賃貸キッチンリフォームで注意すべき点とは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 6月20日
- 読了時間: 8分
近年インフレの影響が続いていることから、家計の負担を軽減するために自炊する方が増えています。
ホットペッパーグルメ外食総研が発表したリリースによると、平日ランチを「自炊」している人の割合が2年連続で増加しており、一方で外食する人の割合は2年連続で減少しているとのことです。
自炊をする人が増えたことは、キッチンにいる時間が長くなっていることを示しています。そのため競争力が低下している築年数が20年以上の物件は、キッチンリフォームを行わないと客付けに大きな影響が出る可能性が高いと言えます。
本投稿は賃貸キッチンリフォームで注意すべき点をお伝えします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸キッチンリフォームのメリット
キッチンリフォームを行う場合、工事費を含めて約40～50万円程度の費用がかかるため、貸主にとっては負担の大きい出費です。しかし結論として言えるのは、この投資による費用対効果は十分期待できるということです。
キッチンリフォームのメリットをまとめると、以下の通りとなります。
メリット①：反響数アップが期待できる
クックパッドが発表したリリースによると、引越し先で良いキッチン環境を重視する人の割合が過半数を超えているそうです。またat－homeが発表したリリースでも物件をインターネットで検索する際に、水回りを必ず確認する人が半数以上いるとの結果が示されています。
水回りは築年数の経過と共に機能性や利便性が低下するだけでなく、見た目の古さも目立ってしまいます。そのため表装リフォームを強化したり、家賃値下げしても訴求力を高めることが難しくなります。
一方で、キッチンリフォームを施している物件は、募集時期を問わず反響数が高く、早期客付けに成功しています。
メリット②：入居の決め手となる
キッチンは家事の中で最も長い時間を過ごす場所であり、賃貸物件においては見せ場のひとつでもあります。そのためキッチンリフォームすることで物件の魅力を高め、他社物件との差別化が図ることが可能です。
これにより、顧客が物件を選ぶ際の決定打となり、入居促進に繋がりやすくなります。
さらにキッチンリフォームは顧客満足度の向上にも大きく貢献します。物件管理を強化しクオリティーが高い住環境を提供することで、長期入居者が増えてきます。結果としてリフォーム費用を早期に回収することができるため、費用対効果が高い投資と言えるでしょう。
２．賃貸キッチンリフォームのタイミング
先程もお伝えしたように、キッチンリフォームする際は多額の費用が発生するため、実施するタイミングは費用対効果が高い時期を選ぶのが理想的です。
ではキッチンリフォームに最適なタイミングとはいつなのでしょうか？結論から言え…
築20年以上経過し、従前と比べ空室期間が長くなった
頃がその時期です。築20年以上同じキッチンを使い続けると、どうしても最新キッチンと比べて「古臭さ」「使いにくさ」が目立ってきます。特に女性にとって清潔感に欠ける部屋は敬遠されがちで、内装をきれいにしても客付けが困難になる可能性があります。
実際に築20年以上の物件でキッチンリフォームを行っていない部屋は、適正家賃以下で募集しても客付けに苦戦し、場合によっては6か月以上空室が続くことがあります。
３．壁付けキッチンは対面に変更したほうがいい？
近年建設された1LDK以上の賃貸物件には対面キッチンが設置されています。対面キッチンはリビングの様子を伺いながら料理ができるため、特に子育て世代からは高い支持を集めています。
一方築20年以上経過した物件の多くには壁付けキッチンが採用されています。ではキッチンリフォームを行う際壁付けキッチンを対面式に変更すべきかというと、必ずしもそうする必要はありません。
その理由について解説します。
費用対効果が期待できない
壁付けキッチンを対面キッチンにリニューアルする場合、新たに給排水管やダクトの移設、換気扇の交換、さらにあ内装工事が必要となり、結果として費用が約100万円に達することがあります。
このような高額なリフォームを行う場合、家賃を値上げしなければなりませんが、値上げの上限は新築物件家賃の8割程度に制限されます。
そのためたとえ客付けできても投資費用に時間がかかる場合は、その設備投資自体に意義が薄れてしまう可能性があります。
LDKが狭くなる
対面キッチンを設置する場合、4帖程のスペースが必要になります。このためLDK全体の広さが10帖程度しかないような物件では、対面キッチンを設置すると空間が狭く感じられることがあります。
その結果として、内見時の物件に対する印象にも影響が及び、特に狭さや圧迫感と言ったネガティブな印象抱かせる可能性は高まるでしょう。
壁付け＋カウンター設置でOK
壁付けキッチンが若い世代にあまり人気がないのは、対面で料理をすることが難しいからです。
しかし壁付けキッチンをリニューアルする際に、市販のカウンターを新設することで、対面での料理を楽しむことが可能になります。それに加えて、以下のメリットも期待できます。
カウンターを新設することで調理スペースと収納力が向上し、利便性が高まる
リフォームコストを約50％抑えられる
キッチンが独立していないため、室内の圧迫感を軽減できる
カウンターを新設すれば壁付けキッチンに対して不満を持つ人は少ない
これらの理由を考慮すると、同型の壁付けキッチンをベースにカウンターを新設するだけでも、十分な改善効果が得られると言えます。
４．賃貸キッチンリフォームする際、内装はどうする？
キッチンリフォームを行う際に、内装も併せてリニューアルすることで、キッチンの魅力を一層引き立たせられます。その結果、賃貸検索サイトの反響数増加や成約率の向上が期待できるでしょう。
具体的には内装を白を基調としつつ、、使用する色を2色以下に抑えることで、バランスの取れたおしゃれな空間を演出できます。このようなデザインは、特に女性のお客様から好評を得やすく、物件全体の評価を高める効果が期待できます。
▶内装リフォームの詳細は過去記事をご覧下さい。
５．賃貸キッチンリフォーム成功事例
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から空き室を随時リノベーションしています。特に競合他社物件との差別化を重視しており、その一環としてリノベーション時に、オリジナルのカフェスタイルキッチンを導入しています。
既存キッチンをリメイクし、カウンターを新設することで、以下のような効果を得ることができました。
従前と比べ反響数が増加し、早期客付けに成功した。
カフェスタイルキッチンを導入したことで、入居の決め手となったケースが多い
女性の借主から高い評価を得られるようになり、長期入居へつなげることができた
無垢材扉を使用することで、時間の経過と共に味わいが深まり、キッチンの価値が維持されやすい
これらの取り組みにより、従前と比べて物件稼働率を大幅に向上させることに成功しています。
▶弊社オリジナルキッチンの詳細は過去記事をご覧下さい。
６．まとめ
今回は賃貸キッチンリフォームを行う際、注意すべき点をお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
近年の賃貸市場では物件供給が過剰となり、全国的に空室率の悪化が進んでいます。この影響で競争力が低下した築年数が古い物件は、ただ家賃を下げるだけでは客付けが難しい状況になっています。
キッチンリフォームは一定の費用が伴うものの、実施することで競争力が増すため、問合せ件数や成約率の向上が期待でき、費用対効果の面でも十分な効果が見込めます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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