賃貸キッチンリフォーム適切なタイミングはいつ？
築年数が経過した賃貸物件では、設備や内装の古さが目立つようになり、以前と同じ募集条件でも成約まで時間がかかるケースがあります。
そこで貸主が検討したい空室対策のひとつが、キッチンなど水回り設備のリフォームです。
ただし、キッチンリフォームは比較的費用がかかるため、「築年数が古くなったから」という理由だけで交換するのではなく、実施するタイミングを見極めることが重要です。
弊社では、2018年からリノベーションを進め、キッチンについても改修してきましたが、「以前より成約まで時間がかかるようになったか」を、キッチンリフォームを検討する判断材料のひとつにしています。
本記事では、こうした自社物件での経験をもとに、賃貸キッチンリフォームを検討する適切なタイミングについてお伝えします。
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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から年間平均95％以上への改善、年間家賃収入約430万円増加という、自社物件での実績をもとに、オーナー様の経営改善をサポートしています。
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▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
キッチン改修は築20年をひとつの目安に、成約期間の変化も見て判断する。
設備が使えるかだけでなく、デザインや使い勝手が入居者ニーズに合うか確認する。
交換費用だけで判断せず、長期空室による家賃の機会損失まで含めて検討する。
１．賃貸キッチンリフォームの重要性
賃貸物件のキッチンをリフォームする場合、キッチン本体の交換だけでなく、必要に応じて床や壁などLDKの内装も合わせて見直すことがあります。そのため、施工範囲によってはリフォーム費用が高額になることもあり、貸主にとっては簡単に交換を決断できる設備ではありません。
それでも築年数が経過したアパートでキッチンリフォームを検討した方がよいのは、物件を探す際にキッチン環境を重視する人がいるからです。
クックパッドが発表したリリースによると、部屋探しをしている方は多少妥協しても「充実したキッチン環境がある物件を選ぶ」ケースが多いとのことです。またat－homeが発表したリリースでもインターネットで物件を探す際、水回り設備を確認される方は多いことがわかっています。
築年数が古くなると、どれだけ設備をきれいに使っていても、外見として古さが目立ち、また最新設備を比べると、機能性や使い勝手が大きく劣ることは否めません。
特に女性をターゲットとしたファミリー向け物件の場合、キッチンのクオリティーが契約成立の大きなポイントとなります。そのため、キッチンが古臭いと感じられると、その時点で他の物件に流れてしまう可能性が出てきます。
▶賃貸キッチンリフォームの重要性の詳細は、関連記事「賃貸キッチンリフォームはなぜ重要？」をご覧ください。
２．賃貸キッチンリフォーム適切なタイミングとは？
賃貸物件のキッチンリフォームを検討すべき時期のひとつの目安としては、築年数が20年を超え、以前より成約までの期間が長くなってきたときです。ただし、築20年を超えたからといって、必ずキッチンを交換する必要があるという意味ではありません。
弊社が重視しているのは築年数そのものより、「以前と同じように原状回復して募集しても、成約まで時間がかかるようになったか」という変化です。
弊社物件でも、築年数や客付け状況に応じて、キッチンへの対応を段階的に変えてきました。
このように弊社物件では、築年数だけを基準にキッチンを交換したわけではありません。既存設備を活用したリメイクを行いながら募集を続け、従来の空室対策では成約しにくくなったタイミングで、本格的なキッチン改修へ切り替えています。
つまりキッチンリフォームのタイミングを判断する際は…
築年数が20年以上経過している
キッチンのデザインや使い勝手に古さが目立つ
以前より成約まで時間がかかるようになった
といった変化を総合的に確認することが重要です。
例えば家賃6万円の部屋で5か月間空室が続けば、単純計算で30万円の家賃収入を得られないことになります。
そのため、「まだ使えるから交換しない」と設備の状態だけで判断するのではなく、空室期間による家賃機会損失とリフォーム費用を比較しながら判断することが重要です。
▶キッチンだけでなく、間取りや浴室、洗面台などを含めて空室対策リノベーションを検討している方は、関連記事「空室対策リノベーション完全ガイド」をご覧ください。
３．弊社がキッチンリフォームを重視している理由と実績
前述のように、弊社では2018年から空室発生時にリノベーションを進めていますが、その中でもキッチンは重点的に改善してきた設備のひとつです。その理由のひとつが、実際にリノベーションした部屋を見学した方へのアンケート結果です。
内見者アンケートでは約70％がキッチンを評価
弊社では2018年から、自社ホームページやSNSを活用した独自集客を行い、リノベーションした部屋を気軽に見学できる「見るだけ見学会」を開催しています。
見学会では参加者にアンケートを実施しており、「リノベーション部屋で一番気に入った設備」を聞いたところ、約70％がキッチンと回答しました。
この結果からも、少なくとも弊社物件の見学者にとって、キッチンは室内の印象を左右する設備のひとつになっていることが分かります。
▶アンケート結果や弊社が実際に行ったキッチンリノベーションについては、関連記事「弊社アパートの人気№1リノベーションルームを大公開！キッチン編」をご覧ください。
リノベーション後は入居率・家賃収入も改善
弊社ではキッチンだけでなく、間取り変更や浴室・洗面台などの水回り、内装なども含めてリノベーションを進めてきました。
その結果、2017年に77％だった年間入居率は、2020年以降95％以上を継続し、直近4年間では99％となっています。また、年間家賃収入も2017年と比較して約430万円増加しました。
ただし、これらの実績はキッチンリフォームだけによるものではありません。間取り変更やその他の水回り改善、内装、募集条件、集客など、複数の空室対策を組み合わせた結果です。
一方、実際に部屋を見学した方へのアンケートで約70％がキッチンを評価していることから、弊社ではキッチンを空室対策リノベーションにおける重要な改善箇所のひとつと位置づけています。
そのため、キッチンリフォームを検討する際も、「キッチンを新しくすれば空室が埋まる」と考えるのではなく、競合物件や入居ターゲット、家賃設定なども確認したうえで、物件全体の空室対策として判断することが重要です。
▶弊社が実際に行ってきたリノベーションの施工内容や、入居率・家賃収入の改善結果については「空室対策リノベーション実績」をご覧ください。
４．まとめ
今回は、賃貸物件のキッチンリフォームを検討するタイミングについてお伝えしました。
キッチンは毎日の生活で使用する設備であり、弊社の内見者アンケートでも約70％が「一番気に入った設備」と回答するなど、賃貸集客において重要な設備のひとつです。
キッチン交換にはまとまった費用がかかるため、「まだ使えるから」と改修を先送りしたくなる貸主もいると思います。しかし、築20年以上が経過し、デザインや使い勝手の古さが目立つ状態では、家賃を下げるだけでは競合物件との差を埋められず、空室が長期化する可能性があります。
重要なのは交換費用だけを見るのではなく、成約までの期間や家賃の機会損失も含めて判断することです。以前より客付けに時間がかかるようになったら、キッチンを含めた設備の見直しを検討するタイミングと考えた方がよいでしょう。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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