【賃貸リノベーション】システムバスを無理に導入しなくてもいいワケ
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 5 日前
- 読了時間: 7分
築年数が経過すると、水回りの古さが際立ち、客付けで不利になってしまいます。特に築20年以上の物件では、浴室広さが0.75坪であることが多く、このタイプだと湯船にゆったり足を伸ばすことができません。
そのため一部の物件ではリノベーションを機に、1坪タイプのシステムバスを導入するケースが見受けられます。しかし無理にシステムバスを設置することでかえって逆効果を招き、客付けでマイナスになる可能性があります。
本投稿は賃貸リノベーション時にシステムバスを無理に導入しなくてもいい理由、また理想的な洗面脱衣所～浴室リフォームをお伝えします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．【賃貸リノベーション】システムバスを無理に導入しなくてもいいワケ
古くて狭い0.75坪の浴室を1坪サイズのシステムバスへ拡張することで、物件の魅力を向上させることが可能です。しかし、この浴室を拡張によって、以下2点のデメリットが生じる可能性があります。
施工費用が高額になる
洗面脱衣所全体が狭くなる
それではこれらの問題点について、詳しく見ていきましょう。
施工費用が高額になる
0.75坪の浴室を1坪のシステムバスにサイズアップする場合、既存浴室と洗面脱衣所の一部を解体し、スペースを拡張した上でシステムバスを設置します。またそれに伴い、洗面脱衣所の内装もリフォームする必要があるため、最低でも50万円以上の費用がかかると見込まれます。
浴室をリニューアルすることで、資産価値は向上し家賃値上げは可能ですが、リノベーションにおいて一番重要なのはキッチンや室内インテリアです。
フルリノベーションを行わない限り、家賃の大幅な値上げは難しく、仮にに値上げができても、その上限は新築物件の家賃の80％程度までと限られているため、費用対効果がどの程度期待できるかについて、慎重に判断する必要があります。
洗面脱衣所全体が狭くなる
賃貸物件における洗面脱衣所の広さは、2.5～3帖程度とあまり余裕がありません。浴室を0.75坪から1坪に拡張すると必然的に洗面脱衣所のスペースは狭くなります。その結果として…
身支度がしづらい
収納スペースが不足する
といった問題が生じ、使い勝手が大幅に低下してしまう可能性があります。特にファミリー物件では物件選びの主導権を握る女性の視点で、洗面脱衣所の利便性が重視されるため、この点の印書委が悪いと、客付けにも影響を及ぼしかねません。
２．理想的な洗面脱衣所～浴室リフォームとは？
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から空き室を順次リノベーションしています。浴室に関しては、既存の0.75坪サイズを有効活用しながら、洗面脱衣所との一体的なリフォームを進めています。
具体的な改善ポイントは以下の通りです。
1坪サイズのシステムバス導入する場合と比べ、3分の1程度の費用で対応できる
洗面脱衣所に大型の収納棚を設し、利便性を向上
リノベーションを機にダウンライトを2基、造作洗面台を新設
これにより費用対効果が大幅に向上し、従前と比べ入居促進に繋げやすくなりました。それでは弊社が手掛けた洗面脱衣所～浴室までのリフォームについてお伝えいたします。
浴室フィルムリフォームでコストカットに成功
浴室の状態が良ければ、水回り専用のフィルム貼る「浴室フィルムリフォーム」を行った方が、システムバス導入と比べて3分の1の費用で施工が可能です。このリフォームは見た目的にも効果的で、古さは全く感じさせない仕上がりとなり、清潔感だけではなく高級感も演出できます。
フィルムの耐用年数は7年程度ですが、劣化による張り替えが必要になった場合も、部分リフォームが可能なため、ランニングコストを抑えることができます。
さらに懸念される借主の反応についてですが、浴室の広さ自体は従前と変わらないものの、浴室全体が新築並みに再生されるため、不満を抱く方は全くいないことを踏まえると、顧客満足度は高いと判断できます。
弊社物件では上級グレードの部屋のみ浴室フィルムリフォームを行い、水栓と鏡も併せて交換することで、更なる品質向上を図っています。
▶浴室フィルムリフォームの詳細は過去記事をご覧下さい。
大容量の収納棚を設置できる
1坪サイズのシステムバスを導入すると、洗面脱衣所が必然的に狭くなり、収納棚の容量も減少してしまうため、利便性が低下する可能性があります。
一方で弊社物件では、既存浴室をそのまま活用しているため、洗面脱衣所の広さは維持しつつ、リノベーションを機に洗濯機置き場の上に、大容量の収納棚を設置しています。
これにより収納スペースが増加し、家族全員分の衣類やタオルをまとめて収納できるだけではなく、洗剤などの置き場としても活用可能となり、利便性が格段に向上しています。
造作洗面台＆ダウンライト2基増設
賃貸物件でよく設置されているシャワー付き洗面台は、特に女性からの評価が低いことが知られています。その理由はシンプルで「おしゃれさに欠ける」という点です。
そこで弊社物件ではリノベーションを機に、上級グレードの部屋に造作洗面台を新設することで、差別化を図っています。さらに空間をより魅力的にするため、ダウンライトを2基新設。
これらの対策によって、物件の価値を高めつつ借主からの満足度も向上させています。
造作洗面台は既製品と比較すると、費用が約2倍近くかかりますが、その分デザイン性と機能性に優れています。本体には無垢材を使用しているため、温もりのある仕上がりとなり、業務用の洗面ボウルを採用することで、水撥ねリスクも軽減。
使い心地と見た目を両立させた、おしゃれな設備へと変貌しました。
さらに照明をグレードアップすることで、より快適な空間づくりを実現しています。従来暗く感じられた洗面脱衣所が、ダウンライトを新設したことで明るさが向上し、朝の準備や身支度が格段にしやすくなりました。
これらのリノベーションコストを比較すると、1坪タイプのシステムバス導入費用と、浴室フィルムリフォーム、造作洗面台及びダウンライト新設工事費はほぼ同程度。しかし、市場では造作洗面台を導入している物件は殆どないため、競争力を持たせるチャンスになっています。
▶洗面脱衣所リフォームの詳細は過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は賃貸リノベーション時にシステムバスを無理に導入しなくてもいい理由、また理想的な洗面脱衣所～浴室リフォームについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
弊社リノベーション物件では、既存浴室をリノベーションしているため、浴槽で足を伸ばすことはできません。しかし借主から浴室に関するクレームを受けたことは一度もありません。
むしろ、造作洗面台について高く評価をいただくことが多いのが現状です。
このことから、賃貸リノベーションを行う際には、浴室リフォームを充実させるとともに、デザイン性が高い洗面台を設置することで、浴室の広さは集客において大きな問題にはならないと言えるでしょう。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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