築年数が経過してくると、賃貸アパートの物件資産価値は低下するため家賃維持が難しくなってしまいます。
ただ地方都市を中心に「賃貸空室率が悪化傾向」となっているため、家賃を闇雲に値下げしても反響はあるかもしれませんが昔ほど早期客付けは厳しいのが現状です。
また家賃値下げするとその情報は賃貸検索サイトに掲載されるため、現在入居している借主からクレーム／更新時家賃値下げ要求が発生し負のスパイラルに陥りやすくなります。
▶賃貸系の負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。
競争力が低下した築年数が古い物件の収益性＆稼働率を改善させるにはリノベーションが効果的です。
リノベーションすることで同築年の物件／従前と比べ資産価値が向上するため、リノベーション後家賃値上げがしやすく、またリノベーション物件は新築より家賃がリーズナブルのため早期客付け＆長期入居が期待できるため物件稼働率を改善させることができます。
本投稿はリノベーションで賃料アップを実現させる方法についてお伝えします。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
”リノベーションで賃料を上げるために重要となる”点とは？
１．競合他社物件をリサーチ
リノベーションで賃料UPを目指すには、エリア内にある競合物件の情報確認することから始めないといけません。競合他社の情報はSUUMO賃貸経営サポートを活用するとエリア内の物件情報を確認することができます。
競合物件情報をリサーチすることで…
競合物件がどのような設備を設置しているか？
家賃設定はどうなっているのか？
を把握することができるためリノベーションを行う際どこを差別化すればいいか、ある程度把握することができます。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年からリノベーションを行っていますが、リノベーション事業開始前エリア内にある競合他社物件1つ1つ自分の足で確認し、情報収集を行いました。
その結果弊社物件と同築年の物件は設備投資に消極的で「原状回復程度の対応」しかしていない＋空室が3か月以上続いているケースが多いことがわかったため、リノベーションすれば確実に家賃値上げ＋早期客付けはできると確信しました。
２．家賃相場は確実に調べられている
部屋探しされる方は大手賃貸検索サイトで物件情報を確認すると同時に、エリア内の家賃相場を確認しています。
リノベーションをする最大の目的は収益改善のため、リノベーションを機に家賃相場より高い家賃設定する物件が多いです。ただリノベーションを検討している貸主は「集客上逆効果になるのでは？」と懐疑的になります。
at－homeが発表したリリースによると、部屋探しされる方がインターネット検索する時必ず見たい物件設備上位3つはいずれも水回りでした。
つまりリノベーションで設備交換＋おしゃれな室内デザインにすれば、家賃相場より高くても反響数UP→早期客付けさせることができるため、家賃相場より高くても集客が厳しくなることは少ないです。
３．リノベーションで賃料アップ実現させるためには、どうしたらいい？
繰り返しになりますが部屋探しされている方は「エリア内の家賃相場」は必ず確認しています。リノベーションで家賃値上げするには、顧客の心を鷲摑みするようなデザイン性が高いリノベーションを提供しなければ正直難しいです。
顧客が納得するリノベーション部屋を提供できれば、家賃相場より家賃が高くても「家賃以上の価値がある」と判断してくれるため、家賃相場の影響は一切なく早期成約が可能です。
では具体的にどのようなリノベーション対策を講じればいいのでしょうか？
１）集客ターゲットを予め設定する
リノベーションを手掛ける際、一番重要となるのが「成約のカギ」を握る人をあらかじめ予測し、その方が好むインテリアテイストにしなければ訴求効果が高まらないためリノベーションは失敗してしまいます。
▶集客ターゲットに関しては、過去記事をご覧下さい。
２）競合他社物件にはないオリジナルの部屋を作る
賃貸空室率悪化は今後改善されることはないため、空室改善を目的としたリノベーション物件は増加することが予想されます。
マーケティング的に競争が多くなると…
リーダー的物件はミート戦略を行い資本力が弱い物件を潰しにかかる
競合が多くなれば差別化を図っても価値は下落する
ため時間の経過共に客付け自体が厳しくなってしまいます。これを防ぐには「競合物件が絶対に真似できない差別化リノベーション」を行うことでリノベーション価値の目減りを抑えられるため安定した家賃収入を得ることができます。
弊社物件は2018年から空き室を随時リノベーションしています。
弊社物件の間取りは２LDK～３LDKで20～30代のカップル、新婚さんが多く入居されます。また部屋探しの主導権はほぼ女性のため弊社物件は…
20～30代女性が喜ぶカフェスタイルに特化したリノベーション
を行っています。リノベーションでカフェのお店の雰囲気を出すために、自然素材の漆喰や無垢材を可能な限り採用し、またキッチン及び洗面台は弊社オリジナルとなっています。
自然素材の材料を用いることで、同じリノベーションでも「資産価値」は競合物件より上回っているため、家賃相場より1万円以上高い家賃設定しても…
募集時期関わらず早期客付け
契約更新時家賃値下げ要求ゼロ
を実現。その結果リノベーション前と比べ稼働率／収益性を大幅に向上させることに成功しています。
上のグラフは、エリア内にある競合他社物件と弊社リノベーション部屋の1年間ごとの家賃合計です。
競合他社物件は設備投資に消極的なため、適正家賃以下で募集しています。一方弊社リノベーションは
家賃を8～10％値上げして募集し、さらに家賃相場は一切考慮していません。
弊社物件成約期間は早い時で退去翌日、遅くても2か月以内には埋まります。（時期によってばらつきがあります）
適正家賃で募集するよりリノベーションした方が収益性を大幅に改善させることができることが、本グラフから見てもよくわかると思います。
３）顧客満足度をキープできるか？
たとえリノベーションで賃料UPさせ客付けできたとしても、入居後の管理フォロー（設備交換やクレーム対応など）が徹底されていなければ…
契約更新時家賃値下げ要求が発生する
管理会社／貸主に対する不満が大きくなり短期間で退去
されるリスクが高くなります。
弊社物件ではオーナーである私が平日の午前中物件清掃を行い、借主とできるだけコミュニケーションをとるように意識しています。また借主からの要望や相談は可能な限り対応しているため、一般的な物件と比べると長期入居に繋げることができています。
因みにリノベーション部屋に入居された方の約8割以上は現在も入居され、また契約更新時家賃値下げ要求は一回も発生していないため、家賃収入は年々増加しています。
４．予算的に厳しい場合、現状維持という方法も
リノベーションを行うと賃料アップが期待できますが、費用が高額になるため貸主の中には「そこまで費用を出すことができない」方もいるはずです。
予算的に厳しい場合既存設備を生かしたリノベーションすることで、費用を大幅に抑えることができるためリノベーションがしやすくなります。
上の2つの写真は弊社リノベーション部屋です。右側はフルリノベーション／左側は部分リノベーションした部屋です。
部分リノベーションのメリットはリノベーション個所を限定するので費用を大幅に抑えることができる点です。ただ部分リノベーションは資産価値が高くならないため、家賃値上げは厳しくなりますが現況家賃を維持させることは十分可能です。
▶既存設備を生かしたリノベーションの詳細は過去記事をご覧下さい。
なお近年「リフォーム費用を抑えたホームステージング」を強化している物件が多くなってきています。低予算＋早期客付けできているため現在注目されている空室対策です。
ただ上記空室対策にはマーケティング的に大きなミスがあるため注意が必要です。詳細は過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
今回はリノベーションで賃料アップを実現させる方法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
リノベーションを行うと資産価値が向上するため賃料アップは期待できますが、今後リノベーション物件は確実に増加することが予想されるため、競争に勝つには競合物件では提供できないオリジナルな設備を導入しないと正直生き残ることはできません。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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