賃貸家賃を下げずに収益改善する方法とは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 6月16日
- 読了時間: 7分
家賃を下げずに収益を向上させる方法があれば、誰もがそれを試みたくなるでしょう。これを実現するには以下３つのいずれか、または全てを行う必要があります。
物件資産性を向上させて、家賃を値上げする
毎月の支出を見直す
雑収入を増やす
弊社物件は1993年から賃貸経営を行っていますが、2007年に身内の不幸が重なり急遽自分が2代目オーナーに就任しました。
就任当初は債務超過の状態で、自転車操業に陥っていましたが、収益性を改善させ、さらに毎月の支出を見直した結果、現在では安定した賃貸経営が実現できるようになりました。
本投稿は家賃を下げずに収益改善する方法について、弊社事例を交えてお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"家賃下げずに収益最大化させるポイント”
１．賃貸家賃を下げずに収益改善する方法とは？
賃貸物件の資産価値は年数の経過と共に減少するため、家賃も右肩下がりとなります。
特に競争力が低下した築20年以上の物件は、適正家賃で募集しても供給が多く、エリア空室率が悪化しているため、価格競争に陥りやすいです。
築年数が経過している弊社物件が、収益を大幅に改善させた方法とは…
資産価値を高めるリノベーションを行い、借入を工夫する
リノベーションで結果を出し、返済方法を見直すことを提案する
自動販売機を設置
を行いました。それではそれぞれのポイントを詳しく見ていきましょう。
１）資産価値を高めるリノベーションを行い、借入を工夫する
古くなった物件の間取りや設備、内装をライフスタイルに合わせたリノベーションすることで、従前と比べ資産価値が向上します。資産価値が高まれば家賃相場の影響を受けにくくなり、家賃値上げが容易になります。
ただしリノベーション物件の価値は新築物件を超えることはないため、新築物件並みの家賃設定すると逆効果となります。最大でも新築物件家賃の8割以内に抑えることがポイントです。
適正家賃を無視した家賃設定に抵抗を感じる貸主は多いと思われますが、近年の賃貸業界では、部屋探しの価値観が多様化しています。そのため築年数が古くても、新築物件に近く家賃がリーズナブルなリノベーション物件を求めている方は多くいます。
家賃設定を間違えなければ、あまり心配する必要はありません。
▶リノベーションの家賃設定の詳細は、過去記事をご覧下さい。
リノベーションは高額な費用がかかり、将来的に複数の部屋をリノベーションする場合、自己資金では対応できない可能性が高まります。
自己資金が難しい場合は、金融機関からリノベーション資金を借りることになります。プロパー融資の金利は約2～3％で、貸し倒れリスクを防ぐために返済期間は短めとなっています。
このためリノベーションを行い客付けできたとしても、毎月の返済額が増加するため、実質的な家賃収入は減少してしまいます。そこでおススメなのが公的融資制度を活用することです。
居住地の市区町村には公的融資制度があります。保証料は発生しますがプロパー融資と比べ以下のメリットがあります。
プロパー融資と比べ低金利で借り入れできる
固定金利（プロパーは変動金利）で返済期間が長めに設定されている
税金滞納がなければ借りられる
利子補給が設定されている場合がある
保証協会に支払う保証料の一部を負担してくれる
ため使い勝手がとてもよい融資と言えるでしょう。
弊社物件がある山梨県甲府市には、「小規模事業者小口資金」という融資制度があります。金利は2.2％ですが、年1回1.2％の利子補給があるため、実質金利は1.0％となります。
公的融資がどれだけオトクであるかは、以下を比較すれば一目瞭然です。
| 毎月の支払額 | 支払総額 | 差額 |
プロパー5年金利2.5％ | 35,294 | 2,129,640 | |
甲府市小口資金実質金利1.0％ | 24,662 | 2,071,608 | △41,968 |
リノベーション資金200万円を、金融機関と公的融資制度で借り入れた場合、公的融資制度を利用することで金利が低く、返済期間が長いため、月々の返済額と利息を抑えることができます。
弊社物件では2018年から収益性を高めるリノベーションを展開しています。公的融資制度を活用し金利を抑え、また競合物件との差別化を図ることで、2020年以降4期連続で増収増益を継続することに成功しています。
▶弊社リノベーション及びリノベーション資金に関する詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）リノベーションで結果を出し、返済方法を見直すことを提案する
リノベーションで収益性が向上するとキャッシュフローが改善されるため、黒字決算が続く可能性が高まります。
黒字決算を継続出来れば、金融機関からの格付け（評価）が高まるため、金融機関に返済方法の見直しを提案すると対応してもらえる可能性が高くなります
先程もお伝えしましたが弊社物件では2020年以降、4期連続で増収増益を継続しているため、メインバンクとの交渉の結果…
相続で借入した金利を0.3％引き下げ
複数あったリノベーション融資の一本化
デッドクロス対策のため複数あった大型融資の借り換え
したことで、毎月の内部留保をより厚くすることができるようになりました。
▶上記詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
３）自動販売機の導入
家賃を値下げせずに収入を増やす方法として、自動販売機の設置があります。敷地内の一角に自動販売機を設置し、設置業者に管理を委託することで、売り上げの20～30％が利益として得られます。
弊社物件の場合、近隣に中学校があり、また最寄りのコンビニエンスストアまで950メートル離れており、周辺には自動販売機がほとんどありません。
そのため弊社物件では10年前から自動販売機を設置し、数年前にはもう1台追加しました。売り上げの25％分が収入となり、自動販売機からの雑収入は年間約8万円です。
自動販売機の月間電気代は2,000円前後で、安定した売り上げがあれば電気代を払っても赤字になることはありません。また自動販売機を設置することで、夜間は周辺が明るくなり、防犯対策としての効果が期待されます。
２．まとめ
今回は家賃を下げずに収益改善する方法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
近年の賃貸市場は物件供給が飽和状態にあるため、空室を埋めるために家賃値下げを検討しても、競合も同様の対策を講じるため、空室が埋まりにくくなり、価格競争に陥ることになります。
家賃値下げせずに収益を高めるには、資産価値を高める以外に方法はなく、特に築20年以上経過している物件は、リノベーションを行い結果を出すことができれば、金利の見直しなどを行ってくれる可能性が高く、収益を改善させることが期待できます。
ただ今回ご紹介した内容をを実践して頂ければ確実に効果は期待できるものの「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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