賃貸家賃を下げずに収益改善する方法とは？
賃貸経営で収益を改善したいと考えたとき、家賃を値下げするのではなく、物件の競争力を高めたり、毎月の支出を見直したりすることも有効な選択肢となります。
家賃を下げずに収益改善を目指す方法として、次の3つが挙げられます。
リノベーションによって物件の競争力を高める
借入条件を見直してキャッシュフローを改善する
家賃以外の収入源を確保する
入居者満足度を高め、長期入居につなげる
弊社では、1993年築の賃貸アパートを運営しています。2007年に2代目オーナーとして経営を引き継いだ当初は、厳しい資金繰りに直面していました。
その後、リノベーションによる収益改善と借入条件の見直しなどに取り組み、現在では安定した賃貸経営を行えるようになりました。
本記事では、家賃を下げずに収益改善を目指す４つの方法について、弊社の実体験を交えながら解説します。
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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から年間平均95％以上への改善、年間家賃収入約430万円増加という、自社物件での実績をもとに、オーナー様の経営改善をサポートしています。
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▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
リノベーションによる家賃改善や借入条件の見直しは、賃貸経営の収益改善につながる。
家賃以外の収入源を確保し、毎月の支出を見直すことで、安定したキャッシュフローを目指す。
入居者の声を物件管理に反映し、長期入居を促すことが、空室損失の削減と家賃維持につながる。
１．賃貸家賃を下げずに収益改善する方法とは？
築年数が経過すると、設備の老朽化や競合物件の増加などによって、物件の競争力が低下する場合があります。
特に、周辺に類似した間取りや家賃帯の物件が多いエリアでは、家賃の値下げだけで入居者を確保しようとすると、収益性が悪化するおそれがあります。しかし、家賃を下げる以外にも、賃貸経営の収益を改善する方法はあります。
弊社では、リノベーションによる物件の差別化、金融機関との返済条件の見直し、自動販売機による雑収入の確保に加え、入居者満足度の向上にも取り組んできました。
それでは、それぞれの方法について、実際の取り組みを紹介します。
１）リノベーションによる家賃改善と融資返済の見直し
築年数が経過した物件でも、間取りや設備、内装を現在の入居希望者のニーズに合わせてリノベーションすることで、競合物件との差別化が期待できます。その結果、物件の魅力が高まり、従前よりも高い家賃で成約できる可能性があります。
ただし、リノベーションを行えば必ず家賃を値上げできるわけではありません。 家賃を設定する際には、立地条件や築年数、設備の充実度に加え、周辺の競合物件の募集家賃や物件の特徴を比較し、入居希望者に選ばれる価格帯を見極めることが重要です。
弊社では、新築物件の家賃を参考にしながら、原則としてその8割以内を目安に家賃を設定しています。
▶リノベーションの家賃設定の詳細は、関連記事「賃貸リノベーションで失敗しない家賃設定方法とは？」をご覧ください。
▶空室対策リノベーションの進め方や失敗を防ぐポイントについては、関連記事「空室対策リノベーション完全ガイド」をご覧ください。
リノベーションにはまとまった工事費が必要です。特に複数の部屋を改修する場合、自己資金だけでは対応が難しくなることがあります。そこで重要になるのが、リノベーション資金の調達方法です。
金融機関から借り入れる場合、金利だけでなく返済期間や毎月の返済額も確認する必要があります。
プロパー融資は金融機関が独自に審査するため、金利や返済期間などの条件は借入先や事業者の信用状況によって異なります。
一方、自治体の制度融資では、信用保証協会の保証を利用した融資に加え、利子補給や保証料補助などの支援が設けられている場合があります。ただし、制度融資を利用するには、事業規模や資金使途などの要件を満たし、所定の審査を受ける必要があります。
弊社では、2018年からリノベーション資金の調達に甲府市の「小規模企業者小口資金」を活用してきました。以下は、弊社が利用してきた当時の融資条件を参考に、200万円を借り入れた場合の返済額を比較したものです。
この比較では、甲府市の小口資金を活用した場合、毎月の返済額を約9,800円抑えられる計算になります。一方、利子補給を考慮する前の総返済額は、返済期間が長い小口資金のほうが約3万円多くなります。
それでも弊社が設備資金の返済期間を上限の7年に設定しているのは、毎月の返済負担を抑え、手元資金を確保することを重視しているからです。
築年数が経過した賃貸物件では、突発的な設備故障や修繕工事が発生することがあります。また、退去が重なれば、新たなリノベーション資金が必要になる場合もあります。
借入金を早く返済することばかりを優先し、手元資金が不足してしまえば、必要な修繕や空室対策に対応できなくなるおそれがあります。
そのため弊社では、多少の利息負担が増えても、毎月の返済額を抑えることで、資金繰りに余裕を持たせることを優先しています。
賃貸経営では、借入金を早く返済することだけでなく、突発的な修繕や新たな空室対策に対応できるよう、安定したキャッシュフローを確保することも重要です。
弊社では2018年からリノベーションに取り組み、競合物件との差別化を図ってきました。その結果、2020年以降年間入居率95％以上を継続できています。
▶弊社のリノベーション事例については、関連記事「【2025年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開」をご覧ください。
▶リノベーション資金の調達については、関連記事「賃貸退去リフォームしたいが資金がない！どうしたらいい？ 」をご覧ください。
▶弊社が実際に行ったリノベーションの内容や、入居率・家賃収入の改善実績については、「空室対策リノベーション実績」をご覧ください。
２）経営改善の実績を活かし、既存借入の返済条件を見直す
リノベーションによって入居率や家賃収入が改善しても、借入金の返済負担が大きければ、手元に残る資金が十分に増えない場合があります。
そのため、賃貸経営では会計上の利益だけでなく、借入金の元金返済を含めたキャッシュフローを確認することが重要です。また、収益改善の実績を積み重ねることは、金融機関との融資条件の交渉材料にもなります。
弊社では、2018年から取り組んできたリノベーションによって、2020年以降、年間入居率95％以上を維持してきました。こうした経営改善の実績を踏まえ、メインバンクと借入条件の見直しについて交渉した結果、次のような対応を行うことができました。
既存借入の金利を0.3％引き下げ
複数あったリノベーション融資の一本化
デッドクロス対策として、複数の大型融資を借り換え
特に大型融資の借り換えでは、返済期間を見直したことで毎月の元金返済負担を軽減し、手元資金を確保しやすくなりました。
ただし、収益性が改善すれば必ず金融機関が融資条件の見直しに応じるわけではありません。借入残高や担保状況、返済実績、今後の事業計画などを総合的に判断されます。
そのため、金融機関に相談する際には、現在の収支状況だけでなく、経営改善の取り組みや今後の資金計画を具体的に説明することが重要です。
▶弊社が実践してきた借り換えや、経営改善によって金融機関からの評価が変わった経緯については、「金融機関から評価される賃貸経営とは？借り換えと経営改善の実例」をご覧ください。
３）自動販売機の導入
家賃を下げずに収入を増やす方法のひとつとして、自動販売機の設置があります。
物件の敷地内に自動販売機を設置し、販売事業者に商品の補充や管理を委託することで、契約条件に応じた販売手数料を得ることができます。
弊社物件の場合、近隣に中学校があり、最寄りのコンビニエンスストアまで約950メートル離れていることに加え、周辺には自動販売機があまりありません。
こうした立地条件を踏まえ、駐車場の入り口付近に自動販売機を設置し、その後もう1台追加しました。弊社の契約では、売上の25％が収入となり、電気代を差し引く前の雑収入は年間約8万円です。
一方、電気代は月額約2,000円、年間約2万4,000円かかるため、電気代を差し引くと年間約5万6,000円が手元に残る計算になります。大きな収入ではありませんが、家賃以外の収入源を確保できる点はメリットです。
また、夜間は自動販売機の照明によって周辺が明るくなるため、防犯面での補助的な効果も期待できます。ただし、自動販売機の収益性は立地条件や販売数量、電気代、契約内容などによって異なります。設置すれば必ず利益が出るわけではないため、事前に収支を確認することが重要です。
４）入居者満足度を高め、長期入居によって収益を改善する
賃貸経営で収益を改善するには、新たな入居者を獲得することだけでなく、現在の入居者に長く住み続けてもらうことも重要です。
入居期間が長くなれば、退去に伴う原状回復工事や再募集の回数が減り、空室期間中の家賃収入の損失を抑えることができます。
さらに、日頃から共用部の清掃や設備の維持管理を徹底し、入居者が安心して暮らせる環境を整えることは、入居者満足度の向上につながります。
入居者が現在の住環境に満足していれば、契約更新時に家賃の値下げを求められるリスクを抑えられる可能性があります。 また、更新契約が成立すれば、契約内容に応じて更新料収入を得られる場合もあります。
ただし、長期入居によって必ず家賃の値下げ要求がなくなるわけではなく、更新料についても契約条件によって異なります。
では、入居者満足度を高めるためには、どのような取り組みが必要なのでしょうか？弊社では、日頃から入居者の声に耳を傾け、物件管理や設備の改善に活かすことを大切にしています。
例えば、弊社では2024年に、入居者からの要望を踏まえ、宅配ボックスの設置と共用灯のLED化を実施しました。
宅配ボックスについては、入居者や宅配業者から「設置してほしい」という要望があったため、共用廊下のデッドスペースを活用し、全世帯分の宅配ボックスを設置しました。
また、以前から入居者より「夏場になると共用廊下の蛍光灯に虫が集まって困る」という声をいただいていました。
そこで、蛍光灯の生産終了も見据え、共用灯をLED照明に交換しました。LED照明は蛍光灯と比べて虫を引き寄せやすい紫外線の放出が少ない製品が多く、虫が集まる問題の軽減も期待できます。
さらに、弊社では退去時に任意のアンケート調査を実施し、入居中に感じた不満点や改善してほしい点を確認しています。
その結果を参考に、設備面の問題であれば次回のリノベーションや修繕内容を検討し、管理面の問題であれば日常の管理方法を見直すなど、次の入居者募集に活かしています。
２．まとめ
今回は、家賃を下げずに賃貸経営の収益を改善する方法についてお伝えしました。
収益改善には、リノベーションによる家賃収入の向上や借入条件の見直しなど、さまざまな方法があります。しかし、新たな収入を増やすことだけでなく、現在の入居者に長く住み続けてもらうことも、収益を守るうえで重要です。
アセットテクノロジー株式会社が2025年に公表した調査では、管理会社への不満を経験した265人のうち、20.4％が実際に契約を更新せず退去したと回答しています。また、不満を貸主に伝えたくても、伝える方法が分からなかった人も32.1％いました。
つまり、入居者から不満の声が届かないからといって、必ずしも満足しているとは限らないのです。
貸主が気づかないうちに不満が積み重なり、退去につながってしまうことも考えられます。だからこそ、日頃から入居者の声に耳を傾け、小さな不満でも改善できることから取り組む姿勢が大切です。
家賃を下げずに収益を改善するためには、新しい入居者を探すことと同じくらい、今住んでいる入居者を大切にすることも重要ではないでしょうか？
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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