近年の賃貸市場は人口減少＋戸建て／マンション購入者の増加により賃貸空室率が全国的に悪化しています。賃貸空室率の悪化は競争力が低下した築年数が古い物件は必然的に敬遠されてしまうため適正家賃で募集しても客付けがうまくいかない可能性が高くなります。
しかし最近では部屋探しの価値観が多様化し築年数が古くてもリノベーションが施されていれば、築年数だけで物件判断される方は少なくなっています。
ただリノベーションは費用が高額になる上に「どこまで物件再生」できるか、これからリノベーションを検討する貸主にとってはイマイチ理解しにくいと思います。
そこで本投稿は賃貸リノベーションするとどのくらい物件再生できるかについてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸リノベーションはどこまで再生できる？
賃貸物件は築年数が古くなると見た目以上に古さが感じやすく、また室内設備の機能性は低下するため空室が目立ってしまいますが、リノベーションすると以下を再生することができます。
水回り設備（キッチン、トイレ、洗面台、浴室）を新築物件並みにリニューアル
ライフスタイルに合った間取り変更（DK→LDK、３LDK→２LDKなど）
デザイン性が高い内装張替え
設備や間取り、内装を一新することで同築年の物件と比べ「資産価値は向上」するため、リノベーションを機に家賃値上げができるため収益を大幅に改善させることが期待できます。
ただしリノベーション費用をかけても家賃値上げには限界があるため、リノベーションを実施する際には「何年で回収しどのくらい利益が期待できるか」予め収支シミュレーションをしないと客付けができても思っている以上に利益を出すことができなくなってしまいます。
２．賃貸リノベーションの問題点とは？
築年数が古くなった物件をリノベーションすることで、早期客付け＋収益改善が期待できますが、一方で賃貸リノベーションは以下3点の問題点が発生してしまいます。
リフォームと比べ費用が高額になる
施工期間が長くなり客付けに影響が出る
追加費用が発生することがある
それではそれぞれの問題点を見ていきましょう。
リフォームと比べ費用が高額になる
賃貸業界におけるリフォームは「原状回復に戻す」意味合いが強いことに対し、リノベーションは「資産価値を高め家賃値上げを行う」ことが目的のため、リフォームと比べ費用が倍以上発生することも珍しくはありません。
またリノベーションは空き室が発生次第随時対応しなければならないため、リノベーション費用総額が何百万円に達してしまいます。
そのためリノベーションコスト次第では回収までに時間がかかる／借入した場合手元に残る利益が少なるなるため、リノベーション効果があまり期待できないことがあります。
施工期間が長くなり客付けに影響が出る
リフォームは必要箇所のみ施工するため短期間で終わりますが、リノベーションは全面改修するためリフォームと比べると施工期間が長くなり1か月前後時間はかかってしまいます。
特に繁忙期最終の3月にリノベーションを行うと、繁忙期の契約は厳しくなるため客付けに影響が出てしまうことがあります。
追加費用が発生することがある
内装や設備交換した際、躯体や配管が経年劣化により不具合を起こしていることがあります。このような場合緊急修繕しなければならないため、追加費用が発生することがあります。
３．賃貸リノベーションで成功するには？
競争力が低下した築年数が古い物件をリノベーションすると、資産価値が高くなるため早期客付け＋収益アップが期待できますが、一方で先程紹介した問題点はどうしても発生しやすくなります。
リノベーション問題点を最小限に抑えリノベーションを成功＆再生させるには、以下対策を行うと効果的です。
リノベーション費用を抑え工期を長めにとる
統一感を意識した室内デザイン
キッチンのクオリティーを高める
それではそれぞれの対策を見ていきましょう。
リノベーション費用を抑え工期を長めにとる
リノベーションクオリティーを高めることで訴求効果が期待できるため反響数／成約率を高めることができます。ただ費用が高額になれば費用回収までに時間がかかるため、場合によっては費用回収が終わる前に退去されることもあり得ます。
そのため賃貸リノベーションする前…
何年で費用回収＋利益確保できるか収支シミュレーションを行う
既存設備を活用することでリノベーション費用圧縮が期待できる
管理会社経由ではなく直接施工会社に発注する
施工会社に施主支給できないか交渉する
することで対策を行わない場合と比べ、費用を抑えることが期待できます。また先程もお伝えしましたがリノベーション施工時「トラブル」はつきものなので、施工期間はある程度余裕を持たせることで納期遅れを防ぐことができます。
統一感を意識した室内デザイン
リノベーション物件に入居される方の多くはこれから二人暮らしされる方が多く、部屋探しの主導権は女性が多いのが特徴です。
リノベーション物件を探している女性の多くは「自分が好きなインテリアテイストで暮らしたい」と考えているため、リノベーションをする際「成約ターゲットが気に入る統一感がある室内インテリア」をにすることで、競合物件との差別化が図れるため反響数／成約率アップが期待できます。
▶室内デザインの重要性は過去記事をご覧下さい。
キッチンのクオリティーを高める
リノベーションを成功させるにはキッチンのクオリティーを高めることが非常に重要です。クックパッドが発表したリリースによると「部屋探しされる方はキッチン環境を重視」しているとのことです。
そのためリノベーションでキッチン交換する際は、デザイン性と機能性の2点を強化しなければ早期客付けは難しくなると言っても過言ではありません。
▶キッチンクオリティーを高めることによる費用対効果は過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は賃貸リノベーションするとどのくらい物件再生できるかお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から空き室を随時リノベーションしています。2024年9月現在全20戸中14戸をリノベーションしましたが、基本的にリノベーションを機に家賃8～10％値上げしたことにより、2020年以降3期連続で増収増益を達成しています。
リノベーションは収益性が低下した築年数が古い物件を唯一再生できる方法のため、もし現在空室に悩んでいる貸主はリノベーションを検討されることをおススメします。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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