【2025年】空室対策しても部屋が埋まらない理由
賃貸物件で空室期間が長期化すると、「なぜ空室対策をしているのに部屋が埋まらないのか」と悩む貸主も多いのではないでしょうか？
募集開始から3か月を超えても成約に至らない場合、現在行っている空室対策や募集条件が適切か、一度見直すタイミングであるといえます。
空室対策がうまくいかない時、まず「募集家賃に問題があるのでは？」と考えがちです。確かに募集家賃と周辺の家賃相場に乖離があれば、賃貸検索サイトで比較された際に選ばれにくくなり、客付けが難しくなる可能性があります。
しかし、空室対策をしても部屋が埋まらない原因は、家賃だけとは限りません。競合物件と比較した時に「この部屋を選ぶ理由」があるかを確認することが重要です。同じような設備や条件の物件が多ければ、物件の魅力が伝わりにくくなり、最終的に価格競争になりやすくなります。
本記事では、空室対策をしても部屋が埋まらない主な理由と、貸主が確認すべき対策方法について、実際に賃貸経営を行ってきた経験をもとにお伝えします。
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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から年間平均95％以上への改善、年間家賃収入約430万円増加という、自社物件での実績をもとに、オーナー様の経営改善をサポートしています。
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▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
空室が埋まらない場合、競合物件と比べて「選ばれる理由」があるか確認することが重要。
人気設備だけに頼らず、「選ばれる理由」をつくる差積化が空室対策では重要になる。
空室が長期化した場合、家賃を下げる前に募集条件や部屋のクオリティーを見直すべき。
１．空室対策しても部屋が埋まらない理由
空室対策を行う際は、借主のニーズや現在のトレンドを把握することが重要です。そのため築年数が経過した物件では、「和室から洋室への変更」「無料インターネットの導入」など、借主ニーズを意識した空室対策を行うケースがあります。
しかし、こうした空室対策を行っただけで、必ずしも早期客付けにつながるとは限りません。その理由のひとつが、競合物件との「同質化」です。
人気の設備や空室対策は競合物件も導入しやすいため、同じような設備や条件の物件が増えると、それだけでは「この部屋を選びたい」と感じてもらえる理由が弱くなってしまいます。
また、同じような条件の物件が複数あれば比較されやすくなり、明確な違いがなければ、家賃の安さが判断材料のひとつになりやすくなります。
そのため空室対策では、単に人気設備を導入するだけではなく、競合物件と比較した際に「この部屋を選ぶ理由」があるかを確認することが重要です。
▶空室対策の同質化については、関連記事「空室対策の同質化がもたらす危険性とは？」をご覧ください。
【実例】家賃を安くしても客付けができない理由
空室期間が長期化すると、「家賃を下げれば入居者が決まるのでは？」と考える貸主もいるのではないでしょうか？
確かに家賃を値下げすれば、募集条件としては検討されやすくなる可能性があります。しかし、家賃値下げには…
家賃収入が減少する
競合物件も低価格で募集していれば差別化しにくい
一度下げた家賃を元に戻すことが難しくなる場合がある
といったデメリットもあります。さらに、部屋そのものに選ばれにくい原因がある場合、家賃を下げるだけでは空室問題を解決できないことがあります。
実際に、弊社の無料コンサルティングに相談された貸主の物件で、このような事例がありました。
その貸主は中古物件を購入したものの、1年以上経過しても空室が埋まらず困っていました。
募集家賃は周辺相場より低く設定されていたため、家賃だけを見れば客付けしやすい条件でした。しかし、実際に室内を確認すると、入居募集を行うには室内の状態に大きな問題があると弊社では判断しました。
貸主は「低所得者向けに貸し出したい」との考えでしたが、同程度の家賃で募集されている競合物件と比較すると、室内のクオリティーには大きな差がありました。
その後、2024年1月から家賃をさらに5,000円値下げして再募集したところ、3月に成約しました。しかし、最終的な空室期間はおよそ1年半となり、家賃の機会損失は約60万円となりました。
この事例からも、家賃を相場より安く設定するだけでは空室問題を解決できない場合があり、競合物件と比較した際の部屋のクオリティーも重要であることが分かります。
空室が長期化している場合は、すぐに家賃を下げるのではなく、まず競合物件と比較して「なぜ自分の物件が選ばれていないのか」を確認することが重要です。
２．効果的な空室対策とは？
効果が期待できる空室対策を行っても、設備は時間の経過とともに価値が低下し、さらに競合物件に模倣される可能性もあります。そのため、設備を新しくするだけでは、長期的に集客効果を維持することが難しくなります。
そこで重要となるのが「差積化」です。差積化とは他の商品とは違う付加価値を提供し続けることで、ブランド価値をさらに向上させることです。
差積化をイメージするうえで、弊社が参考にしているのが山梨県北杜市にある「ひまわり市場」です。
ひまわり市場は、一般的なスーパーマーケットとは異なる独自性の高い商品や売り方によって、競合店との差を生み出しています。長野県境に近い立地でありながら多くの方が利用しており、他店との違いを積み重ねることで「この店を選ぶ理由」をつくっている事例といえます。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年からリノベーションを行っています。リノベーションを決意した理由は、前年度の繁忙期の客付けに失敗し、賃貸経営が赤字になったからです。
▶弊社がリノベーションを決意した詳細については、関連記事「【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと①」をご覧ください。
リノベーションを検討する際、競合物件と同じような部屋を作っても、将来的には競争力が低下すると判断しました。
そこで弊社では、単に競合物件と違う設備を導入するだけではなく、入居希望者から「この部屋を選びたい」と感じてもらえる理由をつくることが重要だと考えました。
それなら競合物件が簡単には追随できないクオリティーの高いリノベーション部屋を作ろうと、カフェスタイルに特化した「差積化リノベーション」に取り組みました。
弊社ではキッチンを交換する際、一般的なセクショナルキッチンに交換するのではなく、既存キッチンを活かしたオリジナルのカフェスタイルキッチンを採用しています。
扉には無垢材を取り付け、キッチンパネルを新調し、さらに使い勝手を向上させるためにカウンターを設置しています。あえてコストをかけてここまで行う理由は、競合物件との差別化を図るためです。
競合が模倣しにくくなる
経年変化が楽しめるおしゃれなキッチンになる
リノベーションした部屋の特徴を明確にできる
無垢材は時間の経過とともに色合いが変化するため、弊社ではその経年変化もカフェスタイルキッチンの魅力のひとつと考えています。
実際に弊社では、退去後の再募集時に家賃を数千円値上げした部屋でも早期成約につながった事例があります。このように、単に設備を新しくするのではなく、入居希望者から「この部屋を選びたい」と感じてもらえる特徴をつくることが、弊社が考える「差積化」です。
▶弊社リノベーションキッチンの詳細は、関連記事「弊社アパートの人気№1リノベーションルームを大公開！キッチン編」をご覧ください。
▶築年数が経過した賃貸物件の空室対策としてリノベーションを検討する際の考え方については、「空室対策リノベーション完全ガイド」で詳しく解説しています。
３．繁忙期に効果的！費用対効果が期待できる空室対策
毎年1月～3月は新年度の準備に伴い、多くの方が部屋探しをする時期です。繁忙期の客付けで重要なのは、早期成約を意識して募集することです。
部屋探しをされる方は、平均3件程度の物件を内見しているという調査結果もあります。つまり、内見につながっても競合物件と比較される可能性があるため、「この部屋を選びたい」と感じてもらえる空室対策が重要です。
そこで、繁忙期に費用対効果が期待できる空室対策として、弊社では以下の3つが重要だと考えています。
効果が期待できる空室対策①：物件清掃
内見時は室内だけではなく、物件外観や共用部も確認されます。外観や共用部にごみが溜まっていたり、蜘蛛の巣が目立っていたりすると、物件の第一印象が悪くなる可能性があります。
繁忙期は平日でも内見が入る可能性があるため、いつ内見があっても対応できるよう、外観や共用部を清潔な状態に保つことが重要です。
効果が期待できる空室対策②：フリーレント
部屋探しをしている方の中には、できるだけ初期費用を抑えて入居したいと考える方もいます。また、内見時や入居申込時に入居条件について交渉が入ることもあります。
その際、家賃そのものを値下げする以外の選択肢として検討できるのが「フリーレント」です。
フリーレントとは、一定期間の家賃を無料にする契約条件のことです。入居時の費用負担を抑えられるため、募集条件のひとつとして活用することで入居促進効果が期待できます。
効果が期待できる空室対策③：入居条件の交渉へのレスポンス
内見者から家賃や入居条件について交渉が入ることがあります。条件を変更する場合は貸主の判断が必要になりますが、回答に時間がかかると、その間に他の物件を検討される可能性があります。
そこで弊社では、事前に仲介会社へ、入居条件について交渉が入った場合は「貸主へ電話連絡OK」と伝えています。これにより、内見時や入居申込時の交渉に対して早めに判断・回答できるようにしています。
４．まとめ
今回は、空室対策をしても部屋が埋まらない主な理由と、その対策方法についてお伝えしました。
空室対策をしても部屋が埋まらない場合、募集家賃だけに原因があるとは限りません。競合物件の募集条件や設備、内装などを確認し、「この部屋を選びたい」と感じてもらえる理由があるかを見直すことが重要です。
また、人気設備を導入すれば必ず客付けが改善するとは限りません。例えばインターネット無料は人気設備のひとつですが、普及が進めば設備そのものでは差別化しにくくなります。また、回線方式や利用状況によっては通信速度が低下し、通信品質を重視する人から選ばれないケースもあります。
弊社では、設備を充実させるだけではなく、間取り・内装・設備・使い勝手などを含めた部屋全体のクオリティーを高め、競合物件にはない付加価値を積み重ねる「差積化」が重要だと考えています。
空室が長期化している場合は、家賃を下げる前に、現在の部屋に「選ばれる理由」があるかを改めて確認することが大切です。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
実際に自社所有アパートで取り組んできた空室対策とリノベーションの内容については、「空室対策リノベーション実績」で詳しく紹介していますが、しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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