賃貸物件は借主が入居しない限り家賃収入は発生しません。そのため退去連絡が入った時点ですぐに再募集を行い、早期成約を目指さなければなりません。
ただ近年は「少子高齢化」「戸建て住宅への住み替え」等の影響で、地方都市を中心に「賃貸空室率悪化」が深刻となっています。
賃貸空室率が増加してしまうと客付けできない物件が多くなり、特に競争力が低下している築年数が古い物件は圧倒的に不利になるため物件によっては空室長期化は避けられなくなってしまいます。
安定した賃貸経営を目指すなら、客付けを強化し稼働率（満室）を高めるしかありません。ただ同じ満室であっても…
・家賃を値下げして満室にする
・家賃を値上げして満室にする
どちらの方がいいのかと言えば、誰もが後者を選択します。
ただ早期客付け＋満室を目指すなら「入居ハードル」を下げた方が賢明と判断する貸主／管理会社／空室対策コンサルタントは多いため、家賃値下げを行っているのが現状です。
家賃値下げして満室にしても…
従前と比べ家賃収入は減少
物件内で家賃乖離が発生するため顧客満足度は低下する
属性が悪い借主が入居する可能性が高いためトラブル発生する確率が高くなる
ことから安定した家賃収入を期待することが難しくなります。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年以降収益UPを目的としたリノベーションを随時展開しています。
顧客ターゲットを完全に絞った差別化戦略を打ち出したことが功を奏し、2020年以降満室状態が続き、収益性を高めるまでに至りました。
▶弊社満室達成に関する取り組みに関しは、過去記事をご覧下さい。
家賃値上げし満室を達成／継続することは正直ハードルが高くなってしまいます。しかし目標設定を高くしたことで以下のメリットを得ることができました。
①メインバンクから信頼され、金利交渉がしやすくなる
増収増益を2期連続で達成することが分かった時点で、融資担当者に「金利の見直しの提案」をさせていただきました。今までの実績が評価され一部の借入のみではありますが、金利を0.3％値下げしてもらいました。
②管理会社・仲介会社が全面的に協力してくれる
弊社リノベーションは競合他社との差別化を鮮明にしています。そのため家賃相場より1万円以上高い設定で募集していますが、顧客が創造できるリノベーション物件となっているため、管理会社／仲介会社とも全面的に客付けに協力してくれます。
その結果、同築年の物件と比べ仲介手数料／管理料収入が多く発生することから、成約期間短縮させることに成功しています。
満室を目指すなら家賃値下げより値上げして達成したほうがいいですよね？弊社空室対策を実践して頂ければ収益アップは十分期待できますので、空室対策でお悩みの方は「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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