賃貸リフォームとリノベーションの違いとは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 7月2日
- 読了時間: 10分
更新日：9月15日
賃貸物件の資産価値は築年数の経過と共に徐々に低下していくため、物件画古くなるほど早期客付けや家賃維持が難しくなります。しかし適切なリフォームやリノベーションを行うと資産価値が向上させることができるため、以下のような効果が期待できます。
早期成約
収益改善
ただしリフォーム／リノベーションには目的や規模の違いがあるため、それらを正しく理解していないと、空室対策に失敗する恐れがあります。
本投稿はリフォームとリノベーションの違いについて、お伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
"賃貸リフォームとリノベーションの違いについて”
１．賃貸リフォームとリノベーションの違いとは？
まず最初に理解しておくべきポイントとして、「リフォーム」と「リノベーション」には法的な定義が存在しないという点です。そのため実際のところ、リフォーム会社や管理会社は工事内容から「リフォーム」または「リノベーション」と判断しているのが現状です。
とはいえ、この判断だけでは区別がわかりづらい場合があります。そこで、弊社代表が考える両者の違い、つまりその境界線についてお伝えしたいと思います。
【リフォーム】
リフォームを簡単に言えば「劣化した状態を元通り」に戻す作業を指します。居住期間が長くなると、室内の内装や設備は時間の経過と共に劣化し、見た目が悪くなることがあります。そのため、物件のみ力が低下し、客付けが難しくなってしまいます。
そこで内装や床材の交換、場合によっては設備自体を新しいものへ取り換えることで、劣化した状態を元の姿、つまり原状回復の状態に戻します。、これにより、古びた印象や前借主の生活感を感じさせない空間が作られ、客付けがしやすくなります。
【リノベーション】
リノベーションをわかりやすく言うと、劣悪な状態を改善し、その物件の価値を高めることを指します。同じ間取りも新築物件と築年数が相当数経過した物件では、室内機能性や快適性に大きな違いがあります。
リノベーションでは、内装や設備交換だけでなく、例えば和室を洋室に変更したり、DKをLDKに変えるといった間取り変更を行うことで、新築物件並みの価値を持たせることが可能です。これにより、見た目の古さを感じさせないだけでなく、室内の機能性も大幅に向上します。
最近では部屋探しの価値観が多様化しており、築年数だけで物件判断される方は少なくなっています。そのためリノベーションを行うことで、早期客付けや収益改善が期待できると言えます。
２．リフォームがおススメな方
リフォームは従前家賃をキープしつつ、工期や費用を抑えたいと考える貸主にとって、有効な空室対策のひとつと言えます。
リフォームを行うことで前借主の生活感を取り除き、部屋の第一印象が大幅に向上します。その結果内見者の家賃予算に合えば成約率が一気に高まります。
またリフォームは一部修繕が中心となるため、職人さんのスケジュールが合えば1週間前後で完了することが多く、特に繁忙期にはおススメの空室対策と言えます。
リフォーム内容としては、主に内装や床材の張替えが中心となります。設備交換については、現況次第となるため、リフォームだけで家賃を値上げするのは難しい場合が多いのが現実です。
さらに、築年数が20年を超える物件については、設備の減価償却が終了するため競争力が低下し、表装リフォームを強化したとしても家賃維持／早期客付けは難しくなります。
以上の点からリフォームは、基本的に築20年以下の物件に取り入れることが、推奨させる手法だと言えるでしょう。
３．リノベーションがおススメな方
物件の資産価値を向上させ、競合物件との差別化を図る上で、リノベーションは非常に有効な手段です。リノベーションを行うことで、物件の魅力が増し、家賃を値上げしやすくなるだけではなく、賃貸成約までのスピードも速まります。
特に収益性を重視する貸主にとって、リノベーションは賢い選択と言えるでしょう。リノベーションを検討している貸主が最も関心を持つのは、やはり「家賃値上げ率」ではないでしょうか？
上のグラフは、弊社所有物件がある山梨県甲府市大里町の新築時の２LDK家賃相場と、弊社リノベーション物件の家賃値上げ率を比較したものです。リノベーション物件を検討している顧客が重要視するのは以下の2点です。
新築物件と同等の快適な住空間を手に入れたい
家賃コストを抑えたい
リノベーションの家賃を新築物件と同じ水準の家賃設定にすると、顧客にとって特別感が感じられなくなり、競争力を失う可能性があります。
では、適切な家賃設定とはどのような水準なのでしょうか？エリアごとの物価水準によって異なりますが、一般的にはリノベーションによる家賃値上げ率は10％程度が妥当とされ、新築相場の約8割程度が上限になるケースが多いです。
この範囲内で設定することで、顧客にとって「新築並みの快適さ」と「コストパフォーマンス」の両方を感じてもらえる物件として魅力を発揮します。
▶リノベーション家賃設定の詳細は過去記事をご覧下さい。
４．弊社物件の事例紹介
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き室を随時リノベーションを進めています。現在3棟の物件を所有し、そのうち2棟は、退去後に家賃値上げを目的としたフルリノベーションを実施し、残りの1棟は部分リフォームを行い、家賃据置で募集しています。
弊社物件の家賃は、同築年の家賃相場と比べると最大1万円以上高い水準になっていますが、本執筆時の2025年７月１日現在満室状態が続いています。これはリノベーション時に明確なビジョンを持って取り組んだ結果、内見時の第一印象が以前より格段に改善されたことが、大きな要因です。
弊社リノベーション部屋は、以下のコンセプトを重視した部屋作りを行っています。
成約ターゲットを20～30代女性に設定
女性に人気が高いカフェスタイルを取り入れた空間づくり
それれではそれぞれの部屋の特徴について、具体的に見ていきましょう。
（１）リフォーム編
家賃据置の部屋では、リフォーム費用を極力控える必要があるため、基本的には既存の内装や設備をそのまま活用しています。
しかし物件の魅力をアピールするためには、キッチンに関して特別な対応が必要です。そのため多少コストがかかっても、キッチン交換を行っています。交換することで内見者に良い印象を与え、結果的に入居促進に繋げています。
キッチン改修する理由
キッチンは賃貸物件において非常に重要な要素であり、特にファミリー向け物件の場合、女性が契約の決定権を持つため、キッチンのクオリティーが低いと他の要素が良くても、契約に至らないことが多いです。
そこで弊社物件では退去後に、温かみが感じられるカフェスタイルキッチンへの変更を行っています。このスタイルは既存キッチンをリメイクしたもので、扉には無垢材を取入れパネルを新調することで、全体としてキッチン印象を大幅に向上させました。
ただしそのままでは使い勝手に課題が残る可能性があるため、キッチン改修する際にカウンターを新設しています。
フルリノベーション部屋においては、オリジナルのキッチンカウンターを新設していますが、リフォーム部屋ではコスト削減を考慮し、IKEA製を採用しています。
既製品ながらもカウンターが広めで、ダイニングテーブルとしても活用できるため、内見された方から高い評価を頂いております。
（２）リノベーション編
一方フルリノベーション部屋については、「原則として従前家賃に対して8～10％値上げ」を行っています。そのためカフェスタイルキッチンの他に、以下のような高付加価値な設備や仕様を取り入れ、他社物件との差別化を図っています。
LDKにダウンライト＆ペンダントライトを設置
特注の造作洗面台を採用
LDK、和室、洋室の壁に自然素材である漆喰を使用
浴室はフルリノベーションを施工
自然素材を積極的に取り入れることで、他社物件との差異化を明確にしつつ、温かみとおしゃれさを兼ね備えた生活感のない空間へと仕上げています。
その結果、借主からも高い満足を得られており、このクオリティーの高さが、家賃据置の部屋とは一線を画した価値を提供しています。
さらにこれにより、契約時や更新時において家賃値下げ交渉が発生しにくくなり、非常に安定した家賃輸入を実現することにも成功しています。
▶弊社リノベーション部屋の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
（３）資金面について
リフォームやリノベーションを行う場合、費用が高額になる可能性があります。
自己資金で対応するのが理想的ですが、頻繁に行えば内部留保が減少してしまいます。そのため金融機関からリノベーション資金を借入した方が、経営面での安定性を確保しやすいと言えます。
借入を行う際には、出来る限り金利は抑えたい所です。そこでおススメしたいのが公的融資です。
各市区町村では公的融資制度があります。この制度の特徴は、プロパー融資と比べ金利が低く、固定金利である点が大きなメリットです。さらに条件によっては利子補給や保証料の一部が公的負担になるため、貸主にとっては非常に利用しやすい融資と言えるでしょう。
▶公的融資の詳細は、過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
今回はリフォームとリノベーションの違いについてお伝えいたしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認確認してみましょう。
築年数が20年を超えると、設備の減価償却が終了する影響で物件価値が低下し、エリアによっては家賃相場が1万円以上下がることがあります。そのため収益性を伸ばしたい場合は、リノベーションを行うのが効果的です。
しかし近年ではリノベーションを積極的に行う物件が増加しているため、差別化を図らないと早期成約が難しくなります。
弊社物件ではカフェスタイルに特化した差別化リノベーションを実施することで、収益性や資産価値の向上を実現しました。その結果、2020年以降は4期連続で増収増益を達成することに成功しています。
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