賃貸経営の魅力はやはり借主さえ見つけることができれば毎月安定した家賃収入を得ることができる点です。ただ近年の賃貸市場は競争が激化しているため、特に築年数が古い物件は空室が長期化しやすく、物件によってはキャッシュフローが悪化しているところがあります。
満室経営実現と聞くとハードルが高いと思われがちですが、実はコツさえつかめば築年数が古い物件でも収益UPさせながら満室経営を実現することができます。
弊社物件は賃貸空室率が全国ワースト3位の山梨県にあり築年数は30年を超えています。恵まれたエリアとは言えませんが今回ご紹介する満室経営実現の秘策を行ったことで2020年以降物件稼働率95%以上を継続、今月下旬2か月ぶりに満室達成することができました。
本投稿は満室経営実現の秘策について弊社事例を交えながらお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
1.満室経営が難しくなる理由
「新築時は満室が当たり前だったのに築年数が古くなると、空室が目立ち家賃値下げを余儀なくされる」
このように感じている貸主はものすごく多いと思います。どうして築年数が古くなると満室経営が難しく、また客付けのために家賃値下げをしなければならないのでしょうか?背景には以下2点を挙げることができます。
資産価値の下落
エリア空室率の悪化
それではそれぞれの理由を見ていきましょう。
資産価値の下落
築年数が経過すると物件全体の資産価値は下落していきます。物件価値が下落すれば家賃維持は難しくなるため家賃値下げしなければなりません。
部屋探しされる方は予め家賃予算を決めているため、予算内なら少しでも築年数が浅い物件に入居したいと考えています。
そのため資産価値が下落している築年数が古い物件はどうしても空室が長期化しやすくなります。
エリア空室率の悪化
今年4月総務省が5年ぶりになる住宅土地統計調査を公表しました。賃貸物件の空室率は主要都市は前回調査と比べ横ばい/改善されていますが、地方都市は真逆となり特に和歌山県/徳島県は空室率が21%台に達しています。
空室率が悪化すれば客付けできない物件が増えることを意味しています。特に競争力が低下した築年数が古い物件は空室が長期化しやすく、中には6か月~1年以上空室が続いているところもあります。
2.満室経営実現の秘策とは?
満室経営を実現させるには「周辺相場を意識した家賃設定」「広告料を増額する」「客付けに強い仲介会社に定期的に訪問すること」が重要と言われています。
しかし賃貸空室率は先程お伝えした通り年々悪化し、競争力が低下した築年数が古い物件は敬遠されがちになります。また部屋探しされる方は希望条件に合致した3件軽度の部屋のみ内見して決めるため、物件訴求力がなければ上記対策を行っても焼け石に水となります。
さらに反響が得られなければ「当て馬扱いにされる」か「賃貸検索サイト掲載を取りやめる」かどちらかとなります。
ただ近年では部屋探しの多様化が進み築年数が古くてもリノベーションされていれば、部屋探しの選択肢が広がるため客付けに有利になります。
リノベーション物件は見た目的には新築物件と変わりはなく、またリノベーションを機に家賃値上げしても新築物件と比べるとリーズナブルな価格のため従前と比べると入居需要は多くなります。
またリノベーション物件は仲介会社/物件を管理している管理会社にも恩恵がありリノベーション物件を客付けすると…
同築年の物件と比べ仲介手数料収入が多くなる
管理手数料が増えるため仲介会社に積極的に客付け営業を行ってくれる
効果がありその結果満室経営実現がしやすくなります。
3.弊社物件が行った満室経営の秘策
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から空き室を随時リノベーションしています。2024年7月現在全20戸中14戸リノベーション済みとなっています。
弊社物件は競合他社との徹底的な差別化を図るため、20~30代女性を成約ターゲットにした「カフェスタイル」に特化したリノベーションを行っています。
自然素材の漆喰や無垢材をできる限り取り入れることで、まるでおしゃれなカフェのお店にいるような居心地が良い空間になっているため募集開始すると早期に部屋が埋まってしまいます。
こちらの部屋は今年5月末に退去となりました。2年前にリノベーションを行ったため一部補修をした上ですぐに募集を行いました。
一般的に6月~8月お盆前は一年の中で部屋探しされる方が少なくなるため、募集しても反響/客付けは非常に難しいと言われています。5月末に退去した部屋は、退去後すぐに反響数増加/内見予約が複数件入ったものの、内見された方は「入居時期が数か月先」であったため客付けに失敗してしまいました。
そこで弊社代表はLDK及び玄関エントランスをステージングを行い集客強化を図ったところ、1週間後に複数件内見が入り今月末に成約することができました。
カフェスタイルに特化したリノベーションは競合物件と比べると訴求効果は高いため広告料は設定していませんが、他社仲介会社からのご紹介がとても多くなっています。
▶弊社リノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
4.まとめ
今回は満室経営実現の秘策について弊社事例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
貸主の中には家賃値下げして満室経営を目指す方がいますが、家賃値下げは家賃収益が低下するだけではなく属性が悪い借主が入居してくること意味します。
属性が悪い借主が入居すると確実に管理トラブル(騒音や家賃滞納)を引き起こしてしまうため、安定した賃貸経営を行うことが難しくなります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない!」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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