賃貸満室をするならどちらがいい?

更新日:9月21日


賃貸物件は、お部屋探しをされている方が「契約」をして頂けない限り、家賃は1円たりとも入金してきません。


ですので、賃貸で空室が発生した際には、募集を行って「一日でも早く入居付け」を行わなければなりません。

部屋探しをされている方はどのような考えを持っているか?

ただ近年においては「少子高齢化」「コロナ禍によるオンライン授業の促進」「戸建て住宅への住み替え」等の影響によって、地方都市においては「賃貸空室率」が深刻となっています。


賃貸空室率が増加してしまうと、特に競争力が低下している「築年数が古い物件」は、ダイレクトに影響を受けてしまいます。現在「新築賃貸物件建設」に関する規制がない以上、誰もが簡単に不動産賃貸事業を展開することができることから、魅力がない物件は、どんどん集客力が低下していくので、必然的に「家賃相場が下落」してしまい、収益性が悪化してしまいます。



賃貸満室をするならどちらがいい?

収益性を改善するためには、物件稼働率をよくするしか方法はありません。


稼働率を改善するには、とにかく客付けを強化し「満室」にすることが求められますが、では同じ満室であったとしても

・家賃を値下げして満室にする

・家賃を値上げして満室にする


どちらのほうがいいのかと言えば、誰もが「家賃を値上げして満室」を選びますよね?


ただ現実問題としては、賃貸空室による「機会損失を減らす」ために、家賃値下げして満室を選択される方が圧倒的に多いのですが、このやり方は「家賃相場を意識」しなければならなことから、満室にしたとしても「年々収入自体が下落」していくことが、誰の目から見てもわかりきっています。



しかし、家賃を値上げして満室にすることができれば、同じ満室であったとしても「利益を確保」することができやすくなるので、家賃相場が下落していても「安定経営」を行うことができます。



家賃を値上げして満室にするためには、今までの集客を一新=イノベーションを行う必要があり、まず募集する部屋は「お客様のニーズ」を徹底的にとらえた「おしゃれで住みやすい」部屋を提供すること、また設備不良が発生した際には、一目散に対応することができるよう、管理会社に協力してもらいながら、対応力を強化することが求められます。



弊社所有物件においては、日本一空室率が悪い山梨県にあり、さらに築年数も古く、家賃相場と比べて、設定家賃が高いことから、集客上においては苦戦を強いられてしまいがちになりますが、現在満室経営を継続中です。


どうして家賃相場より高い賃料設定をしているのに、満室を実現できたのかというと…

・物件独自HPやSNSを使った集客強化

・お客様が本当に住みたい部屋にリノベーションを行う

・設備不良が発生した際には、オーナー自ら対応している

これら全てを「見える化」することによって、家賃相場の影響を一切受けずに、満室にすることができました。



また設定家賃が「家賃相場より高い」ことは、ご入居者様自身も理解していますが、それ以上の付加価値が物件にあることから、家賃が高いから何とかしてと、ご相談されるようなことは、2018年以降は1件もありません。


集客の見直しをした結果、御陰様をもちまして「近年では黒字決算」を継続中で、2022年度の決算は増収増益が期待できるぐらい、経営状態がよくなりました。つまり、お客様が望まれているような部屋や対応力の速さを「示す」ことができれば、経営改善をすることは、どの物件でもできると思われます。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます!


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