【高騰する材料費】賃貸リフォーム費用を削減したい！
近年は建築資材や住宅設備などの価格上昇により、以前と比べて賃貸物件のリフォーム費用を抑えることが難しくなっています。
しかし、リフォーム費用を削減するために、単純に設備や材料のグレードを下げればよいわけではありません。
賃貸物件では、まだ使用できる設備や内装は活用する一方、入居希望者から見て物件の印象を左右しやすい部分には必要な費用をかけるなど、「費用を抑える部分」と「費用をかける部分」を分けることが重要です。
弊社でも1993年築の自社所有アパートをリフォーム・リノベーションする中で、既存設備の活用や床材の見直しなどを行い、工事費を抑える方法を実践してきました。
本記事では、こうした実体験をもとに、賃貸リフォーム費用を削減する方法と、費用を抑える際に注意したいポイントについてお伝えします。
▶賃貸物件の空室対策として、どこまでリフォーム・リノベーションに費用をかけるべきかについては、関連記事「空室対策リノベーション完全ガイド」で、自社物件の実例を交えながら詳しく解説しています。
▼ リフォーム費用が高騰している背景については、こちらの動画も参考になります▼
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▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
賃貸リフォーム費用は、既存設備の活用や材料・施工範囲の見直しによって抑えることができる。
費用削減を優先し過ぎると物件の訴求力が低下するため、入居希望者が重視する部分には費用をかけることが重要。
施工時の費用だけでなく、退去後の補修や再利用まで考えて設備・材料を選ぶことが長期的なコスト削減につながる。
１．賃貸リフォーム費用を削減する方法
賃貸リフォーム費用を抑えるには、支出を抑える／ダウングレードした材料を活用する方法があります。それではそれぞれの方法を見ていきましょう。
１）既存設備を有効活用
賃貸リフォームを内訳すると「設備交換」「内装張替え」に分けることができますが、リフォームで最も費用が嵩むのは設備交換です。
【水回り交換費用相場】
キッチン（同型入れ替えた場合）：50万円
トイレ：10～15万円
洗面台：10万円
浴室（システムバス導入）：50万円
設備を一新すれば室内の見栄えが格段に向上するため、物件印象が高くなり入居促進効果が期待できますが、費用は嵩んでしまいます。
築20年以上の物件の水回りは機能性／利便性が低下しているため、早期客付けを目指すならば交換した方がメリットは大きくなります。しかし設備状態が良好であれば表装リフォームを強化すれば交換しなくても集客上特に問題はありません。
ただし以下の設備に関しては費用が掛かっても交換した方がベストです。
築20年以上経過しているキッチン：キッチンが古いと室内全体の印象が悪くなり、客付けは厳しくなります。
シャワー付きではない洗面台：特に女性の入居希望者から敬遠されやすくなります。
バランス釜や和式トイレ：入居希望者から敬遠されやすい設備のため、競合物件の設備状況を確認した上で、システムバスや洋式トイレへの交換を検討した方がよいでしょう。全国賃貸住宅新聞社が毎年発表している「入居希望者に敬遠される設備」のランキングでも、バランス釜や和式トイレは上位に挙げられています。
２）グレードを落とす
内装の償却期間は6年のため、6年以上入居した部屋／前回クロス張替えを行わなかった場合、退去を機に内装リフォームを行った方が集客上プラスになります。
内装リフォームでコストを抑える場合…
劣化が認められないクロス／床材はそのまま活用する
クロスは量産タイプにする（1000番から量産クロスに変えるだけで㎡＝300円削減できる）
床材張替える場合はフロアタイルではなくクッションフロアを採用する（クッションフロアにすることで㎡＝1,000円以上削減できる）
ことで、リフォーム費用削減が期待できます。
２．賃貸リフォーム費用を削減する際注意すべき部分
賃貸リフォーム費用を抑えることができれば、予算内でリフォームを行うことが可能になります。ただその一方でリフォーム費用を抑える際、以下の点に注意が必要です。
費用を抑え過ぎると家賃アップにつながらない場合がある
施主支給する場合
契約書はかならず作成する
クオリティーを下げ過ぎると逆効果
それではそれぞれの注意点を見ていきましょう。
１）費用を抑え過ぎると家賃アップにつながらない場合がある
内装などをリフォームすることで、室内のデザイン性や清潔感が高まり、物件の訴求力向上が期待できます。
ただし、リフォーム費用を抑えることを優先し過ぎて施工範囲を限定すると、設備や間取りまで改善するリノベーションと比べ、従前より家賃を大きく見直せるとは限りません。
そのため、リフォーム費用を削減する際は、単純に工事範囲を減らすのではなく、想定する入居ターゲットや周辺の競合物件、募集できる家賃などを確認した上で、どこに費用をかけるかを判断することが重要です。
２）施主支給する場合
施主支給とは、水栓などの設備本体を貸主が用意して、取り付けのみ施工会社に依頼する方法です。
施主支給すると中間マージンを抑えられるため、リフォーム費用を削減できますが、施工会社によっては対応していない場合もあります。
また、設備ひとつにしても様々な種類があるため、慣れていない貸主が行うと、品番やサイズ、納品日などを間違えてしまう可能性があります。
施主支給する場合は、まず施工会社に対応可能か確認した上で、施工スケジュールに影響が出ないように納品日などを調整することがポイントです。
３）契約書はかならず作成する
リフォーム・リノベーション工事では、工事内容や施工状況によって、予定していた工期より完成が遅れることがあります。
特に退去後すぐに入居募集を行う場合、工期が延びると内見や入居開始時期にも影響するため、空室期間が長くなる可能性があります。そのため、一定規模以上の工事を施工会社に依頼する際は…
工事内容
工事金額
工期
支払条件
工期が遅れた場合の対応
などを工事請負契約書で事前に確認しておくことが重要です。
工事請負契約書を作成していないと、万が一トラブルが発生した際に、工事内容や工期、補償などについて、施工会社とどのような取り決めをしていたのかを書面で確認することが難しくなります。
施工会社によっては工事請負契約書の作成に消極的な場合もありますが、トラブルを防ぐためにも、口約束だけで工事を進めることは避けた方がよいでしょう。
工事請負契約書の作成に応じてもらえない施工会社については、工事を依頼するか慎重に判断することをおすすめします。
▶弊社でも実際に工期遅延と補償を巡って施工会社とトラブルになった経験があります。詳しくは関連記事「弊社が体験した賃貸リノベーショントラブル3選」をご覧ください。
４）クオリティーを下げ過ぎると逆効果
既存設備を有効活用したり、材料のグレードを抑えたりすることで、リフォーム費用を削減することはできます。しかし、費用を抑えることを優先してクオリティーまで下げ過ぎてしまうと、物件の訴求力が低下し、客付けが難しくなることがあります。
その中でも、キッチンは部屋探しをする方が重視する設備のひとつです。キッチンが古く、機能性や使い勝手の面で入居希望者から選ばれにくい状態であれば、リフォーム費用を抑えるためにそのまま使用することが、かえって客付けにマイナスとなる場合があります。
そのため、築20年以上経過した古いキッチンについては、状態や競合物件の設備などを確認した上で、交換を検討した方が費用対効果を高めやすくなります。
３．弊社が賃貸リフォーム費用を抑えるために実践した事例
ここまで賃貸リフォーム費用を抑える方法についてお伝えしましたが、弊社でも1993年築の自社所有アパートをリフォーム・リノベーションする中で、施工範囲や使用する床材などを見直してきました。
ここでは、弊社が実際に行っているリフォーム費用を抑える方法を2つ紹介します。
部分リノベーションで施工範囲を絞る
弊社では、すべての部屋を同じ仕様でリノベーションしているわけではありません。リノベーションを始めた当初は、すべての部屋をフルリノベーションする計画でした。
しかし、内見者から「おしゃれで個性的な部屋には住みたいが、家賃は抑えたい」という声がありました。そこで、施工箇所を絞った部分リノベーションを導入しました。
▶部分リノベーションを始めた経緯については、2018年に配信した共同通信PRワイヤーのプレスリリースでも紹介しています。
部分リノベーションでは、弊社物件で特に評価が高いカフェスタイルキッチンと琉球畳を採用する一方、洗面台や浴室などは状態が良ければ既存設備を活用しています。
つまり、すべてを新しくするのではなく、入居希望者への訴求力を高めたい部分には費用をかけ、まだ使用できる設備や内装は活用するという考え方です。
これにより、貸主側はリノベーション費用を抑えることができ、借主側も特徴のある部屋をリーズナブルな家賃で選びやすくなるため、貸主・借主双方にメリットがあります。
▶部分リノベーションの具体的な施工内容については関連記事「賃貸リノベーション予算が限られている場合どうしたらいい？」をご覧ください。
床材にクッションフロアを採用する
弊社では、リノベーション費用を抑える方法のひとつとして、床材にクッションフロアを採用しています。
以前はフロアタイルも使用していましたが、2019年以降のリノベーションではクッションフロアに統一しています。
フロアタイルは耐久性やデザイン性に優れている一方、使用している商品が廃番になると、退去後に床の一部を補修したくても同じ商品を用意できない場合があります。そのため、部分的な張り替えが難しくなり、補修範囲によっては全面張り替えが必要になることがあります。
一方、クッションフロアは施工費を抑えやすいだけではなく、弊社では実際に長期間使用した後も再利用できた事例があります。
2017年にクッションフロアを施工した部屋では、その後約8年間入居が続きました。2025年1月の退去後に床の状態を確認したところ、家具跡はあったものの状態が良かったため、張り替えずにそのまま使用することができました。
この経験から、床材は施工時の費用だけで判断するのではなく、退去後の補修や再利用など、維持管理まで含めて選ぶことも、長期的なリフォーム費用を抑えるうえで重要だと考えています。
▶クッションフロアを実際に使用して分かったメリットや注意点については、関連記事「賃貸の床にクッションフロアを選ぶべき理由」をご覧ください。
４．まとめ
今回は、賃貸リフォーム費用を削減する方法と、費用を抑える際の注意点についてお伝えしました。
近年は建築資材や住宅設備などの価格が上昇しているため、貸主にとってリフォーム費用の負担は以前より大きくなっています。
しかし、工事費が高くなったからといって、入居希望者から選ばれるために必要な設備や内装のクオリティーまで下げてしまえば、客付けが難しくなり、結果的に空室期間が長期化する可能性があります。
重要なのは、リフォーム費用を一律に削ることではありません。まだ使用できる設備や内装は活用しながら、キッチンなど物件の印象や使い勝手を左右する部分には必要な費用をかけるなど、「抑える部分」と「費用をかける部分」を明確に分けることが重要です。
リフォーム費用は「いくら安くできたか」だけではなく、その費用で入居希望者から選ばれる部屋を維持できるかという視点で判断することが、結果的に賃貸経営の収益を守ることにつながります。
▶弊社が実際に所有する1993年築20戸のアパートで、どこに費用をかけ、どこを抑えながら空室対策を行ってきたのかについては、「空室対策リノベーション実績」で施工事例とあわせて紹介しています。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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