不動産賃貸サイト依存集客が危険な理由とは?

更新日:9月21日


賃貸物件を募集する際、ほぼ全ての物件といってもいいほど、仲介会社さんに大手賃貸検索サイトに「物件情報」を載せてもらうようにお願いしますよね?


どうして仲介会社さんにお願いするのかというと…

・物件情報を掲載してもらうことができるのは、仲介会社しかできないから

・お部屋探しをされている方が、大手賃貸サイトを利用しているから


恐らくこの2点が理由によって、物件掲載をしてもらっていると思います。

大手賃貸サイト上では、どうしても価格競争になってしまいます

物件掲載をしてもらった後は、ひたすら反響(問い合わせ、内見予約など)がくるまで「待機」することになりますが、ただ数週間たっても「反響が思っている以上にない」と、恐らくではありますが、何か理由があって反響が得られにくい状態になっている可能性が出ています。



実は、大手賃貸サイトを使った賃貸集客の最大のデメリットは…

オーナー様と同じ条件(エリアが同じ/築年月や間取り、室内状況が類似など)となってしまっている競合他社における空室が多くなると、必然的に「価格競争」に陥りやすくなってしまうからです。

多くの募集部屋を掲載する賃貸サイトでは、どうしても価格競争の温床になる

さらに賃貸物件を探している方は、間取りや広さが同じであれば、自分達が住みたいエリアから近いエリアまでも、部屋探しをすることがあるので、例えばオーナー様の物件に反響が入り、物件見学に行ったところ「隣町にある募集部屋において、家賃帯がオーナー様物件より5000円安いことを知ってしまう」と、当然ながら「隣町にある物件」の方が魅力を感じてしまいます。


このような状態になると、例え「初回家賃保証料の一部をオーナー負担とする」「広告料を増額する」といった「攻めの集客」をしてみても、「室内状況がオーナー様物件と同じ/むしろこちらの方がおしゃれ」「家賃が安い」「隣町だけど、生活に支障をきたさない」といった条件が出てきてしまうと、完全に隣町にある物件に入居してしまう可能性が、極めて高くなってしまいます。


このような状態になった場合、オーナー様物件に入居してもらうためには、隣町にある物件より「さらに安い家賃」にする必要性が出てくる/または家賃は現状のままとしても、初期費用の大半~全額をオーナー様負担にしないと、お客様の心を振り向かせることは、不可能となります。



家賃値下げは同じ物件に入居している方も見ています

家賃を下げて「ようやっと成約させる」ことができた!


もしこのようなやり方で、毎回賃貸募集をしている物件は、残念ながら物件の資産価値は「ドンドン下落」して言っていると推察します。


モノの値段を下げれば、それが欲しいと思っている方は「購入意欲」が出てきます。ただねさんを下げなければ購入することができないということは、そのモノには「価値がなくなりつつある」ことを証明しているようなもの。


賃貸物件において「家賃を値下げする」ということは、入居者の質を下げることを意味していますので、成約につながった代償として「家賃滞納」「入居者トラブル」が多くなるので、物件評判が下落→退去発生の温床を作ってしまうことになるので、たった1回の家賃値下げが、収益性が保てられない物件となってしまいます。




価格競争に巻き込まれてしまえば、利幅は確実に減少してしまうので、収益性を確保することが、非常に難しくなってしまいます。もし収益性が確保できないと判断して、売却したいと考えても、家賃値下げを繰り返しているような物件は、投資家たちにとっては「資産価値が見いだせない」と判断されるので、売却できたとしても「安値」程度となってしまいます。


そこで、賃貸サイト上における価格競争がら「脱却したい」のであれば、ご自身で物件専用HPなどを開設し、独自集客するしか方法はありません。


独自集客をすることによって、価格競争から脱却することが可能となり、さらにはHP上に見学会ページを作ることで、オーナー様自ら物件紹介をすることができます。

弊社物件は1993年築ということもあるので、大手賃貸サイト上のみの集客では、どうしても家賃帯や築年数で「物件判断」されてしまうため、反響を取りにくい状態となってしまいました。そこで、2018年より物件専用HP&SNS集客を行ったところ、次第に閲覧件数が増加し、今では弊社所有物件にご入居される「約8割」は、弊社HPからとなっているので、価格競争に巻き込まれなく、安定した賃貸経営を行うことができました。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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