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適正相場に家賃設定することがいけない理由

更新日:5月3日


賃貸物件を募集する際、現況家賃と家賃相場がかけ離れていると空室期間が長期化したり、また契約更新時に家賃値下げ要求を受けてしまう可能性が高くなります。



募集時適正相場を意識することは賃貸経営の基本と言われています。



ただ築年数が経過すると家賃相場は右肩下がりとなるため、家賃相場を意識した集客をすると収益性が低下してしまいます。また近年の賃貸市場は空室率が悪化しているため…



適正相場に家賃設定しても早期客付けができない



可能性があります。



弊社物件がある山梨県は日本一空室率が悪い県で、賃貸単体では約3割と言われています。そのため競争力が低下した築年数が古い物件を中心に価格競争となっていますが、適正相場~相場以下で募集しても早期客付けに失敗している物件が非常に多いです。



弊社代表は適正相場に合わせた募集しても客付け効果は期待できないと考え、2018年から家賃値上げ目的の差別化リノベーションを展開したところ、適正相場より1万円以上高い家賃設定にしても早期客付けに成功し、本執筆時の2024年3月5日現時「満室」「直近3年間増収増益」を達成することができました。



本投稿は適正相場に家賃設定することがいけない理由についてお伝えいたします。


 

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▼目 次

2.適正相場設定したことによるリスク

3.適正相場から脱却するためには?

 

【本記事でお伝えする結論】


"適正家賃を意識しなくてもいい理由”


1.適正相場を意識してしまうわけとは?


多くの物件では適正相場をとても意識しています。その理由は部屋探しされている方は賃貸検索サイトを利用し、エリアごとの家賃相場を調べることができるからです。



適正相場を意識しないと以下のリスクが増えてしまうと言われています。


1)空室期間が長期化する

家賃推移

上のグラフは弊社所有物件がある甲府市大里町2LDK・家賃相場です。



築年数が経過すればするほど相場は下落し特に築15年を過ぎてくると家賃相場が「一気に下落」していることがわかります。



先程もお伝えした通り、賃貸検索サイト上にはエリアごとの家賃相場が表示されているため、希望物件より家賃相場の方が高ければ、他の物件に流れてしまい空室期間が長期化することが懸念されます。



2)物件内の家賃乖離


空室を早期解消しようと家賃値下げに踏み切る貸主は一定数いますが、家賃値下げすると同一物件内で家賃仮が発生してしまいます。





賃貸検索サイトは誰でも閲覧することができるため、募集部屋より借主の部屋の方が家賃が高いと更新時に家賃値下げ要求が発生しやすくなります。



近年の賃貸市場は借り手側有利となっています。そのため更新時値下げ要求を断ると最悪更新せずに退去してしまうリスクが高くなることから、貸主は適正相場を意識しやすくなってしまいます。



2.適正相場設定したことによるリスク


適正家賃設定したことによるリスク

適正相場を意識すると反響数/顧客満足度が高くなるため、成約率が高くなり長期入居に繋げやすくなります。



しかし適正相場を意識してしまうと収益低下/近年では空室率が悪化してるため客付けできないことも考えられます。その結果従前と比べ…



損益分岐点が高くなる→キャッシュフロー悪化→リスケジュール依頼



といったリスクが高くなってしまいます。実際原状回復程度のリフォーム+家賃相場を意識した募集をしている物件の中には、1年以上客付けができていないところもあります。



野村総研は賃貸空室率は2040年に40%前後になる予測を出しています。空室率が悪化すれば価格競争はさらに悪化し、今後キャッシュフローが悪化する物件は確実に増えるため淘汰する物件は出てくるかもしれません。



 

▶キャッシュ不足になった場合の対処法については、過去記事をご覧下さい。


 

3.適正相場から脱却するためには?

適正家賃集客から脱却するためには?

1)資産価値を高めるリノベーション


家賃相場が値下がりする最大の要因は、資産価値が低下してしまうからです。



特に築年数が20年を超えてくると設備の減価償却がなくなるため、物件資産価値は大幅に下落し価格競争が激化します。



しかし資産価値を高める部屋を提供すれば、同築年の物件と比べ価値が高まるため家賃値上げも十分可能になります。



リノベーション事業展開後収益性UP


弊社物件は昨年築30年目を迎え、さらに日本一空室率が悪い山梨県にありますが、資産価値を高めるリノベーションを行ったところ収益性を高めることに成功しています。



 

▶弊社リノベーションの詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。


 

2)集客方法の見直し


賃貸業界で価格競争が発生する最大の原因は、賃貸検索サイトです。同サイトは希望条件を自由に入力することができるため「条件に1つでも合致しない物件」は成約候補から除外されてしまいます。



特に競争力が低下した築年数が古い物件は、同サイト集客は不利になるためどうしても適正相場を意識した募集をしなければならなくなります。



弊社物件では2018年からリノベーション事業を展開していますが、家賃相場は一切無視しているため同サイトからの反響は期待できません。そこで同年から物件公式サイトを立ち上げ独自集客を展開しました。



その結果今では借主の約8割は公式サイト経由からの申込となり、また家賃相場の影響を受けないことから内見当日に入居申込が入ることが多くなりました。



 

▶弊社集客の見直し効果の詳細は、過去記事をご覧下さい。


 

4.まとめ 


今回は適正相場に家賃設定することがいけない理由についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。





繰り返しお伝えしましたが近年の賃貸市場は空室率が悪化しています。



空室率悪化は今後改善されることはないため適正相場に合わせた家賃設定しても、空室率悪化が加速すれば客付けできない物件はさらに増えキャッシュフローで苦しむ貸主は確実に増加します。



20世紀を代表する経営学者 ピーター・ドラッカーは著書『マネジメント-エッセンシャル版‐』で次のように主張しています。


現在というイノベーションの時代において、イノベーションができない組織は、たとえいま確立された地位を誇っていても、やがて衰退し、消滅すべく運命づけられている


もしかすると賃貸業界は大転換の時期を迎えているのかもしれません。






今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない!」という方もいらっしゃるのではないかと思います。


そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。


過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。



 

空室対策コンサルタント 有限会社山長
有限会社山長 長田 穣

取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます!


▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090

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