築年数が20年以上経過すると設備減価償却が終了し古さが目立ってしまうため、表装リフォームを強化しても空室が埋まりにくくなります。
一般的にリノベーションを行うタイミングは、築20年以上が目安と言われています。ただ全面改装するリノベーションは費用が高額になるため貸主の中には躊躇される方もいるはずです。
そこで本投稿は賃貸リノベーション費用はどのくらいかかるものなのか、弊社リノベーション事例を交えながらお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．アパートリノベーションメリット
築年数が経過した古い物件をリノベーションすると貸主にどのようなメリットがあるのでしょうか？一般的にアパートリノベーションのメリットは以下2点を挙げることができます。
入居促進効果
家賃値上げ
それではそれぞれのメリットを見ていきましょう。
入居促進効果
築年数が経過した物件の室内機能性／デザイン性は新築物件と比べ明らかに劣っています。そのため原状回復しても古さが目立つため早期客付けが難しくなります。
しかしリノベーションすると見た目的には新築物件並みに蘇り、更に新築物件より家賃がリーズナブルになっています。
近年の部屋探しは部屋探しの多様化により「築年数にこだわりはない」と考える方が多くなっているためリノベーションすると従前と比べ早期客付け＋入居促進効果が期待できます。
家賃値上げ
原則リノベーションは室内設備／内装をリニューアルするため、従前／同築年の物件と比べ「資産価値は向上」しています。
そのためリノベーションを機に家賃値上げして募集しても、部屋探しされる方からは「新築より家賃が安いからオトク」と考えるため、家賃値上げがしやすくなります。
２．アパートリノベーション費用どのくらい？
床面積／素材や設備によって多少金額は異なりますが、アパートリノベーション費用相場は1㎡当たり10万円前後が目安となります。
ただ既存設備や内装を有効活用すれば平米単価は抑えることは十分できます。
３．アパートリノベーションポイント＆注意点
リノベーションを行うと従前と比べ「築年数が感じない」「利便性が向上」するため早期客付け＋家賃値上げが期待できます。しかしリノベーションで結果を出すには押さえておくべきポイントと注意点があります。
リノベーションポイントとは？
リノベーションを成功させるポイントは、ターゲットにあった室内テイスト＆室内採光を意識することです。
女性はリノベーション物件に興味を持っている可能性が高く、特に1LDK以上の賃貸物件はこれから二人暮らしされる方が多く入居され女性が部屋探しの主導権を握っています。
そのためリノベーションを行う際…
女性からの支持が高いインテリアテイストを意識する
室内採光を意識した部屋作り
をすることで温かみや温もりが感じられる居心地が良いリノベーション部屋となるため、早期客付けが期待できます。
リノベーション注意点とは？
リノベーションを行う際特に注意しなければならないのが「生活音」問題。賃貸物件では築年数／構造躯体関係なく生活音問題が発生し、特に上階（足音）からの生活音でトラブルになることがあります。
リクシル住宅研究所のリリースでは築年数が経過した物件の機能性（断熱、湿気、防音）は低下し賃貸に入居されている約8割は不満を感じ、そのうちの3割は住替えを検討していることがわかっています。
そのためリノベーションする際は生活音対策（特に上階床）を意識しないと、長期入居に繋げにくくなってしまいます。
▶アパートリノベーションポイント＆注意点の詳細は、過去記事をご覧下さい。
４．アパートリノベーション事例
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から空き室を随時リノベーションしています。全20戸中14戸改修済みで、リノベーションを行ったことでリノベーション前と比べ稼働率＋家賃収益を伸ばすことに成功し昨年度は過去最高の売り上げを達成しています。
それでは弊社リノベーション事例をお伝えします。
費用300万円リノベーション事例
弊社物件は基本的に収益性アップを目的とした古リノベーションを展開しています。弊社ではリノベーション後の資産価値目減りを最小限に抑えるため、可能な限り「自然素材の材料」を採用しています。
特に部屋の顔ともいうべきキッチンには強いこだわりを持ち、無垢材を用いた弊社オリジナルキッチンを開発。機能性を高めるために調理台を付けた可動式のカウンターを新設することで、競合リノベーション部屋と比べ資産価値を最大化させることに成功しています。
また室内機能性を高めるため自然素材の漆喰を施工しています。漆喰を施工することで特に夏場の電気代抑制効果が期待でき、借主からも高い評価を頂いております。
▶フルリノベーション部屋の詳細は過去記事をご覧下さい。
費用200万円リノベーション事例
「もっとリーズナブルな部屋に住みたい」内見者の要望を実現したのがセカンドラインです。
リノベーションを始めたころ内見者から「お手頃なリノベーション部屋に住みたい」との要望が多かったため、一部の部屋のみリノベーション個所を抑えたセカンドラインを用意しています。
セカンドラインはキッチン及び琉球畳は変更しているものの、それ以外は原則既存設備を活用してるためフルリノベーション部屋と比べるとクオリティーは明らかに劣っています。
しかし家賃帯を抑えていることもあり、募集が開始されると1か月もたたないうちに埋まってしまいます。
▶フルリノベーション部屋の詳細は過去記事をご覧下さい。
リノベーション回収期間
リノベーション＝先行投資となるため、入居期間中にリノベーション費用を回収できなければ投資は失敗してしまいます。
弊社物件の平均入居年数は約6～7年、リノベーション費用によって若干差異はありますが、概ね2～3年でリノベーション費用は回収でき約250～270万円の利益を目指しています。
リノベーションしても年数の経過と共に資産価値は下落するため、家賃値下げしなければならないケースが出てきますが、弊社物件は自然素材を使用しているため一般的な物件と比べると資産価値の目減り／原状回復費用を抑える効果が期待できます。
そのため競合リノベーション物件と比べると、安定した家賃収入を得ることが期待できます。
▶弊社リノベーション詳細は過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
今回は賃貸リノベーション費用はどのくらいかかるものなのか、弊社リノベーション事例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
リノベーションすると早期客付け＋収益アップ効果が期待できるものの、費用が高額になってしまうのが唯一のデメリットと言えます。
ただリノベーションすると資産価値が向上し長期入居に繋げることが期待できるため、結果的には費用対効果を十分期待することができます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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