近年インフレ状態が続いているため、家計負担を抑えようと自炊する方が多くなっています。
ホットペッパーグルメ外食総研が発表したリリースによると、平日ランチを「自炊」している人の割合は2年連続で増加／外食は2年連続で減少しているとのこと。
自炊されている方が多いことはキッチンにいる時間が長くなったことを裏付けています。そのため競争力が低下している築年数が20年以上経過した物件は、キッチンリフォームをしなければ客付けに大きな影響が出てしまうと言っても過言ではありません。
本投稿は賃貸キッチンリフォームで注意すべき点をお伝えします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸キッチンリフォームのメリット
キッチンをリニューアルすると工事費込みで約40～50万円の費用が発生するため貸主的には痛い出費になりますが、結論から申し上げますとキッチンリフォームの費用対効果は十分期待できます。
キッチンリフォームメリットをまとめると以下の通りとなります。
反響数アップが期待できる
クックパッドが発表したリリースによると引越し先で良いキッチン環境を重視したい人が過半数を超えているとのことです。またat－homeが発表したリリースでも部屋探しされる方がインターネットで物件検索される際、水回りは必ず確認する方が半数以上いるとのことです。
水回りは築年数の経過と共に機能性や利便性が低下しますが、それ以上に古さが目立ってしまうため表装リフォームを強化／家賃値下げしても訴求力を高めることが難しくなります。
一方キッチンリフォームしている物件は募集時期関わらず反響数が高く早期客付けに成功しています。
入居の決め手となる
キッチンは家事の中で最も長くいる場所＋賃貸物件の見せ場となるため、キッチンリフォームすることで訴求力向上／他社物件との差別化が図れるため入居促進に繋げられます。
またキッチンリフォームすると顧客満足度は高くなるため、物件管理を強化すれば長期入居に繋げられる＝キッチン費用を早期に回収できるので費用対効果は高いと言えます。
２．賃貸キッチンリフォームのタイミング
先程もお伝えした通りキッチンリフォームするとなると多額の費用が発生するため、リフォームを行う場合は「費用対効果」が高い時期に行うのがベスト。
ではキッチンリフォームのベストな時期とはいつかと言いますと…
築20年以上経過し従前と比べ空室期間が長くなった
時です。20年以上同じキッチンを使い続けると最新キッチンと比べ「古臭さ」はどうしても出てしまい、特に女性は清潔感がない部屋は一発で敬遠するため表装リフォームしても客付けは厳しくなります。
実際築20年以上の物件でキッチンリフォームを行っていない部屋は、適正家賃以下で募集しても客付けに苦戦し、中には6か月以上空室が続いている物件もあります。
３．壁付けキッチンは対面に変更したほうがいい？
近年施工された1LDK以上の賃貸物件には対面キッチンが設置されています。対面キッチンはリビングの様子を伺いながら料理ができるので、特に子育て世代からは高い評価を受けています。
一方築20年以上経過している物件は壁付けキッチンが設置されていることが多いです。ではキッチンリフォームを行う際壁付けから対面にリニューアルしたほうがいいのかというと、無理してまで対応する必要はありません。
その理由を解説します。
費用対効果が期待できない
壁付けから対面キッチンにリニューアルする場合、新たに配管増設＋内装変更を余儀なくされるため100万円近い費用が発生してしまいます。費用が高額になればリフォームを機に家賃値上げしなければなりませんが、家賃値上げは最大でも新築物件家賃の8掛けまでしかできません。
客付けできても費用回収が長くなれば、設備投資する意味はなくなってしまいます。
LDKが狭くなる
対面キッチンを設置する場合4帖程のスペースが必要になります。そのためLDK全体で10帖程度しかない物件は、対面キッチンを設置したことで圧迫感を感じてしまうため集客上マイナスになる可能性が出てきます。
壁付け＋カウンター設置でOK
壁付けキッチンが若い世代からあまり人気がないのは、カウンター機能がないからです。そこで壁付けキッチンをリニューアルする際市販のカウンターを新設することで、対面での料理が可能となりさらに…
カウンターを新設することで調理＋収納力が向上し利便性が高くなる
コストを50％抑えられる
圧迫感は感じられない
壁付けキッチンでも不満を感じる人は少ない
ため同型キッチン+カウンター新設だけで十分効果はあります。
４．賃貸キッチンリフォームする際、内装はどうする？
キッチンリフォームを行う際、内装も併せてリニューアルすることをおススメします。キッチンの魅力を高めるにはキッチンに合う内装にした方が効果的です。
具体的には内装を白をベースにすると必然的にインテリアの色は2色以下となるため、バランス感覚が取れたおしゃれな部屋に映り、さらにリニューアルしたキッチンの訴求力を高めることができます。
▶内装リフォームの詳細は過去記事をご覧下さい。
５．賃貸キッチンリフォーム成功事例
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から空き室を随時リノベーションしています。弊社物件は競合他社物件との徹底的な差別化を図ることを意識しているため、リノベーションを機にオリジナルのカフェスタイルキッチンを導入しています。
既存キッチンをリメイクしリノベーションを機にカウンターを新設したことで…
従前と比べ反響数UP→早期客付け／入居の決め手となる
女性の借主から高い評価を受けるようになり長期入居に繋げられる
無垢材は時間の経過と共に味わいが増すためキッチン価値が下がりにくい
ため従前と比べ物件稼働率は飛躍的に向上させることに成功しています。
▶弊社オリジナルキッチンの詳細は過去記事をご覧下さい。
６．まとめ
今回は賃貸キッチンリフォームを行う際、注意すべき点をお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
近年の賃貸市場は物件供給数が過剰状態なため全国的に空室率が悪化しています。そのため競争力が低下した築年数が古い物件は、家賃値下げしただけでは客付けは厳しいと言わざるを得ません。
ただ最近は部屋探しの価値観が多様化し、適切なリフォーム／リノベーションが行われていれば築年数で物件判断される方は少ないです。
キッチンリフォームは費用が掛かるものの、対応することで反響数／成約率は高くなるため費用対効果は十分期待できるといっても過言ではありません。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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