top of page

家賃値下げしても客付けできない。どうしたらいい?


募集時期によって客付けがうまくいかない時もあります。ただ空室が長くなると家賃機会損失が大きくなるため、家賃値下げに踏み切る貸主が多いと思います。



ただ近年では物件供給数が飽和状態のため、家賃値下げしても早期客付けが難しく特に競争力が低下した築年数が古い物件では顕著となっています。



事態を打開するためには、物件資産価値を高めるリノベーションを行うしか方法はありません。リノベーションすることで利便性や機能性が向上するため、早期客付け/家賃値上げが可能となり貸主の家賃収益改善が期待できます。



本投稿は家賃値下げしても客付けができない場合の対処方法について、お伝えいたします。





 

▼目 次

 

【本記事でお伝えする結論】



1.家賃値下げが発生するメカニズムを理解する


家賃値下げが発生するメカニズムを理解する

本題に入る前に家賃値下げが発生するメカニズムをお伝えいたします。



新築時はエリア内でも資産価値が高いため、家賃相場より高い家賃設定しても「需要がある」ため客付けに苦戦することはまずありません。



しかし築年数の経過により資産価値は低下します。



そのため現況家賃では「家賃が高い」イメージとなり空室期間が長期化します。そこで家賃値下げを行うわけですが、エリア内の同築年の物件が家賃値下げすると募集している競合物件対抗措置として同程度まで値下げしてきます。



また近年の賃貸市場は借り手市場となっていることから、内見時/契約更新時に家賃値下げ交渉が発生しやすくなります。



その結果家賃値下げに歯止めがかからなくなり、物件によっては


  • 負のスパイラルに陥ってしまう

  • キャッシュ不足になり賃貸経営が厳しくなる


可能性が高くなります。



 

▶家賃値下げに関する詳細は、過去記事をご覧下さい。




 

2.家賃値下げしても客付けできない。どうしたらいい?


家賃値下げしても客付けできない。どうしたらいい?

今までの空室対策で結果が出ないことは、恐らくレッドオーシャンに入っている可能性が高いです。改善するにはブルーオーシャンに行くしか方法はありませんが、効果的な集客改善方法として


  • 水回りを強化したリノベーション

  • 徹底した差別化戦略

  • 集客方法の見直し


があります。それではそれぞれの対策についてみていきましょう。



1)水回りを強化したリノベーション


家賃値下げしても客付けができない最大の理由は「顧客から敬遠されている」「顧客が住みたくない」と言っているようなもの。



ただ水回りや内装を一新したリノベーションを行うと機能性や利便性が改善され、さらに築年数の古さも感じにくくなることから、早期客付けが可能となります。



 

▶リノベーションで水回りを強化したほうがいい理由は、過去記事をご覧下さい。


 

2)徹底した差別化戦略


リノベーションすると資産価値が向上するため、早期客付けが期待できます。



ただその一方で近年ではリノベーションを手掛ける物件が多くなってきていることから、安定的な家賃収入/早期客付けを目指すならば、競合他社との差別化リノベーションは必須です。



 

▶差別化戦略の重要性については、過去記事をご覧下さい。


 

3)脱・賃貸検索サイト集客


物件募集する際、賃貸検索サイトを利用することが多いです。ただ同サイトは希望条件を入力することができるため、築年数が古い物件では過当競争になるため反響数を伸ばすことが難しくなります。



そこでおススメなのが「脱・賃貸検索サイト集客」です。



賃貸物件を最も利用している20~30代は調べ物をする際SNSを利用することが多いため、物件情報をSNS媒体に掲載することで拡散効果が期待でき反響に繋げることが期待できます。



 

▶SNS集客のメリットに関しては過去記事をご覧下さい。


 

4)ホームステージングは絶対にするな!


近年の賃貸空室対策でホームステージング集客はとても有名になっています。



ステージングするとおしゃれな部屋に見え、更に最低限のリフォーム(場合によっては原状回復)でも対応できることから、採用する物件が多くなっています。



ただホームステージング集客は、「家賃相場の影響」を受けやすいため収益性向上は期待できません。またエリア内で同じような対策をしてしまうと同質化となり将来的に価格競争になる可能性が高くなります。



つまりホームステージング集客は長期的な視点で見ると費用対効果は期待できないため、正直おススメできません。





5)弊社事例


弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から差別化リノベーションを行いリノベーションを機に家賃値上げを行っています。



家賃相場の影響を回避するため、同年に公式サイトを立ち上げ独自集客を展開しています。



その結果2020年以降増収増益を達成することができ、本執筆時の2023年10月14日現在満室状態が続いています。


 

▶弊社リノベーション物件については、過去記事をご覧下さい。


 

3.まとめ


今回は家賃値下げしても客付けができない場合の対処方法について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認確認してみましょう。




資産価値が高くなるリノベーションは、早期客付けが可能/収益改善が期待できるものの費用が高額なるため、収益がシッカリと取れるか心配する貸主がいます。



もし借入を起こす場合であっても


  • 返済期間を長めにとる

  • 金利が安い融資を使う


ことで、収支バランスを改善させることができます。弊社物件も差別化リノベーションを展開したことで募集時期関わらず早期客付けに成功し、収益性を高めることに成功しています。


今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない!」という方もいらっしゃるのではないかと思います。


そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。


過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。






 

空室対策コンサルタント 有限会社山長
有限会社山長 長田 穣

取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます!


▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090

▶︎まずはお気軽にお問い合わせください

055-241-2218

090-8514-3562

 



閲覧数:4回0件のコメント
bottom of page