貸主が賃貸リノベーション前に確認すべきこと
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 5 日前
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築年数が経過した賃貸アパートをリノベーションすることで、古さは一切感じられず、さらに新築物件より家賃が安いため従前と比べ反響数／成約率の向上が期待できます。
一方でリノベーションを行っても「できないこと」や「想定外のアクシデント」が発生する可能性があるため、今後リノベーションを検討する貸主は事前に確認しておく必要があります。
本投稿は貸主が賃貸リノベーション前に確認すべきことについてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．貸主が賃貸リノベーション前に確認すべきこと
築年数が古くなった賃貸アパートをリノベーションすることで、早期客付けや家賃アップが期待できますが、リノベーションを行ってもできないことや想定外のトラブル、クレームが発生する可能性があります。
リノベーションを行う前に確認すべき部分を以下にまとめました。それでは各ポイントについて詳しく見ていきましょう。
１）家賃値上げには限界がある
リノベーションを行うことで物件資産価値が向上するため、家賃相場よりも高い家賃設定しても客付けは十分可能で収益アップが期待できます。
ただし資産価値が向上したとしても、その価値は新築物件を超えることはありません。そのためリノベーション部屋の家賃を新築並み、またはそれ以上に設定すると…
家賃が高過ぎて予算に合わない
入居するメリットはない
と考える方が増え、客付けで不利になってしまいます。リノベーションの家賃設定は最大でも新築の8掛け以内に抑えないと、リノベーション効果を期待することができません。
▶リノベーション家賃設定の詳細は過去記事をご覧下さい。
２）予算と資金調達
貸主のリノベーションに対する考え方によって、予算配分が大きく変わってきます。
物件収益性を最大限に高めたい場合は、設備や内装、間取りを全面的に改装するフルリノベーションが効果的です。部屋の広さや部材によって費用は異なりますが、ファミリータイプの場合で約200～300万円の予算を確保しなければなりません。
一方資産価値を維持しつつも、リノベーションコストを抑えたい場合は、部分リノベーションがおススメです。この方法は、集客上重要となる部分のみ改装を行い、それ以外は手を付けずに費用を抑えることを目指します。
部分リノベーションの場合、100万円前後で対応できます。
リノベーションを検討する際には、自己資金もしくは融資のいずれかで対応することになりますが、賃貸リノベーション1室あたりの費用は約100～300万円かかるため、今後複数の部屋をリノベーションする場合、自己資金での対応は難しくなります。
金融機関でリノベーション資金を融資してもらう場合…
保証料が発生しないプロパー融資
保証料が発生する保証協会付き融資
のいずれかを利用することになります。
一般的に後者は利用したくないと考える貸主が多いですが、公的融資制度をうまく活用すれば、低金利で融資期間が長く設定されているものあるため、毎月の返済額を抑えられるメリットがあります。
▶リノベーション資金の詳細は過去記事をご覧下さい。
３）設備入れ替えだけでは家賃値上げは難しい
リノベーション物件を探している方は「自分らしい生活」を実現したいと考えています。つまりリノベーション部屋が顧客の理想とするインテリアテイストでなければ、訴求力が低下し、家賃値上げ／客付けは厳しくなります。
そのため設備をただ単に入れ替えしただけでは、リノベーション効果は全く期待できません。繰り返しますがリノベーションで重要なのは成約ターゲットが好むインテリアテイストにすることで、設備入れ替えはその次に位置づけられると言っても過言ではありません。
▶成約ターゲットの詳細は過去記事をご覧下さい。
４）リノベーション中追加修繕が発生することがある
リノベーションはリフォームとは異なり一度スケルトンにしてから設備や内装を入れ替えすることになります。
そのため施工する部分or周辺で不具合が見つかることがあり、見つかった場合は緊急修繕が必要になるため追加費用が発生することを事前に理解しておくことが重要です。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年からリノベーションを行っていますが、数年前に洗面脱衣所の床材をリニューアルしようと従前の床材を剥がしたところ、「根太」が腐食していることがわかり、根太を入れ替えた上で新しい床材を張り替えました。
▶追加修繕が発生する事例についてはこちらをご覧下さい。
５）契約書を作成する
前述の通り築年数が古い賃貸アパートをリノベーションすると、追加修繕が発生する可能性があるため、一般的にリノベーションを行う場合は、施工期間を長めに設定します。
ただし場合によっては、工期遅延が発生することがあります。
施工会社に問題（例えばスケジュール不足）があれば、延滞損害金を請求することが可能ですが、リノベーション前に施工会社と契約書を交わしていなければ、損害金を請求することが難しくなります。
トラブルを避けるにはリノベーション前に工事請負契約書を作成し、違約損害金を契約書に記載してもらうよう施工会社にお願いするしか方法はありません。
２．まとめ
今回は貸主が賃貸リノベーション前に確認すべきことについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
リノベーションを行うことで収益改善や長期入居に繋げられるため、築年数が経過しても安定的な家賃収入を得ることができます。
ただしリノベーションを行うと今回紹介したトラブルは少なからず発生することがありますが、事前に認識し対応することで、万が一トラブルが起きても被害を最小限に抑えることができます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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