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空室対策の同質化がもたらす危険性とは?


賃貸物件は、借主が契約しない限り家賃入金は一切発生しません。



空室期間を短縮させるには適切な空室対策を行う必要があります。近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態となっているため、築年数が浅い物件であっても空室対策しないと早期客付けは厳しくなります。



空室対策のポイントは「内見者(借主)から喜ばれる部屋」を作ることですが、空室対策は築年数によって対応方法が異なります。






賃貸設備の減価償却は15~20年が多く設備交換しなくても利便性+機能性が悪くなっているとは考えにくいため、築年数が20年以下なら表装リフォームをしっかり行えば早期客付けは期待できます。






一方築年数が20年以上経過すると設備の減価償却が終了し、更に新築物件と比べ明らかに機能性や利便性が低下しますので、表装リフォームだけでは早期客付けは難しく家賃を大幅に値下げしないと客付けは厳しくなってしまいます。



ただ近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態となっているため、家賃値下げしても空室を解消させることができないケースが多くなってきています。






近年の賃貸空室対策として、ホームステージングが注目されています。



賃貸におけるホームステージングとは、募集中の部屋に「おしゃれな家具や雑貨」等を置いて、入居後の生活イメージを持ってもらおうとする手法のひとつ。



もともとは「戸建て住宅や分譲マンション」の購買促進ツールとして用いられたものが、賃貸業界にも波及した結果となりますが、実際ホームステージング集客することによって、早期に部屋が埋まっている事例が沢山あります。



更に上記にかける費用は「家賃1か月分」程度となるため、費用対効果が期待できる空室対策と言えますが…







日本一空室率が悪い山梨県で、家賃相場無視&家賃値上げに何度も成功している弊社の見解は、ホームステージングしか行わない空室対策は、集客上危険と考えています。その理由は以下の3つを挙げることができます。




理由①:同質化戦略に巻き込まれる

同質化戦略に巻き込まれる


同質化戦略とは、主に業界におけるリーダー的企業が「資本力」を武器に、成功している商品やサービスに対して「同じようなもの」を展開し、結果的には成功している商品やサービスを無力化する戦略のことを言います。



ホームステージング集客はリノベーションと比べると低予算で対応できるためオトクであることには間違いありません。しかし、エリア内において「同じようなホームステージングを展開」する物件が、沢山あったらどうでしょうか?




同じようなステージング部屋が複数あれば、差別化することが難しくなってしまうので、結果的には「価格競争」が生まれる原因になります。




ホームステージング集客を推奨している「空室対策コンサルタント」の方々は同質化リスクを全く考えていません。



またホームステージング集客を行っても資産価値を高めることができないため、家賃相場を意識した集客を行うことになります。そのため収益性を最大化させることは難しくなります。


 

▶同質化の懸念に関しては、過去記事をご覧下さい。


 


理由②:コンビニと同じ運命をたどる可能性


大手コンビニ業界は、「ドミナント戦略」を採用しています。



これはチェーンストアが「一定のエリアに集中して出店」することによって、競合他社の入り込む余地をなくすことですが、ただ競合他社も同じ考えを持っているため最終的には「カニバリゼーション」となってしまいます。




 

▶ドミナント戦略に関しては、下記記事をご覧ください。

 


それでは上記を賃貸業界で当てはめて考えると、どうでしょうか?



競合物件同じようなホームステージング部屋が「エリア内に複数」あれば、差別化を図ろうと思っても同質化となってしまいます。そのため客付けに苦戦してしまい家賃値下げを余儀なくされてしまいます。





理由③:重大事故が発生しやすくなる

重大事故が発生しやすくなる


「定期的なリフォームやリノベーション」を行うことで、劣化を発見/対応することができます。定期的なメンテナンスを行うことで、建物寿命を延ばすことができるだけではなく重大事故を未然に防ぐことができます。



しかしホームステージング集客は基本的に最低限のリフォームしか行わない可ため、劣化に気づくことが難しくなります。そのため場合によっては重大事故を引き起こしてしまうリスクが高くなってしまいます。








同質化から抜け出すには競合が真似できないぐらいの差別化を図るしか方法はありません。



差別化戦略は、築古物件が生き残る唯一の方法


弊社物件がある山梨県は、「日本一空室率が悪く、さらに弊社物件は和室アリの2LDK」賃貸アパートのため、稼働率/収益性が低下していると思われがちですが…



弊社物件は2020年以降増収増益+満室をほぼ継続


させることに成功しています。弊社物件が成功したのは徹底した差別化戦略を打ち出した集客を展開したからです。


 

▶弊社が行ってきた空室対策の全貌は、過去記事をご覧下さい。



 




今回は「空室対策の同質化がもたらす危険性」について、お伝えしました。




競合物件と同じような空室対策を行うと…



  • 価格競争(家賃値下げ)に巻き込まれやすくなる</li>

  • コンビニ業界と同じような運命になる可能性が高い(ドミナント戦略)

  • 値下げを繰り返すことで、収益性が悪化しやすくなる


リスクが高くなります。



しかし差別化戦略を推進することで他社が真似する余地を与えないことから、家賃値上げを実施しても、十分集客させることができ、収益性を改善させることができます。



弊社物件は今でこそ収益性を確保することができましたが、そこに行きつくまでは様々な失敗を重ねてきました。


 

▶弊社リノベーション失敗に関しては、過去記事をご覧下さい。


 

競合物件との差別化を図れば、競合が家賃値下げを行ってもクオリティーが高くなっているため集客上不利になることはありません。日本一空室率が悪い山梨県で結果を出すことができたことは、他県でも十分対応できるはずです。






今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない!」という方もいらっしゃるのではないかと思います。


そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。


過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。






 

取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます!


▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090

▶︎まずはお気軽にお問い合わせください

055-241-2218

090-8514-3562


 


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