【アパート空室対策】賃貸検索サイトだけに頼らない集客戦略｜公式サイト経由8割を実現した実践事例
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 6月23日
- 読了時間: 17分
「賃貸検索サイトに掲載しているのに、なかなか反響が増えない。」このような悩みを抱えている貸主は少なくありません。
確かに大手賃貸検索サイトは、多くの部屋探しユーザーが利用しているため、入居者募集において重要な集客手段の一つです。しかし近年は空室率の上昇や競合物件の増加により、賃貸検索サイトだけに依存した募集では成果が出にくくなっています。
私自身も1993年築のファミリー向けアパートを運営していますが、以前は賃貸検索サイト中心の募集を行っていたため、反響数の伸び悩みや空室の長期化に苦労していました。
そこで2018年から差別化を目的としたリノベーションを実施し、あわせて物件公式サイトやSNSによる情報発信を開始しました。その結果、現在では入居者の約8割が公式サイト経由で契約しています。
本記事では、賃貸検索サイトだけに頼る集客の課題と、貸主自身が取り組める集客方法について、実体験をもとに解説します。
なお、空室対策全体の考え方については「空室対策リノベーション完全ガイド」もあわせてご覧ください。
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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％→99％への改善、年間収入430万円UPという自社物件で実践・検証してきたノウハウをもとに、オーナー様と二人三脚で改善サポートします。
その実績は『全国賃貸住宅新聞』『楽待』などのメディアにも多数紹介されています。まずはお手軽な無料相談からお気軽にご相談ください。 [→詳しいプロフィールと解決事例は記事末尾へ]
▼ 目 次
【本記事でお伝えする結論】
賃貸検索サイトでの集客は依然有効ですが、価格競争や集客経路の多様化により、それだけに頼る募集は難しくなっている。
空室対策は集客だけでは不十分。借主に選ばれる物件づくりと、その魅力を伝える情報発信の両方が重要。
リノベーションの魅力を公式サイトとSNSで発信したことで、潜在顧客との接点が増え、空室期間の短縮につながった。
賃貸検索サイトだけに依存せず、複数の集客経路を確保することが空室リスク軽減につながる。
１．賃貸検索サイトだけに頼る集客が難しくなっている理由
at-homeが2025年に公表したリリースによると、賃貸物件を探している人の約7割がSUUMOなどの賃貸検索サイトを利用しています。そのため、現在でも賃貸検索サイトは有力な募集手段であることに変わりありません。
しかし私自身が1993年築20戸のアパートを運営する中で感じているのは、「賃貸検索サイトへ掲載しているだけでは反響を確保しにくくなっている」ということです。
実際に2017年時点で入居率は77％まで低下しており、賃貸検索サイトに掲載していても空室が長期化する部屋がありました。
その後、2018年から空室対策リノベーションや情報発信に取り組む中で、賃貸募集を取り巻く環境が大きく変化していることを実感しています。その背景には、主に次の3つの理由があります。
１）価格競争に巻き込まれやすい
賃貸検索サイトでは、家賃や築年数、間取り、設備などの条件で簡単に比較できます。
借主にとっては効率的な仕組みですが、築年数が経過した物件にとっては不利に働くことがあります。
なぜなら、検索条件に合わなければ候補に表示されず、そもそも比較対象にも入れないからです。
一般的に築年数が浅い物件は設備が充実している傾向があります。一方で築20年以上の物件では、人気設備が未設置だったり、間取りが現在のニーズと合わなかったりするケースも少なくありません。
その結果、空室期間が長引くと、管理会社や仲介会社から家賃の値下げを提案されることがあります。
確かに家賃を下げれば、予算内で探している人の検索結果に表示されやすくなり、反響増加につながる可能性があります。しかし、周辺の競合物件も同様に値下げを行えば、最終的には価格競争になるだけです。
私自身も賃貸経営を続ける中で、「家賃を下げること」よりも、「その部屋ならではの魅力や暮らし方をどう伝えるか」の方が重要だと感じるようになりました。
２）仲介会社が募集をやめてしまうことがある
部屋探しをする方の多くは賃貸検索サイトを利用するため、貸主は仲介会社を通じて物件情報を掲載することになります。
賃貸検索サイトへの掲載費用は、一般的に仲介会社が負担しています。そのため、空室期間が長く反響が少ない状態が続くと、仲介会社は成約の見込みが高い物件を優先して募集するようになります。
その結果、反響が少ない物件は紹介機会が減少したり、場合によっては賃貸検索サイトへの掲載が終了したりすることがあります。特に築20年以上の物件で…
一般媒介契約で募集している
原状回復しかしていない
物件は注意が必要です。貸主は募集されていると思っていても、実際には十分な募集活動が行われていないケースもあります。そのため、定期的に募集状況や反響件数を確認し、仲介会社と情報共有することが重要です。
３）部屋探しの方法が多様化している
LINEリサーチの調査によると、20～30代はGoogleなどの検索エンジンだけでなく、SNSも活用して情報収集を行っています。
最近では、InstagramやTikTokで部屋の雰囲気や内装を確認してから問い合わせる人も増えているとされています。つまり、部屋探しの入口そのものが多様化しているということです。
私が運営するグレイスロイヤルでも、ホームページやSNSをきっかけにお問い合わせをいただくケースが増えており、賃貸検索サイトだけでは接触できない層が存在することを実感しています。
特に20～30代のカップルや新婚世帯は、間取り図や設備一覧だけでなく、「どんな暮らしができる部屋なのか」を重視する傾向があります。
そのため今後は、賃貸検索サイトへの掲載だけでなく、ホームページやSNSを活用して物件の魅力を直接伝えていくことも重要になっていると考えています。
２．空室対策で重要なのは「集客」と「物件力」
空室対策というと、仲介会社への営業活動や広告料（AD）の増額を思い浮かべる方が多いかもしれません。しかし私自身の経験では、集客だけを強化しても空室は埋まりません。
重要なのは、「物件力」と「集客」の両方を改善することです。その理由を、私が実際に経験した事例をもとにお伝えします。
１）集客だけでは空室は埋まらない
築年数が経過すると、同じ年代の物件が市場に増えていきます。特に築20年以上になると、原状回復しかしていない物件も多くなるため、適正家賃で募集しても物件ごとの差が伝わりにくく、空室が埋まりにくくなることがあります。
実際に弊社が所有する物件エリアでも、原状回復のみの築40年近い3DK物件が2025年4月から募集されていますが、1年以上成約に至っていません。
このような状況を見ると、多くの貸主は仲介会社への営業活動や広告料（AD）の増額を検討します。
もちろん、これらの取り組みが全く意味がないとは言えません。しかし、部屋探しをしている方の行動を考えると、それだけで空室問題が解決するとは限りません。
部屋探しをされる方の多くは、賃貸検索サイトで条件に合う物件を探し、その中から数件を内見して最終的に入居する部屋を決めます。また、仲介会社を何社も回るのではなく、1～2社程度で部屋探しを完結させるケースが一般的です。
つまり、どれだけ仲介会社へ営業活動を行っても、借主が求める条件に合わない物件であれば、内見候補に入ることさえ難しいということです。
私がこのように考える理由の一つに、新築物件の募集状況があります。弊社物件エリアでも、新築物件は完成前に成約するケースが珍しくありません。
新築物件は家賃が高めに設定されることが一般的です。それでも完成前に成約するのは、借主がその家賃に見合う価値を感じているためだと考えています。
空室対策において重要なのは、仲介会社への営業活動や広告料だけではありません。借主から選ばれる理由を物件自体が持っているかどうかが重要になります。
▶空室対策でよく行われる施策の中には、かえって経営を悪化させるものもあります。詳しくは関連記事「絶対にやってはいけない空室対策とは？」をご覧ください。
２）リフォームからリノベーションへ方針転換した理由
弊社では退去後の室内リフォームに力を入れて募集していたため、以前は賃貸検索サイト中心の集客でも比較的早く成約していました。
しかし築24年目を迎えた2017年の繁忙期、空室がほとんど埋まらなかったことをきっかけに、「原状回復やリフォームだけでは今後さらに厳しくなる」と感じるようになりました。
そこで2018年から、20～30代のカップルや新婚世帯を意識したリノベーションへと方針転換しました。
▶弊社がリフォームからリノベーションへと方針転換した詳細は、関連記事「【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと①」に詳しくお伝えしています。
３）物件力だけでは成果が出なかった
ただし、リノベーションを行えばすぐに成果が出たわけではありません。
第1弾のリノベーション部屋は、家賃相場より高めの家賃で募集していたことに加え、集客手段が賃貸検索サイトのみだったため、成約までに10か月を要しました。
当時は、リノベーションを行っても、その魅力や部屋づくりへの考え方を十分に伝えられていなかったと感じています。
そこで私は、「物件の魅力をしっかり伝えることができれば、家賃相場より高い家賃でも借り手は見つかるのではないか」と考え、2018年11月に物件公式ウェブサイトを開設しました。
公式ウェブサイトでは、リノベーションのコンセプトや室内写真、部屋づくりへの考え方など、賃貸検索サイトでは伝えきれない情報を発信するようにしました。また当時の取り組みについてはプレスリリースも配信しています。
その結果、徐々に空室期間の短縮につながり、現在では募集開始から1か月前後で成約するケースも増えています。
▶弊社が物件公式サイトを開設した背景には、集客方法そのものを見直す必要性を感じたことがあります。
詳しくは関連記事「賃貸集客方法を見直すだけで、反響数増加は期待できる」をご覧ください。
この経験から私が感じたのは、空室対策は「物件力」と「集客」のどちらか一方では成立しないということです。
リノベーションによって物件力を高めても、その魅力が借主に伝わらなければ反響は増えません。一方で、集客を強化しても、借主が求める部屋でなければ成約にはつながりません。そこで私は、物件力の向上と情報発信の両方に取り組むようになりました。
次章では、実際にどのような改善を行ったのかを詳しくご紹介します。
３．公式サイトとSNSを活用した集客の効果
ここまでお伝えしてきたように、ターゲットに合ったリノベーションを行うことで、入居率の改善や家賃収入の増加につながる可能性があります。
しかし私自身、2018年に完成した第1弾のリノベーション部屋が成約するまでに10か月を要した経験から、「良い部屋を作るだけでは十分ではない」という現実も痛感しました。
どれだけ魅力的な部屋を作っても、その魅力が借主に伝わらなければ内見や成約にはつながりません。
そこで、リノベーションの考え方や部屋づくりへの想い、そして物件の魅力を借主へ直接伝えるため、公式サイトとSNSを活用した情報発信に取り組むことにしました。
では、その取り組みによって集客や成約状況はどのように変化したのでしょうか？ここからは、公式サイトとSNSを活用した集客の効果についてお伝えします。
１）なぜ公式サイトを作ったのか？
前章でもお伝えしましたが、2018年に完成した第1弾のリノベーション部屋は成約までに10か月を要しました。
この経験から、リノベーションで部屋の魅力を高めるだけでは不十分であり、その魅力を借主に伝える仕組みも必要だと感じるようになりました。
そこで私は、「リノベーションの考え方や部屋づくりへの想いを伝える場所が必要ではないか」と考えました。
ちょうどその頃、知人の経営コンサルタントへ相談したところ、日本商工会議所が実施する小規模事業者持続化補助金を活用すれば、ホームページを比較的低コストで制作できると提案を受けました。
そこで事業計画書を作成して申請したところ採択され、2018年11月に物件公式サイトとSNSの運用を開始しました。また翌年には物件専用のプロモーションビデオも制作しました。
２）公式サイトとSNSで発信した内容
リノベーションされた部屋は、築年数が古くても室内の印象や使い勝手が大きく改善されています。しかし、どれだけ室内を改善しても、その内容が借主に伝わらなければ意味がありません。
リクシル住宅研究所の調査によると、賃貸物件では防音性や断熱性、湿気に関する不満が多く、築年数が経過するほどその割合が高まる傾向があることが報告されています。
つまり、予算の都合で新築や築浅物件ではなくリノベーション物件を検討する方にとっては、室内デザインだけでなく、防音性や断熱性などの住み心地も重要な判断材料になるということです。
しかし賃貸検索サイトでは、掲載できる写真や情報量に限りがあるため、物件の特徴や改善内容を十分に伝えることができません。そこで弊社では…
Instagramで室内写真やステージングした部屋の紹介
公式サイトでリノベーション事例や施工ストーリーの公開
物件周辺環境や生活利便性の紹介
を中心に情報発信を行いました。その結果、ホームページやSNSを訪れた方は…
周辺にどのような商業施設があるのか
国道20号線や358号線までどの程度でアクセスできるのか
リノベーションによってどのような改善を行ったのか
など、賃貸検索サイトだけでは伝えにくい情報を確認できるようになりました。
これにより、物件の魅力や暮らしのイメージをより具体的に伝えられるようになり、物件への関心を持っていただくきっかけにもなります。その結果、内見につながる可能性も高まります。
３）公式サイトとSNS集客を行った結果
実際に公式サイトとSNSを活用した結果、空室期間は徐々に短縮されるようになりました。ただし、開設直後から成果が出たわけではありません。
2018年から2019年頃までは、公式サイトのSEO対策が十分ではなく、「山梨 賃貸 おしゃれ」などのキーワードで検索しても上位表示されていませんでした。そのため、この時期は賃貸検索サイト経由の成約が中心でした。
しかし2020年からホームページ管理をSEO業者へ委託し、SNSによる情報発信も本格化したことで、「山梨 賃貸 おしゃれ」などのキーワードで検索した際に物件ページが表示される機会が増えていきました。
その結果、ホームページから内見予約につながるケースが増加し、現在では契約者の約8割がホームページやSNSをきっかけに物件を知っています。
▶弊社リノベーションの詳細については、関連記事「【2025年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開」で詳しくお伝えしています。
また、ホームページやSNSを通じて物件を知った方の多くは、内見当日に入居申込みをされています。
その理由の一つとして、内見前の段階でリノベーション事例や施工ストーリー、物件づくりに対する考え方などを理解していただいていることが挙げられると考えています。
実際に2023年に入居された借主からは、「以前からホームページを見ていて、いつか住みたいと思っていた」と言われたことがあります。また、その詳細については借主インタビュー記事でも紹介しています。
さらに、その方が以前の住居を退去する際、隣の住民から「私もグレイスロイヤルに住みたかったが、タイミングが合わなかった」と言われたそうです。
この話を聞いたとき、ホームページやSNSでの情報発信によって、実際に入居された方だけでなく、その周囲にも物件の存在や特徴が少しずつ認知されていた可能性があると感じました。
もし賃貸検索サイトだけで募集していた場合、このような形で潜在的な入居希望者との接点を作ることは難しかったかもしれません。
また、入居者を通じて物件の存在や魅力が自然に伝わることで、新たな認知や興味につながることもあります。こうした口コミは広告費をかけてすぐに作れるものではなく、日々の情報発信や物件づくりの積み重ねによって生まれるものだと考えています。
この経験から、ターゲットに合ったリノベーションと情報発信を継続することで、今すぐ部屋探しをしている方だけでなく、将来入居する可能性のある方との接点も作ることができると感じています。
４．これからの空室対策は集客経路の分散が重要
賃貸物件を探している方の多くは、現在でも賃貸検索サイトを利用しています。そのため、今後も賃貸検索サイトは重要な募集手段であり続けると考えています。
しかし、第1章でもお伝えしたように、賃貸検索サイトでは家賃や築年数、設備などの条件で比較されるため、築20年以上の物件は不利になりやすい側面があります。
また、借主の希望条件に合致しなければ検索結果に表示されにくくなるため、どれだけ室内を改善していても、その魅力が十分に伝わらないことがあります。
そのため私は、空室対策では部屋づくりだけでなく、その魅力を借主へ伝える情報発信も同じくらい重要だと考えるようになりました。
そこで公式ウェブサイトやSNSを活用し、リノベーション事例や施工ストーリー、部屋づくりへの考え方など、賃貸検索サイトでは伝えきれない情報を発信するようになりました。
その結果、現在では契約者の約8割がホームページやSNSをきっかけに内見されています。
もちろん、全ての物件で同じ結果になるとは限りません。しかし私自身の経験から言えるのは、ターゲットに合ったリノベーションを行い、その魅力を継続的に発信することで、賃貸検索サイトだけでは接点を持てなかった潜在的な入居希望者へアプローチできる可能性が高まるということです。
私の場合は、リノベーションによる物件価値の向上と、公式ウェブサイト・SNSによる情報発信を組み合わせることで、賃貸検索サイト以外からも問い合わせを獲得できるようになりました。
これからの空室対策では、賃貸検索サイトを活用しながらも、それ以外の集客経路を育てていくことが重要だと考えています。
５．まとめ
今回は、賃貸検索サイトだけに頼る集客の課題と、貸主自身が取り組める集客方法について、お伝えしてきました。
私自身、2017年に入居率が77％まで低下したことをきっかけに、2018年からリノベーションと情報発信に取り組んできました。
その過程で感じたのは、空室対策は「集客」か「物件改善」のどちらか一方ではなく、両方を同時に行うことが重要だということです。
実際に第1弾のリノベーション部屋は成約までに10か月を要しましたが、公式サイトやSNSを活用して物件の魅力を発信するようになった結果、現在では契約者の約8割が公式ウェブサイトを見てから内見されるようになりました。
空室対策で重要なのは、借主に選ばれる部屋をつくることと、その魅力を適切に伝えることです。
これからの賃貸経営では、賃貸検索サイトだけに依存するのではなく、物件力の向上と集客経路の分散を組み合わせることが、安定した賃貸経営につながると考えています。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年・98年に祖父が建設した計4棟のアパートを、2006年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」と「満室継続」を同時に達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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