賃貸リノベーションに必要な資金計画の立て方
近年では部屋探しの価値観が多様化し、築年数が経過した物件でも、リノベーションによって物件の魅力を高めることで、早期成約や家賃の見直しにつながる可能性があります。
ただし、リノベーションは改修範囲が広くなるほど工事費も高額になります。工事費をかけすぎれば、家賃を上げることができても投資回収に時間がかかるため、キャッシュフローが悪化する恐れがあります。
そのため重要になるのが、「いくらまで投資できるのか」「どこを優先して改修するのか」「どのように資金を準備するのか」「投資した資金をどのように回収するのか」まで考えた資金計画です。
私自身、1993年築・20戸の自社所有アパートを運営し、2018年から空室が発生した部屋を随時リノベーションしてきました。
その経験から感じているのは、賃貸リノベーションでは単純に工事費を決めるのではなく、工事後の家賃・空室期間・資金調達・将来の修繕まで含めて判断することが重要だということです。
本記事では、実際に自社物件でリノベーションを行ってきた経験をもとに、貸主が押さえておきたい資金計画の立て方を解説します。
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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から年間平均95％以上への改善、年間家賃収入約430万円増加という、自社物件での実績をもとに、オーナー様の経営改善をサポートしています。
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▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
賃貸リノベーションの資金計画は、工事費だけでなく家賃・空室期間・投資回収まで含めて考えることが重要。
限られた予算では、入居希望者への訴求力を考え、必要な場所へ優先的に資金を配分することが大切。
自己資金と融資、予備費のバランスを考え、手元資金を残しながら無理のない資金計画を立てる必要がある。
１．賃貸リノベーションにおける資金計画とは？
賃貸リノベーションにおける資金計画とは、単に工事費を準備することではありません。工事費 → 資金調達 → 工事後の家賃 → 空室期間 → 投資回収までを一連の流れとして考える必要があります。
例えば300万円のリノベーションを行い、家賃を月5,000円上げた場合、年間の増収額は6万円となります。この増収分だけで工事費300万円を回収すると仮定すれば、単純計算で50年かかることになります。
一方で、リノベーションによって空室期間を短縮できたり、将来必要になる修繕を同時に行えたりすれば、投資効果を家賃の上昇分だけで判断することはできません。
また、エリアや物件によっては、リノベーションを行っても家賃を大幅に上げることが難しいケースもあります。
そのため賃貸リノベーションの資金計画では、工事費だけを見るのではなく、工事後の家賃・空室期間・資金調達・将来の修繕まで含めて判断することが重要です。
２．賃貸リノベーションの資金計画を立てる6つの手順
賃貸リノベーションの資金計画では、工事費だけを決めるのではなく、目的・予算・改修の優先順位・見積内容・資金調達・予備費まで順番に整理していくことが重要です。
ここでは、資金計画を立てる際に確認しておきたい6つの手順を紹介します。
１）リノベーションの目的を明確にする
資金計画を立てる前に決めておきたいのが、「なぜリノベーションするのか？」という目的です。例えば…
長期空室を改善したい
家賃を下げずに募集したい
競合物件との差別化を図りたい
ターゲット層を変更したい
将来的な収益性を改善したい
など、物件によって目的は異なります。一方、リノベーション物件を検討する入居希望者も、デザイン性の高い部屋で暮らしたい、新築・築浅物件と比較しながら予算に合った部屋を探したいなど、それぞれ異なる条件や希望を持って部屋を探しています。
そのため、貸主側が目的を決めないまま設備や内装を選ぶのではなく、「誰に選んでもらう部屋なのか」を明確にしたうえで、必要な改修内容と予算を決めることが重要です。
目的やターゲットが曖昧なまま工事内容を決めてしまうと、必要以上に工事範囲が広がり、投資過多になる可能性があります。
▶リノベーションコンセプトの決め方については、関連記事「リノベーションコンセプトが重要な理由」で詳しく解説しています。
２）リノベーションにかけられる予算を決める
目的が決まったら、次にリノベーションにいくらまで使えるのか、予算の上限を決めます。
ここで注意したいのが、「新たに借入をしたくない」という理由から、リノベーション費用のすべてを手元資金で賄おうとすることです。
自己資金で工事費を支払えば、借入による利息や保証料の負担はありません。しかし、今後複数の部屋を順次リノベーションする場合、そのたびに自己資金を使っていると手元資金は減少していきます。
賃貸経営では、リノベーション以外にも設備故障や退去後の修繕、大規模修繕など、予定外の支出が発生することがあります。そのため、現在の手元資金だけを基準に「工事にいくら使えるか」を決めるのではなく、工事後の賃貸経営に必要な資金をどの程度残しておくのかも考える必要があります。
つまり、まずは工事後に必要な手元資金を確認したうえで、リノベーションに使える予算上限を決めます。
３）客付けへの影響を考えて予算の優先順位を決める
予算には限りがあります。そのため、すべての設備を新品に交換するのではなく、「どこにお金をかければ入居希望者への訴求力が高くなるのか」という優先順位を決めることが重要です。
予算の優先順位を考える際には、入居希望者が部屋探しでどこを確認しているのかも参考になります。
アットホームが発表した調査では、インターネットで物件を探す際に「必ず見たい写真」として、検討者の70.4％が風呂、71.1％がトイレ、64.3％がキッチンを挙げています。また、キッチンでは「キッチン全体の広さ」「シンクの広さ」「コンロの数」なども確認されています。
このようなデータからも、水回りはインターネットで部屋を比較する際に確認されやすい場所のひとつと考えられます。
ただし、予算が限られている以上、水回り設備をすべて新品に交換する必要があるとは限りません。既存設備の状態や築年数、競合物件との差、想定する入居者層などを確認したうえで、交換する設備と既存設備を活用する部分を分けることが重要です。
例えば、状態が良くそのまま使用できる設備であれば、内装や水栓、鏡など部分的な改修によって費用を抑える方法もあります。
このように、「古いから交換する」のではなく、「入居希望者への訴求力を高めるために、どこへ優先的に予算を配分するのか」という基準を持つことで、限られた予算を有効に使いやすくなります。
▶リノベーション費用を抑える具体的な方法については、「アイデア次第でリノベーション費用を節約することができます」で詳しく紹介しています。
４）見積書は総額だけではなく工事項目まで確認する
工事内容が決まったら、施工会社から見積もりを取ります。初めて依頼する施工会社の場合は、必要に応じて複数社から見積もりを取り、工事内容と金額を比較することも有効です。
リノベーション費用は安いことに越したことはありませんが、単純に最も安い会社を選べばよいとは限りません。見積書では、主に次の点を確認します。
工事範囲
使用する設備・材料
追加工事が発生する可能性
工期・完成予定日
工事後のアフター対応
例えばA社が200万円、B社が230万円だったとしても、工事内容が異なれば30万円という金額差だけで判断することはできません。
また、工期が延びれば募集開始や入居可能時期が遅れ、空室期間が長くなる可能性があります。そのため、工事請負契約書を取り交わし、工事内容・請負金額・支払条件・工期などを書面で確認することが重要です。
特に、工事開始日と完成予定日、工期が遅れた場合の取り扱いについては、契約前に確認しておきます。また、入居後に設備などの不具合が発生した場合、どこまで対応してもらえるのかも確認しておくと安心です。
つまり施工会社を選ぶ際は、「総額はいくらか」だけではなく、「何をどこまで施工するのか」「いつまでに完成するのか」「工期が遅れた場合はどうなるのか」「工事後の対応はどうなっているのか」まで確認することが重要です。
５）自己資金と融資のバランスを考える
リノベーション予算が決まったら、次にその資金をどのように準備するのかを考えます。
資金調達には、自己資金を使う方法のほか、金融機関から融資を受ける方法があります。自己資金であれば利息や保証料の負担はありませんが、融資を活用することで手元資金を一定程度残しながら工事を進めることができます。
リノベーション資金の借入先としては、金融機関から直接融資を受けるプロパー融資のほか、信用保証協会の保証付き融資や、自治体などが設けている制度融資などがあります。
それぞれ、金利や保証料、融資期間、審査、利用条件などが異なるため、一概にどの融資が有利とはいえません。
また、金利が低くても返済期間が短ければ毎月の返済額が大きくなる場合があります。そのため融資を検討する際は、金利だけではなく、借入額・返済期間・毎月の返済額・保証料などを含めて比較することが重要です。
さらに、リノベーション後の家賃収入だけでなく、既存の借入返済や管理費、修繕費なども含めた収支を確認し、入居者の退去によって家賃収入が一時的に減少した場合でも、無理なく返済を継続できるか検討しておく必要があります。
つまり、自己資金だけで対応するのか、融資を活用するのかを決め、手元資金と返済負担のバランスを考えて資金調達方法を選ぶことが、リノベーションの資金計画では重要になります。
▶プロパー融資と保証協会付き融資の違いや、リノベーション資金を借りる際の考え方については、関連記事「【空室対策リノベーション融資】プロパー融資より保証協会付き融資を活用すべきケースとは？」で詳しく解説しています。
６）想定外の工事に備えて予備費を確保する
リノベーションでは、工事を始めてから追加工事が必要になることがあります。特に築年数が経過した物件では、解体後に下地や配管などの補修が必要になるケースも考えられます。
そのため、想定外の追加工事に対応できる予備費を確保しておくことが重要です。
予備費として必要な金額は、築年数や建物の状態、工事範囲などによって異なります。そのため施工会社にも追加工事が発生する可能性を確認したうえで、当初の見積金額とは別に一定の資金を確保しておくと、不測の事態にも対応しやすくなります。
また、工事中の追加費用だけでなく、工事後に設備故障や別の部屋の修繕などが発生する可能性もあります。
リノベーション予算を決める際は、工事費だけではなく、予備費と工事後に残しておく手元資金まで含めて資金計画を立てることが重要です。
３．弊社が資金計画で重視していること
弊社は1993年築・3棟20戸の自社所有アパートを運営しています。2017年には入居率が77％まで低下しましたが、2018年から空室が発生した部屋を随時リノベーションし、2020年以降は年間入居率95％以上を維持しています。
2026年5月時点では、20戸中15戸をリノベーションしています。
▶弊社が実際に行ってきた空室対策リノベーションと収益改善の実績については「空室対策リノベーション実績」で詳しく紹介しています。
この経験から、私が資金計画で特に重視しているのは、「新築並みの部屋を作ること」ではなく、「必要な場所へ必要な金額を投資し、賃貸経営として回収できる状態を作ること」です。
かつて弊社では、多額のリノベーション費用をかけてクオリティーの高い部屋を作り、強気の家賃を設定したことがありました。しかし思うように反響が得られず、最終的に家賃を下げたことで成約につながりました。
この経験から、いくら魅力的な部屋を作っても、周辺相場や入居希望者が負担できる家賃とのバランスが取れていなければ、投資額に見合った収益を得ることは難しいと考えるようになりました。
▶弊社が実際に経験したリノベーションの失敗事例と、その後に行った改善については、関連記事「実体験をもとに賃貸リノベーション失敗と対策を解説」で詳しく紹介しています。
一方で、費用を抑えることだけを優先し、入居希望者から選ばれる理由を作れなければ、リノベーションそのものの効果も期待しにくくなります。
つまり重要なのは、「高額なリノベーション」と「安いリノベーション」のどちらを選ぶかではなく、想定する家賃や空室期間に対して、どこまで投資するのが適切なのかを判断することです。
家賃アップだけで投資回収を判断しない
弊社では、リノベーションを機に家賃を8～10％程度値上げして募集しています。ただし、家賃の上昇分だけでリノベーション費用を回収しようとすると、回収までに長い時間がかかります。
そのため、家賃アップだけを基準に考えれば、「費用をかけてまでリノベーションをする必要はない」と判断する貸主がいても不思議ではありません。
一方、弊社物件がある山梨県は賃貸空室率が高く、築年数が経過した物件では、原状回復を行って適正家賃で募集するだけでは早期成約が難しい場合があります。
こうした状況を踏まえ弊社では、家賃の上昇分だけで単純に投資回収期間を判断するのではなく、リノベーション後の入居状況や将来的な支出なども考慮しながら投資判断を行っています。具体的には、以下の項目を確認することが重要です。
リノベーション費用
工事後の家賃
空室期間
将来的な修繕費
借入を行う場合の返済
目先の家賃アップだけではなく、これらの項目を踏まえて中長期的な収支を考え、無理のない投資額を判断することが、賃貸リノベーションの資金計画では重要になります。
４．まとめ
今回は、賃貸リノベーションに必要な資金計画の立て方について解説しました。
リノベーションでは、単に工事費を準備するだけではなく、目的や予算、改修の優先順位、見積内容、自己資金と融資のバランス、予備費まで整理したうえで計画を立てることが重要です。
また、投資効果は家賃の値上げ幅だけで判断するのではなく、工事後の家賃・空室期間・将来の修繕費・借入返済などを含めた中長期的なキャッシュフローから考える必要があります。
弊社でも、1993年築の自社所有アパートを実際にリノベーションする中で、工事費をかければよいわけではなく、物件や想定家賃に合った投資額を見極めることが賃貸経営では重要だと実感しています。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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