賃貸キッチンリフォーム適切なタイミングはいつ？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 7月22日
- 読了時間: 6分
更新日：9月15日
築年数が経つにつれて、物件の資産価値が低下しやすくなるため、空室が増えたり、家賃の値下げを余儀なくされるケースが少なくないでしょう。
しかし、ただ家賃を下げるだけでは、物件の競争力を取り戻すのは難しくなるため、早期客付けが厳しくなる可能性があります。
そこで注目したいのが、競争力を向上させるための設備投資です。物件の魅力を高めることで、費用対効果の高い成果が期待できます。その中でも特におススメしたいのがキッチンのリフォーム。
キッチンを新しくすることで、物件のアピール度がアップし、問合せ数や成約率の向上に繋がる可能性が大いにあります。キッチンは借主の生活に密接に関わるため、使い勝手の良さがデザイン性を重視するリフォームは投資効果が高いと言えます。
他社物件との差別化を図り、より早く空室を埋めたいと考えるなら、キッチンリフォームは見逃せない選択肢のひとつです。
本投稿は賃貸キッチンリフォームを行う適切なタイミングについてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸キッチンリフォームの重要性
賃貸キッチンリフォームする場合、キッチン本体の交換だけでなく、LDK全体の内装もリフォームしなければならないため、費用がかなり高額になるケースが一般的です。
そもそも、築年数が古いアパートは、なぜキッチンリフォームする必要があるのでしょうか？その最大の理由は物件を探す際にキッチンの充実度を重視する人が多いからです。
クックパッドが発表したリリースによると、部屋探しされてる方は多少妥協しても「充実したキッチン環境がある物件を選ぶ」ケースが多いとのことです。またat－homeが発表したリリースでもインターネットで物件を探す際、水回り設備を確認される方は多いことがわかっています。
築年数が古くなると、どれだけ設備をきれいに使っていても、外見として古さが目立ち、また最新設備を比べると、機能性や使い勝手が大きく劣ることは否めません。
特に女性をターゲットとしたファミリー向け物件の場合、キッチンのクオリティーが契約成立の大きなポイントとなります。そのため、キッチンが古臭いと感じられると、その時点で他の物件に流れてしまう可能性が出てきます。
▶沈滞キッチンリフォームの重要性の詳細は、過去記事をご覧下さい。
２．賃貸キッチンリフォーム適切なタイミングとは？
キッチンの寿命は一般的に20年とされています。ただし、20年が経過したからといって、すぐにリフォームをしなければならないわけではありません。
キッチンをセパレートタイプに変え、またLDKの内装を張り替えるとなると、約50万円近い費用が掛かってしまいます。そのためリフォームの効果を最大限に引き出すためには、適切なタイミングを見極めることが重要です。
賃貸物件のキッチンリフォームを検討すべき時期の目安は、築年数が20年を超えており、それまでより成約期間が長くなってきた場合です。
築20年以上の物件で適切なリフォームを実施しているにも関わらず、空室期間が延びている場合、物件の資産価値が以前と比べて低下している可能性が高いです。
このまま対策を講じなければ、物件自体が悪循環に陥るリスクが高まります。
実際に築20年以上経過している物件で、キッチンリフォームが行われていない場合、空室期間が長引くケースが頻繁に見られます。例えば、家賃6万円の部屋で5か月間空室が続くと、30万円の機会損失が発生します。
このコストをキッチンリフォームに投資することで、部屋全体の価値が向上し、客付けの際に有利になる可能性があります。そのため、思い切ってキッチンリフォームすることで、物件の競争力が高まり、早期成約が期待できる状況を作る方が、総合的に見ても費用対効果が高い選択肢となるでしょう。
３．賃貸キッチンリフォーム成功事例
弊社物件は空室率が約3割と高い山梨県甲府市にある、1993年築の2LDKアパートを3棟所有しています。
これまで、競合物件と比べるとリフォームに力を入れていたので、家賃相場より高めの設定でも客付けで大きな問題を抱えることはありませんでした。
しかし築24年目となる2017年の繁忙期、客付けで大失敗しました。その際「資産価値が下落している」問題に直面し、同年を転機として、資産価値を向上させるリノベーションへと方針転換しました。
▶2017年の客付け大失敗の詳細は過去記事をご覧下さい。
「競合物件に勝つためには、競合が容易に模倣できない独自性の高いリノベーションを行うしかない」と考え、2018年にカフェスタイルに特化した個性的なリノベーション部屋を作り、特にキッチンはこだわり、無垢材扉を取り入れたオリジナルデザインを採用しました。
既存のキッチン本体は活用しつつ、扉やパネルを新調し、機能性向上を目指してカウンターを新設するなど、細部まで工夫を凝らしました。これにより、一般的なキッチンリフォームと同程度の費用でありながら、確かな差別化が実現しました。
カフェスタイルキッチンを導入したことで、以下のような、具体的な成果が見られるようになりました。
内見者アンケートでキッチン評価が高まった
従前と比べ内見当日に入居申込されるケースが増え、成約期間が短縮した
借主満足度が向上し、長期入居者が多くなった
以上の結果から、弊社によるキッチンリフォームの費用対効果は非常に高く、今後も期待できる取組となっています。
▶弊社キッチンリフォームの詳細は過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は賃貸キッチンリフォームを行う適切なタイミングについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
キッチンリフォームは、リフォームの中でも費用が高額になりがちです。しかし競争力が低下した築年数が古いアパートで実施することで、清潔感や機能性が向上し、結果として従前と比べると反響数や成約率が確実にアップします。
特に賃貸物件の場合、キッチンリフォームは費用対効果を実感しやすいリフォームのひとつです。そのため客付けで苦戦している貸主は、検討する価値が十分にあると言えるでしょう。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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