大手管理会社などが発表している賃貸入居率は概ね95％以上と高い数字となっています。ただ近年では人口減少＋地方移住＋戸建て住宅住替えなどによって全国的に賃貸空室率は悪化傾向となっています。そのため入居率95％以上という数字が本当に正しいかどうか、正直懐疑的になってしまいます。
賃貸入居率を高めるためには空室対策は必須となりますが、客付けで苦戦している貸主は「適切な空室対策」を把握していないためドツボにはまりやすくなってしまいます。
弊社物件は空室率が日本一悪い山梨県にあり、更に所有物件は築30年目を迎えますが、本執筆時の2024年4月1日現在満室継続中です。弊社が結果を出しているのは今回紹介する入居率を上げる方法を実践しているからです。
本投稿は、簡単に賃貸入居率を上げる方法についてお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"入居率改善させるうえで重要なポイント”
１．一般的な入居率改善方法
入居率が高くなれば安定した家賃収入を得られやすくなります。ただし入居率が改善できても「家賃値下げ」をすると収益性は低下してしまうため注意が必要です。
一般的に入居率改善させる方法として…
募集条件の緩和
広告料の設定
があり一定の効果が期待できると言われています。それではそれぞれの入居率改善方法についてみていきましょう。
１）募集条件緩和
募集条件を緩和すると間口が一気に広がるため入居率改善に一定の効果が期待できます。よく行われている募集条件緩和とは…
敷金／礼金無料
フリーレント設定する
更新料無料
外国人受け入れ
ペット可能にする
などがあります。特に効果が期待できるのは外国人受け入れ／ペット可能にすることです。両者はトラブル発生を懸念して管理会社／貸主が許可しないケースが多いため、条件緩和することで反響数を高め入居率改善が期待できます。
ただし外国人を受け入れする場合は、借主に一定の日本語能力がなければ生活ルールを逸脱した行為をしてしまう可能性が高くなります。またペット不可から可能にした場合、借主の理解を求めてから行わないとペットの生活音トラブルが確実に発生し、場合によっては退去につながってしまう恐れがあります。
２）広告料の設定
近年では賃貸物件の供給数が飽和状態となっているため客づげがしにくくなっています。早期客付けをしたい場合仲介会社に広告料を設定すれば、成約時「仲介手数料＋広告料」収入が入るため優先的に部屋紹介／案内してくれます。
ただし最近では事前に希望条件に合致した複数の部屋を内見しているため、仲介店舗来店数は減少傾向となっています。そのため物件クオリティーが低いと内見者の希望条件に合致しない可能性が高いため広告料設定してもあまり効果は期待できません。
２．簡単に入居率を上げる方法
入居率を改善させるためには、物件を紹介してくれる仲介会社を味方に入れることがとても重要です。また近年ではSNS普及率が8割以上となっているため、SNS媒体を使った集客を取入れると入居率を改善させることができます。
それではそれぞれの理由についてみていきましょう。
１）仲介会社担当者を味方につける
仲介会社は物件成約に伴う仲介手数料収入が唯一の売上となりま。そのため仲介担当者は「自社／他社問わず契約できそうな物件」を最優先で紹介します。
仲介担当者にとって成約できそうな物件とは、物件クオリティーが高い物件です。具体的には退去リフォーム／リノベーションをしっかり行い、物件清掃が行き届いている物件です。
上記空室対策を行うと、仲介担当者は貸主物件をしっかりと覚えてくれるため、積極的に紹介／案内をしてくれます。
▶物件紹介の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
２）SNS集客
LINEリサーチが調査したところによると、賃貸物件を最も利用する20～30代男女は…
調べ物をする際Googleを使っている
Google以外ではYouTube／X（旧Twitter）／Instagramを利用している
ことが分かったとのことです。若い世代がGoogle以外にSNSを利用している背景には「リアルな本音と時短検索」を求めているからと言われています。
そこでリフォーム／リノベーションした部屋をSNS媒体を使って物件周知することで、ハッシュタグ検索した方にダイレクトに物件情報が届くため、賃貸検索サイト集客と比べると反響数UPが期待でき入居率を改善させることが期待できます。
▶SNS集客の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
３）弊社事例
弊社物件では2018年から空き室を随時リノベーションを行い、また物件公式サイトを立ち上げ独自集客を展開しています。
弊社リノベーション部屋は、エリア内の家賃相場と比べると1万円以上高い設定となっているため、賃貸検索サイトのみの集客では圧倒的に不利になります。
しかし公式サイトを立ち上げたことにより、同サイト内からの反響数が増加。その結果3年前から増収増益＋満室達成を継続することができ入居率を大幅に改善させることに成功しています。
▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は簡単に賃貸入居率を上げる方法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
近年の入居率改善対策として、ホームステージングが注目されています。募集部屋におしゃれな家具や雑貨などを配置することで、入居促進効果が期待できると言われています。
ただ同対策は適正家賃に沿った家賃設定＋必要に応じて広告料を設定していることから、入居率は改善できたとしても収益の部分でどこまで改善させるかは懐疑的です。
入居率改善する際、収益性の部分にまで着目しないと、場合によっては負のスパイラルに陥る可能性があり得ますので注意が必要です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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