賃貸経営は副業感覚でできるの？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 6月11日
- 読了時間: 8分
不動産投資は客付けができれば家賃収入を得ることができ、煩わしい管理業務は管理会社に委託することで、安定した賃貸経営が可能です。そのため不動産投資は本業を持つ会社員や公務員の方でも、比較的参入しやすい投資と言えるでしょう。
しかし、賃貸管理を行う管理会社が共通して考えているのは…
「賃貸経営は、副業感覚でできるようなものではない」
ということです。
民間の有識者グループ「人口戦略会議」は全国744の自治体で、2050年までに20～30代女性が半減することから「最終的には消滅する可能性がある」とした分析結果を公表しました。
人口減少による空室率の悪化が懸念される中、貸主自身が経営者としての自覚を持ち、管理会社と連携して対応する姿勢が求められています。
本投稿は賃貸経営は副業感覚で行えるものなのかについてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸経営は副業感覚でできるの？
冒頭でもお伝えした通り、賃貸管理のプロである管理会社担当者は、賃貸経営を副業感覚で行うことは難しいと考えています。その理由として主に次の2点が挙げられます。
築年数の経過による家賃値下げ／客付けが難しくなる
サブリース問題
それではそれぞれの理由について詳しく見ていきましょう。
１）築年数の経過による家賃値下がり／客付けが難しくなる
一般的な賃貸物件では、1年毎に「家賃が1％下落」すると言われています。
部屋探しされてる方は予め家賃予算を設定しているため、予算内であれば可能な限り築年数が浅い物件に入居したいと思っています。
築年数が経過した古い物件は競争力が低下し過当競争になりがちです。空室率が悪化すると適正家賃でも客付けが難しくなり空室期間が長期化する恐れがあります。
野村総研の予測によると2040年には空室率が40％前後になるとのことですが、一部地方都市ではすでに空室率が30％台に達していることを踏まえると、空室率40％時代は時間の問題と言えるでしょう。
最近では築年数が浅い物件であっても空室が埋まりにくくなっています。賃貸空室率が今後悪化すれば、キャッシュフローに悩む貸主が増えることが予想されます。そのため賃貸経営は副業感覚では行えないことが示唆されます。
客付け強化のために、広告料倍増を検討する貸主は多いですが、近年の賃貸市場は供給数が飽和状態にあります。そのため、広告料をアップしても費用対効果はあまり期待できないのが現実です。競争が激化する中で、他の戦略も併せて考える必要があります。
▶賃貸広告料に関しては、過去記事をご覧下さい。
２）サブリース契約の最大の弱点
「賃貸経営が副業感覚でできる」と言われる背景には、サブリース契約が挙げられます。
サブリース契約では、空室が発生しても貸主には「毎月一定額の家賃」が入金され、安定した家賃収入が保証されています。
しかし募集家賃と家賃相場との間に「乖離」が発生すると、空室が埋まりにくくなり、空室保証しているサブリース会社は貸主に家賃補填を行わなければなりません。
そこでサブリース会社では、借地借家法第32条1項を適用し、貸主に対して「家賃減額請求」を行うことがあります。
借地借家法ではサブリース会社が借主の立場となるため、家賃減額請求が発生すると、貸主は「拒否」することができなくなります。
減額幅は、サブリース会社との話し合いで譲歩してもらえる可能性はありますが、条件次第ではキャッシュフローが悪化する恐れがあります。また社会情勢／公租公課の変動／サブリース会社の業績悪化などでも家賃減額請求が発生することがあります。
家賃減額請求が発生すると、キャッシュフローが悪化する可能性が高くなります。
▶サブリース契約のデメリットについては、過去記事をご覧下さい。
２．賃貸経営に成功している人の共通点
賃貸経営に成功している貸主は以下の対策を適切に行っている人が多いです。それではそれぞれの対策を詳しく見ていきましょう。
１）物件周りがきれい
物件清掃が行き届いていると顧客に安心感と好印象を与えるため、内見時の成約率上昇し、長期入居者が増えます。賃貸経営に成功している物件では、この点をしっかりと理解しています。
また借主からの物件に対する要望があった場合にも、可能な限り対応するため、募集を行う仲介担当者は「紹介しやすい」と認識し、優先的に紹介してくれるようになります。
２）設備投資に積極的
築年数が経過すると、室内設備／内装／外壁などが劣化し、その結果資産価値が低下します。物件価値が下がると競争力も低下し、適正家賃で募集しても客付けが難しくなります。
賃貸経営で成功している貸主は、費用対効果を考慮した設備投資に積極的です。
最近では部屋探しの価値観が多様化し、築年数が古くてもリノベーションを施せば、家賃値上げしても集客で苦戦することは殆どありません。リノベーション資金を金融機関から借入しても、長期入居に繋げられれば、入居期間中に費用回収と利益確保ができる点を理解しています。
そのため貸主の中には、あえて築年数の古い物件を購入→リノベーションを行い、満室を維持し利回りが高くなった際に売却される方がいます。
３）管理会社任せにはしない
不動産管理会社は、物件管理のプロ集団として、管理全般から客付けのサポートまで行っていますが、
賃貸経営に成功している貸主は管理会社に全てを任せることなく、土休日／平日夜に「物件問合せや設備設置の相談」があった場合でも、快く対応します。
賃貸管理に協力的な物件ほど、管理担当者は「満室にさせたい」と考えるため、仲介会社に積極的に営業活動を行い、物件紹介を受けられるような環境を整えてくれます。
▶詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
４）サブリース契約しない
管理会社に管理委託する際には、家賃回収を行う「集金管理」と、家賃保証が付いた「サブリース」の2種類があります。
前者は家賃回収を含む全般的な管理を行うため、管理手数料は家賃3～5％が一般的です。一方後者は家賃回収を含む管理業務に加え、家賃保証を提供するため管理手数料は10～20％と高めに設定されています。
つまり物件稼働率を8割以上キープできれば、集金管理の方が明らかにオトクになります。
一部のサブリース会社では途中からでもサブリース契約に切り替えることができますが、賃貸経営に精通している貸主はサブリースのデメリット（家賃収益を最大化できないこと）を理解しているため、集金管理を選択するケースが多いです。
▶サブリースと集金管理の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は賃貸経営は副業感覚で行えるものなのかについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
不動産投資はインフレに強いと言われていますが、全国的に賃貸空室率は今後さらに悪化することが予想されるため、特に競争力が低下している築年数が古い物件は、稼働率／家賃収入の減少が懸念されます。
またサブリース契約においても、物件稼働率が低下すれば、家賃値下げ要求が発生し、貸主は原則としてこれを拒否できないため、安定した家賃収入を得ることは難しくなります。
そのため賃貸経営を副業感覚で行うことは難しくなるでしょう。しかし資産価値を高める対策を講じれば空室率悪化の影響を受けることなく、安定した賃貸経営を継続することができます。
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