築年数が経過してくると物件資産価値が低下するため空室が目立ちやすくなります。また近年の賃貸市場は空室率悪化に伴い価格競争が激化してるため、現況家賃では客付けすることが難しくなるため家賃値下げを余儀なくされる物件は多いのではないでしょうか？
ただ家賃値下げしても物件競争力が低下したままでは早期客付けはきびしくなりますので、競争力を高める設備投資を行った方が費用対効果が期待できます。
その中でキッチンリフォームは最も費用対効果が期待でき、対応すること反響数＋成約率とも改善させることが期待できます。
本投稿は賃貸キッチンリフォームを行う適切なタイミングについてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸キッチンリフォームの重要性
賃貸キッチンリフォームするとなるとキッチン本体交換だけではなく、付随するLDKの内装もリフォームしなければならないため費用が高額になります。
そもそもどうして築年数が古いアパートはキッチンリフォームしたほうがいいのでしょうか？
最大の理由は部屋探しでキッチンを重視する方が多いからです。
クックパッドが発表したリリースによると、部屋探しされてる方は多少妥協しても「充実したキッチン環境がある物件を選ぶ」ケースが多いとのことです。またat－homeが発表したリリースでもインターネットで物件を探す際、水回り設備を確認される方は多いことがわかっています。
築年数が古くなるとどれだけ設備をきれいに使っていても、古さは目立ち、また最新設備と比べも使い勝手は格段に低下しています。
また女性をターゲットとするファミリー物件の場合、キッチンのクオリティーが成約のカギを握っていると言っても過言ではないため、キッチンが古臭いと感じてしまうとその時点で他の物件に流れてしまいます。
２．賃貸キッチンリフォーム適切なタイミングとは？
キッチンの寿命は概ね20年と言われています。ただ20年経過したからすぐリフォームというわけではありません。
キッチンをリフォームすると約50万円近い費用が掛かってしまいます。費用対効果を高めるにはタイミングを見計らって行わなければ意味がありません。
賃貸キッチンリフォームを行うべき適切な時期とは…
築20年以上経過している
今までと比べ空室期間が長くなっている
時です。築20年以上の物件で適切なリフォームをしているのに空室期間が長くなっている場合、恐らく物件資産価値が従前と比べ低下した可能性が高く、改善させないと負のスパイラルに陥ってしまうリスクが高くなります。
３．賃貸キッチンリフォーム成功事例
弊社物件は空室率が全国ワースト3位の山梨県にあり、更に所有物件は1993年に施工された2LDKアパートです。
弊社物件は競合物件と比べるとリフォームに力を入れていたので、今までは家賃相場より高くても客付けで苦戦することはありませんでした。
しかし2017年の繁忙期客付けで大失敗した際「資産価値が下落」していたことに気づき、同年を機に資産価値が高まるリノベーションへと舵を切りました。
▶2017年の客付け大失敗の詳細は過去記事をご覧下さい。
競合物件に打ち勝つには競合が真似できないリノベーションをするしか方法はないと考え、2018年にカフェスタイルに特化したリノベーション部屋を作り、キッチンも無垢材扉を取り入れたオリジナルキッチンを製作しました。
キッチン本体はそのまま生かし扉及びパネルを新調、機能性を高めるためカウンターを新設。一般的なキッチンリフォームと同じぐらいの費用となりましたが、カフェスタイルキッチンを導入したことで…
内見者アンケートでキッチン評価が高い
従前と比べ内見当日に入居申込する方が多くなった
キッチン導入したことで借主満足度が高くなった
ことを踏まえると弊社キッチンリフォームの費用対効果は十分期待できると言えます。
▶弊社キッチンリフォームの詳細は過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は賃貸キッチンリフォームを行う適切なタイミングについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
キッチンリフォームはリフォームの中でも費用が高額になりがちです。ただ競争力が低下した築年数が古いアパートにキッチンリフォームを行うと、清潔感＋機能性が高まるため従前と比べると反響数／成約率は確実に向上します。
賃貸キッチンリフォームはリフォームの中でも費用た効果が実感しやすいため、客付けで苦戦している貸主は検討することをおススメします。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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