一般的に賃貸物件の家賃は年1％ずつ下落すると言われています。
そのため築年数が古くなれば空室率／家賃収入悪化が懸念され、キャッシュフローがうまく回らなくなる可能性が出てきてしまいます。
拱手傍観したままでは賃貸経営的にマイナスになります。そのため何かしらの打開策を講じなければなりません。
そこで重要となってくるのが「集客強化と家賃アップ」。
家賃アップを目指すなら資産価値アップが重要で効果的なのはリノベーションです。ただ集客がうまくいかないと家賃値上げは難しくなりますが戦略を立てれば集客力／家賃アップ双方実現することができます。
本投稿は、賃貸集客・家賃アップを成功させる戦略について、お伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
１．家賃アップを図りたいなら、リノベーションが有効的
借地借家法第32条1項により、現在の家賃と近隣の家賃相場に「明らかな乖離」が発生していた場合、借主は貸主に対して家賃減額することが認められるので、契約更新のタイミングで減額要求されることはよくあることです。
家賃交渉が入ったとしても「借主と貸主双方の合意」がない限りは、交渉は打ち切りとなってしまいます。
ただ貸主側としてみれば「ここで契約更新せずに退去になれば家賃収入が止まる」と考え、値下げを容認するケースが多いのが実情です。
▶借主の更新料交渉詳細に関しては、こちらをご覧下さい。
しかし一旦値下げした家賃を「元に戻す」ことは難しく、更に値下げ情報は他の借主にも伝わる可能性が高くなることから、稼働率は良くても収益性が低下してしまう「負のスパイラル」に陥る危険性が出てきます。
▶負のスパイラルの詳細は過去記事をご覧下さい。
そこでおススメなのが、リノベーション!
リノベーションすることで同築年の物件と比べ資産価値が高まります。そのため家賃相場より高い家賃設定しても家賃相場の影響は受けにくいため、従前と比べ早期客付けが期待できます。設備の減価償却が終了している築20年以上の物件でリノベーションすると効果が期待できます。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年からリノベーションを展開。競合他社との差別化戦略を図ったことから、稼働率が大幅に改善され家賃収入は年々右肩上がりとなっています。
▶リノベーションを機に家賃値上げに関する詳細は、過去記事をご覧下さい。
２．差別化リノベーションを展開→集客力アップ
リノベーションを行うと物件自体の資産価値が向上するため、集客力がアップするのは間違いありません。
ただ競合他社と同じようなリノベーション部屋となると「同質化」となる恐れが出てきてしまいます。同質化は価格競争の温床となるため集客上不利になります。そこで重要なのが「競合他社には真似することができない、差別化リノベーション部屋」を展開することです。
競合物件が追随できないぐらい徹底的な差別化リノベーションを行えば、大手リノベーション会社／管理会社がミート戦略を打ち出しても、競争に巻き込まれにくくなります。
▶差別化戦略に関しては、過去記事をご覧下さい。
また物件募集する際賃貸検索サイトのみのでは、検索上不利になりやすくなり反響数を伸ばすことが難しくなります。
そこでおススメなのが、SNS集客。
賃貸物件を最も利用している20～30代は、日常生活においてSNS検索をしています。SNS媒体には検索画面がないため、「映えるリノベーション部屋」を投稿することで反響数を伸ばすことが期待でき、早期客付けにもつながります。
▶賃貸検索サイト／SNS集客に関しては、過去記事をご覧下さい。
３．クロージング時に有効的な㊙アイテム
部屋探しされている方は3件程度内見していると言われています。
一般的に初期費用を抑えることは難しいのですが、裏ワザを使うことで多少ではあるものの抑えることは可能なためクロージング時とても有利になります。
今回特別に初期費用削減方法の一部（詳細は有償コンサルティングをお申込みされた方のみ）を特別にお教えいたします。
対策①：契約日を月末に設定する
初期費用には「前家賃」が含まれています。前家賃とは契約時に当月＋翌月分の家賃を先払いするもので、当月分は日割り計算となります。
一般的に、賃貸借契約日＝家賃発生日と設定している物件が多いため、契約日を月末にすることによって、契約当月分の前家賃を抑えることができます。
対策②：フリーレントを設定
フリーレントとは、「一定期間中の家賃が無料」になるサービスのこと。
フリーレントがついていると、前家賃の家賃部分（共益費などは対象外）と相殺できます。月末契約に持って行くことができれば、家賃の家賃部分を大幅に抑えることができます。
フリーレントをつける際の注意点
フリーレントをつけると、お客様にとっては「オトク」となる一方、貸主及び管理会社的には、フリーレント期間中は「家賃」及び「管理料」収入がゼロになるためマイナスとなります
契約時に特段記載がなければ、数か月で退去も可能となるためフリーレントをつける際には「短期解約違約金」を設けることで、短期解約を予防することができます。
４．まとめ
今回は賃貸集客・家賃アップを成功させる戦略について、お伝えしました。
一般的な空室対策は競合物件が同じようなことをしているため、早期客付け／家賃アップは難しくなりますが、本投稿でお伝えした内容はブルーオーシャンと言っても過言ではないため、実践して頂ければ確実に結果を出すことができるはずです。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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