築年数が経過した賃貸アパートをリノベーションすると、築年数の古さは一切感じられずまた新築物件より家賃が安いため従前と比べ反響数／成約率向上が期待できます。
リノベーションを行うと資産価値が高くなるため客付けなどの効果が期待できますが、リノベーションしても「できないこと」や「想定外のアクシデント」が起こり得るため今後リノベーションを検討する貸主は事前に確認しておかなくてはなりません。
本投稿は貸主が賃貸リノベーション前に確認すべきことについてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．貸主が賃貸リノベーション前に確認すべきこと
築年数が古くなった賃貸アパートをリノベーションすると早期客付けや家賃アップが期待できますがリノベーションしても「できないこと」はあります。
リノベーション前に確認すべき部分をまとめると以下の通りとなります。それではそれぞれのポイントを見ていきましょう。
１）家賃値上げには限界がある
リノベーションすると物件資産価値が向上するため、家賃相場より高い家賃設定しても客付けは十分可能で収益アップが期待できます。
ただし資産価値が向上したとしても、その価値は新築物件を超えることはできません。そのためリノベーション部屋の家賃を新築並み～以上に設定してしまうと…
家賃が高過ぎる！
新築並みの家賃ならあえてリノベーション物件に住むメリットはない
と考える方が多くなり客付けで不利になってしまいます。リノベーションの家賃設定は最大でも新築の8掛け以内に抑えると「オトク感」が出るため客付けしやすくなります。
▶リノベーション家賃設定の詳細は過去記事をご覧下さい。
２）滞納歴がある方は入居させない
近年では滞納リスクを抑えようと、多くの物件で家賃保証会社を利用しています。仲介会社が「信販系」「信用系」保証会社と提携していると、入居審査時信用情報を確認することができます。
ごくわずかではありますが、滞納歴がある方がリノベーション物件を探していることがあります。信販系／信用系保証会社を仲介会社が利用していれば入居審査で引っかかります。
滞納歴がある方は入居後も滞納する可能性が高く、またたとえ家賃保証会社をを利用していたとしても強制退去となると物件イメージが悪くなるため、入居審査で滞納歴が判明した場合は、入居を断ったほうが賢明です。
▶家賃保証会社の詳細は過去記事をご覧下さい。
３）設備入れ替えだけでは家賃値上げは難しい
リノベーション物件を探している方は「自分らしい生活」を送りたいと考えています。つまりリノベーション部屋が理想的なインテリアテイストでないと、訴求力が向上しないため家賃値上げ／客付けは厳しくなります。
そのため設備をただ単に入れ替えしただけでは、リノベーション効果は全く期待できません。リノベーションで重要なのは成約ターゲットが気に入る室内インテリアにすることで、設備入れ替えはその次と言っても過言ではありません
▶成約ターゲットの詳細は過去記事をご覧下さい。
４）リノベーション中追加修繕が発生することがある
リノベーションはリフォームとは異なり一度スケルトンにしてから設備や内装を入れ替えすることになります。
そのため施工する部分or周辺で不具合が見つかることがあり、見つかった場合は緊急修繕しなければならないため追加費用が発生することを事前に理解しておくことが重要です。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年からリノベーションを行っていますが、数年前洗面脱衣所の床材をリニューアルしようと従前の床材を剥がしたところ「根太」が腐食していることがわかり、緊急修繕を行った上新しい床材を張り替えました。
▶追加修繕が発生する事例についてはこちらをご覧下さい。
５）契約書を作成する
先程もお伝えした通り築年数が古い賃貸アパートをリノベーションすると、追加修繕が発生する可能性もあるため、一般的にリノベーションを行う場合「施工期間は長め」に設定します。
ただ場合によっては施工期間内に工事が完了できないことがあります。
施工会社に問題（例えばスケジュール不足）があれば、延滞損害金を請求することができますが、リノベーション前に施工会社と契約書を交わしていなければ、損害金を請求することが難しくなります。
トラブルを避けるにはリノベーション前に工事請負契約書を作成し、違約損害金を契約書に記載してもらうよう施工会社にお願いするしか方法はありません。
２．まとめ
今回は貸主が賃貸リノベーション前に確認すべきことについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
リノベーションを行うと収益改善や長期入居に繋げられるため、築年数が経過しても安定的な家賃収入を得ることができます。
ただリノベーションを行うと今回紹介したトラブルは少なからず発生することがあります。ただ事前に確認＆対応することで仮にトラブルが起きても被害を最小限に抑えることができます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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