近年の賃貸市場は空室率悪化により適切な空室対策を行わなければ、早期客付けは非常に厳しくなっています。
空室対策＝人気設備を充実させるイメージが強いですが、競合物件が同様の対策を行えば同質化となるため客付けハードルが高くなってしまいます。
家賃維持／家賃値上げした上で満室達成するには「マーケティング調査をした上で徹底的な差別化」を図るしか方法はありません。
弊社物件は築年数が古く物件がある山梨県は日本一空室率が悪い県ですが、今回紹介する空室対策マニュアルを実践したことで「2020年以降増収増益」を達成することができ、弊社取組はメディアから注目されています。
本投稿は満室達成に必要な賃貸空室マニュアルを5つ紹介します。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．なぜ空室対策を行うのか？
本題に入る前に空室対策の重要性についてお伝えいたします。
日本の人口は2008年をピークに下落が進んでいます。内閣府が発表したデーターによると2010年と2040年を比較すると1,700万人以上の人口が減少します。
また中央企業庁の調査によると賃貸物件を最も利用する働き世代人口（15才～64才）は少子高齢化の影響で右肩下がりになることから、今後賃貸需要は確実に減少してしまいます。
一方賃貸物件新規建設は法的規制が特段ないため、今後節税対策と称し賃貸物件供給は増加することが予想されます。
働き世代人口減少＝賃貸需要低下を意味するため、近い将来「一人の顧客を複数の物件奪い合う」ことになります。そのため安定した賃貸経営を行うには空室対策強化＋競合他社との徹底的な差別化を図ることが求められます。
２．賃貸空室対策マニュアル！満室達成5つのステップ！
１）市場マーケティング
弊社代表が考える満室経営は「物件資産価値を最大化→収益物件を作り満室を当たり前にする」ことです。これを実現するにはエリア内のマーケティング調査が需要となります。
マーケティング調査のやり方は…
エリア内の家賃相場を調べる（SUUMO賃貸経営サポートを利用すればわかります）
貸主物件と募集物件の設備／室内の違い（原状回復か？リフォーム／リノベされているか？）
募集物件外観周り（外観周りは奇麗か？）
仲介会社ヒアリング（最新のエリア内市場動向を確認）
を行った上でどのような部屋を提供すれば満室達成できるかペルソナ設定を行います。
弊社物件 エリア内マーケティング調査
築年数におけるエリア内家賃相場：２LDK5,1万円前後（調査当時）
他社物件動向：ファミリー物件が多いものの原状回復程度→古さが目立つため客付け苦戦か？
物件外観周り：物件によって嫌悪感を感じてしまう
仲介会社ヒアリング：築古物件が乱立しているため家賃値下げしても客付けが厳しい
ペルソナ設定
弊社物件エリア内は閑静な住宅地でファミリー物件が多いことから、20～30代のカップル／新婚をターゲットしたカフェスタイルリノベーションを行えば早期客付けはできると推測。
女性は機能性＋デザイン性に優れたキッチンを求めているため、弊社オリジナルのカフェスタイルキッチンを独自開発
家賃予算を抑えたい方向けにリノベーション個所を抑えたセカンドラインを開発し、部屋探ししやすい環境を作る
２）物件清掃
内見時物件外観／共用部は必ず確認されますが、外観周りや共用部が「ゴミなどが散らかっている」「害虫の死骸がある」と誰もが不快に感じるため物件第一印象が悪くなるため、客付けは厳しくなります。
一方物件清掃が行き届いていると物件印象が高くなるため、仲介会社から物件紹介されやすくなります。
物件清掃は貸主でも行うことができる仕事です。物件が近隣にあれば貸主が対応することで清掃費用を抑える効果も期待できます。
弊社物件対応
弊社物件はオーナーである私が平日午前中物件清掃を行っています。そのため共用部／物件外観は常に清潔になっているため、内見者／借主から高い評価を頂いております。
３）集客方法の見直し
賃貸検索サイトでの物件集客は、築年数が古い物件／家賃相場より家賃設定が高い物件は検索に引っかかりにくくなるため早期客付けが厳しくなります。
検索に引っかかりやすくするには物件条件緩和＝家賃値下げしかありません。
しかし家賃値下げは家賃収入に影響を与えてしまうだけではなく借主属性悪化が予想されるため、賃貸経営リスクが上昇してしまいます。
リスク回避するには集客自体を見直すしかありません。
賃貸物件を最も利用している10代後半～40代は調べものする際SNS検索しています。そのため物件情報をSNS媒体を使って投稿することで物件認知度が高くなり反響数UPが期待できます。
弊社物件対応
弊社物件ではリノベーション事業を開始した2018年に物件公式サイトを開設しました。物件情報をHP／SNS媒体を使って投稿することで反響数UPさせることに成功しました。
４）内見者／入居者プレゼント
部屋探しされる方はプライベートの時間を使って部屋探しされています。ただ殆どの物件では内見者に対し謝礼品は特に用意していません。
またこれは契約時も同様です。ちょっとしたプレゼントを差し上げることで「貸主の気持ち」を伝えることができるため、入居の決め手／長期入居に繋げることができます。
弊社物件対応
弊社物件では公式サイトから内見予約された方全員に「Amazonギフト券1500円」分をプレゼントしています。
また契約された方には入居当日から必ず使う日用雑貨2000円相当をプレゼントしています。
５）仲介会社御礼
仲介会社の協力なしでは賃貸経営は成立しません。そのため物件客付けしてくれた仲介会社に御礼を行うことで物件紹介されやすくなります。
客付けに成功した場合最低でもメール／電話で御礼報告、もしくは3,000円相当の菓子折りまたは新規顧客紹介すると担当者はとても喜んでくれます。
弊社物件対応
弊社物件の場合、客付けに成功した時は仲介担当者に御礼メールを行っています。また全室満室達成した時は、管理会社／直営の仲介会社に高級ケーキをプレゼントしています。
３．空室対策マニュアル効果
弊社物件では前掲の空室対策マニュアルを考案＋実践したことで、2020年以降増収＋増益を達成することができ、昨年度はアパート収入が過去最高を更新することができました。
また昨年度物件稼働率は驚異の99％。弊社物件は家賃相場より最大1万円以上高い家賃設定となっていますが高稼働率＋収益アップが継続できていることは、弊社が考案した空室対策マニュアルが効果的であると言えます。
▶弊社リノベーション詳細は過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は満室達成に必要な賃貸空室マニュアルを紹介しました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
空室対策で重要なことは「内見時入居後の生活イメージを連想できる部屋」になってることです。デザイン性が優れている部屋を提供できれば、築年数／家賃帯で多少不利な条件であっても客付けに影響が出ることはまずありません。
今後賃貸市場はますます競争が激化するため、生き残るためには今回紹介した空室対策マニュアルを実践されることをおススメします。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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