募集時期によって客付けがうまくいかない時があります。ただ空室が長くなると家賃機会損失が大きくなるため、家賃値下げに踏み切る貸主が多いと思います。
ただ近年では物件供給数が飽和状態のため、家賃値下げしても早期客付けが難しく特に競争力が低下した築年数が古い物件では顕著となっています。
築年数が古い物件で空室が長期化／収益性を高めるには、物件資産価値を高めるリノベーションを行うしか方法はありません。リノベーションすることで利便性や機能性が向上するため、早期客付け／家賃値上げが可能となり貸主の家賃収益改善が期待できます。
本投稿は家賃値下げしても客付けができない場合の対処方法について、お伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．家賃値下げが発生するメカニズムを理解する
本題に入る前に家賃値下げが発生するメカニズムをお伝えいたします。
新築時はエリア内でも資産価値が高く需要もあるので、家賃相場より高い家賃設定しても客付けに苦戦することは殆どありません。
しかし築年数の経過により資産価値は低下します。
資産価値が低下すれば家賃相場も下落するため募集しても客付けが厳しくなります。そこで家賃値下げを行うわけですが、エリア内の同築年の物件が家賃値下げすると募集している競合物件対抗措置として同程度まで値下げしてきます。
また近年の賃貸市場は借り手市場となっていることから、内見時／契約更新時に家賃値下げ交渉が発生しやすくなります。
その結果家賃値下げに歯止めがかからなくなり、物件によっては
負のスパイラルに陥ってしまう
キャッシュ不足になり賃貸経営が厳しくなる
可能性が高くなります。
▶家賃値下げに関する詳細は、過去記事をご覧下さい。
２．家賃値下げしても客付けできない。どうしたらいい？
今までの空室対策で結果が出ないことは、恐らくレッドオーシャンに入っている可能性が高いです。改善するにはブルーオーシャンを目指すしか方法はありませんが、具体的には…
水回りを強化したリノベーション
徹底した差別化戦略
集客方法の見直し
があります。それではそれぞれの対策についてみていきましょう。
１）水回りを強化したリノベーション
at－homeが発表したリリースによると、インターネットで物件を探す際、水回り設はほぼ確認されています。築年数が経過すると水回りは年数以上に古さが感じられるため、適正家賃以下で募集しても反響を伸ばすことは難しくなります。
ただ水回りや内装を一新したリノベーションを行うと機能性や利便性が改善され、さらに築年数の古さも感じにくくなることから、早期客付けが可能となります。
▶リノベーションで水回りを強化したほうがいい理由は、過去記事をご覧下さい。
２）徹底した差別化戦略
近年の賃貸業界は部屋探しの多様化が進んでいるため、リノベーション物件に入居される方が多くなっています。そのため最近ではリノベーションを行う物件が増加しています。
ただ競合が多くなれば…
ミート戦略を行う物件が多くなる
差別化の価値は下がる
ため競争が激化することが予想されます。競争に打ち勝つには競合他社が追随できない徹底した差別化戦略を図ったリノベーションをするしか方法はありません。
▶差別化戦略の重要性については、過去記事をご覧下さい。
３）脱・賃貸検索サイト集客
部屋探しされる方は賃貸検索サイトを利用するケースが多いため物件募集する際、同サイトに掲載してもらうよう仲介会社に依頼します。
ただ同サイトは希望条件が入力できるので、希望条件に合わなければその時点で成約対象外となるため、競争力が低下した築年数が古い物件は反響数を伸ばすことが難しくなります。
そこでおススメなのが「脱・賃貸検索サイト集客」です。
賃貸物件を最も利用している20～30代は調べ物をする際SNSを利用することが多いため、物件情報をSNS媒体に掲載することで拡散効果が期待でき反響に繋げることが期待できます。
▶SNS集客のメリットに関しては過去記事をご覧下さい。
４）ホームステージングは絶対にするな！
近年の賃貸業界では「最低限のリフォーム（場合によっては原状回復）＋ホームステージング」する物件が多くなっています。予算をあまりかけずに早期客付けができるため貸主にとっては比較的やりやすい空室対策と言えます。
ただ低予算リフォーム＋ホームステージング集客は…
稼働率は改善されるが家賃相場の影響を受けやすいため収益性は伸ばせない
資産価値は向上していないため契約更新時家賃値下げ要求が発生しやすい
定期的なリフォームなどをしないと入居中に建具トラブルが発生しやすくなる
ため長期的な視点で見ると費用対効果は殆どないので、おススメできません。
５）弊社事例
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から差別化リノベーションを行いリノベーションを機に家賃値上げを行っています。
家賃相場の影響を回避するため、同年に公式サイトを立ち上げ独自集客を展開しています。
その結果2020年以降増収増益を達成することができ、本執筆時の2023年10月14日現在満室状態が続いています。
▶弊社リノベーション物件については、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は家賃値下げしても客付けができない場合の対処方法について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認確認してみましょう。
資産価値が高くなるリノベーションは、早期客付けが可能／収益改善が期待できるものの費用が高額なるため、収益がシッカリと取れるか心配する貸主がいます。
もし借入を起こす場合であっても
返済期間を長めにとる
金利が安い融資を使う
ことで、収支バランスを改善させることができます。弊社物件も差別化リノベーションを展開したことで募集時期関わらず早期客付けに成功し、収益性を高めることに成功しています。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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