、本格的な遮音対策とは分けて考える必要があります。
漆喰は完全手作業で施工するため、壁紙と比べて平米単価が3倍になりますが…
日焼けしにくい
上からの補修が可能
といった利点があり、ランニングコストを抑えることができます。さらに壁全体が温かみを感じるため、クオリティーが高い部屋に仕上がります。
▶漆喰に関しては過去記事をご覧下さい。
３）借主属性を高める
騒音トラブルを防ぐためには、床材や壁材の改善だけでなく、入居審査や契約時の説明、入居後の管理対応も重要です。
家賃を下げることだけを優先して募集条件や審査基準を大きく緩和すると、物件の運営方針と入居者層が合わなくなる可能性があります。
弊社では、リノベーションによって物件価値を高め、適正な家賃設定を維持することで、借主属性の向上につながり、結果として騒音トラブルの発生防止にもつながると考えています。
▶騒音トラブルを減らすためには、防音性能だけでなく、物件のターゲットに合った部屋づくりや設備改善も重要です。空室対策全体の考え方については、関連ページ「空室対策で大切なこととは？」で詳しく解説しています。
４）防音対策のメリット
部屋探しをされる方は、賃貸物件の生活音に高い関心を持っています。そのため、リノベーションで防音対策を行い、その内容や工夫を内見時に伝えることができれば、入居促進につながる可能性があります。
弊社物件では、築年数の経過に伴い2018年からリノベーションを進めています。床材には吸音効果が期待できるクッションフロアを採用し、一部の壁材には漆喰を施工するなど、防音性にも配慮した改修を行ってきました。
防音対策を強化しながら家賃を見直した結果、借主属性が向上し、リノベーション後は騒音トラブルは一度も発生していません。
もちろん、防音対策だけで生活音の問題が完全になくなるわけではありません。
しかし、床材や壁材の見直しに加え、物件の魅力向上による入居者層の改善を進めたことで、現在まで良好な住環境を維持できています。費用はかかるものの、弊社としては十分に費用対効果の高い取り組みだったと考えています。
▶空室対策リノベーション全体の進め方を知りたい方は、関連記事「空室対策リノベーション完全ガイド」をご覧ください。
３．まとめ
今回は、弊社で実際に取り入れている床材や壁材を活用した防音対策を交えながら、賃貸リノベーションでできる生活音対策についてご紹介しました。
賃貸物件では構造上、生活音を完全になくすことはできません。しかし、音の種類に応じて床材や壁材を見直すことで、生活音を軽減できる可能性があります。また、防音対策だけでなく、入居者に選ばれる部屋づくりを進めて借主属性を高めることも、騒音トラブルを減らす重要なポイントです。
弊社でも2018年から防音性を意識したリノベーションを進め、クッションフロアや漆喰を採用してきました。その結果、借主属性が向上し、リノベーション後は騒音トラブルは一度も発生していません。
防音対策は一つの設備だけに頼るのではなく、住みやすい部屋づくり全体で取り組むことが、長期的な入居促進につながると考えています。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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