賃貸空室が一瞬で埋まる方法とは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 4月17日
- 読了時間: 8分
不動産投資は、退去が発生した際「空室による家賃機会損失」をいかに最小限に抑えるかが、成功の重要な要素であると言えるでしょう。
特に1月～3月の期間は賃貸業界にとっては、最大の書き入れ時です。この時期はできるだけ早く成約して空室期間を最小限に抑えたいと考えるのは自然のことです。
しかし地方都市を中心に人口減少と物件供給数の飽和による賃貸空室率が年々上昇しているため、特に競争力が低下した築年数が古い物件では価格競争が発生しやすく、適正家賃で募集しても客付けが難しくなっています。
空室を早期に埋める方法として、管理会社や空室対策コンサルトがよく提案することとは…
適正家賃で募集する
インターネット無料化
貸主自ら仲介会社に訪問営業を行う
募集部屋をホームステージングを行う
これらは一般的な空室対策であり、多くの貸主が実際に取り入れていると思います。
時代の変化に伴い、顧客ニーズや賃貸市場の動向は著しく変化しています。過去の空室対策は当時の賃貸環境や顧客の期待に基づくものですが、現在の状況ではそれらが必ずしも有効とは限りません。
このため先程紹介した空室対策は、実はあまり効果を期待することができません。その理由について詳しく説明いたします。
１）家賃相場はあてにならない
株式会社ウチコミの調べによると、部屋探しされている方は「複数の賃貸検索サイトを利用して情報収集している」とのことです。事前にエリア内の家賃相場を確認される方が多いことが考えられます。
このため賃貸募集する際、多くの貸主は適正家賃を意識するはずです。
▶ウチコミのリリースはこちらをご覧下さい。
近年の賃貸市場は物件供給過多により、空室率が悪化しています。特に築20年以上の物件が多く供給されているため、客付け強化のために価格競争が激化しています。そのため家賃相場は値崩れしていると思われます。
供給が増えれば適正家賃以下に設定しても客付けが厳しくなることがあり、また客付けできても収益は減少するため、キャッシュフローは悪化し負のスパイラルに陥りやすくなります。
▶負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。
▶家賃相場と空室対策に関する詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）インターネット無料化について
賃貸物件においてインターネットを無料で利用したいニーズは多く、全国賃貸住宅新聞社が毎年行っている人気設備ランキングでも、インターネット無料は単身／ファミリー向けとも人気が高く、上位にランクインしています。
しかしインターネット無料化は、ひとつの回線を各部屋で共有するケースが多く、速度保証はありません。そのためインターネット環境を重視される方にとって、必ずしもインターネット無料物件が好まれるわけではありません。
学生向け物件はインターネット無料は必須かもしれませんが、単身向けやファミリー物件では、インターネット無料化は必ずしも必須条件ではなく、対応しないからと言って客付けで不利になることはあまりないと言えます。
▶インターネット無料化のデメリットについては、こちらをご覧下さい。
３）訪問営業するより部屋のクオリティーを上げる
不動産仲介会社は、貸主の物件を部屋探しされている方に紹介する役割を担っているため、定期的に仲介会社に訪問営業したほうがいいと言われています。
貸主と物件の情報を仲介会社に覚えてもらい、さらに広告料を別途設定すれば、仲介会社がより積極的に紹介してくれる可能性が高くなります。しかし現在においては、訪問営業や広告料を設定しても直ちに効果がもたらすかどうかは不透明です。
近年の部屋探しの傾向としては、事前に賃貸検索サイトを利用し、希望条件に合った部屋3件程度の部屋を内見した上で部屋を決めています。そのため仲介会社への訪問件数は年々減少傾向となっています。
▶賃貸仲介会社訪問件数の詳細は、こちらをご覧下さい。
このような状況では、たとえ広告料が設定されていても…
広告料設定物件が顧客の希望条件に合致していない
仲介会社訪問件数が1件のみ
では紹介の機会を逃すリスクが高まります。さらに近年の賃貸市場は借り手有利な状況にあり、同様の物件は複数あります。そのため仲介会社はクオリティーが高い物件を優先的に紹介する傾向があります。
したがって、貸主が定期的に訪問営業を行ったとしても、物件のクオリティーが低いと、紹介してもらえないばかりか、賃貸検索サイトから削除される可能性もあるため、十分な注意が必要です。
▶賃貸広告料に関しては、過去記事をご覧下さい。
▶賃貸集客の裏側に関しては、こちらの動画をご覧下さい。
４）ステージングをする以上に重要視することとは？
近年の賃貸業界では、ホームステージングを強化する物件が増加しています。
ステージングした部屋の写真を賃貸検索サイトに掲載することで、視覚的な魅力が向上するため反響数が増え入居促進に繋げやすくなります。実際にステージングを行った物件が早期に客付けに成功しているため、今後多くの物件でこの手法が導入される可能性があります。
▶ホームステージングに関しては、こちらをご覧下さい。
しかしたとえ客付けできたとしても、長期入居に繋げなければ稼働率が低下し、本来得られる家賃収入が得られなくなってしまいます。
リクシル住宅研究所が発表したリリースによると、築年数が古くなるにつれて室内機能性に不満を感じる方は約8割に達し、その内の3割は不満を解消するために住替えを検討していることが明らかになっています。
つまり築年数が20年以上経過している物件は、募集の際に室内機能性を向上させなければ物件稼働率に悪影響を及ぼす可能性があると考えられます。
▶上記リリースはこちらをご覧下さい。
空室を一瞬にして埋める方法
弊社物件がある山梨県は、賃貸空室率が約3割で全国ワースト3位です。さらに弊社物件は築年数が古く競合物件も年数が経過しているため、価格競争が激化していますが、客付けで苦戦している物件が多いです。
弊社物件では2018年から空き室を随時カフェスタイルに特化したリノベーションを行っています。本執筆時の2025年4月17日現在、全20戸中15戸リノベーションを完了しており、全室満室となっています。
リノベーション物件を募集すると早ければ退去前に決まり、遅くても2か月以内には客付けに成功しています。早期に空室を埋められるようになったのは、顧客目線に立ったリノベーションを展開しているからです。
１）徹底した差別化リノベーション
リノベーションすを行うことで、物件資産価値が向上し集客において有利になります。しかし競合物件と同じようなリノベーションを行うと、将来的にコモディティ化になる恐れがあり、価値の目減りが大きくなります。
そこで、20～30代の女性をターゲットとし自然素材を用いたカフェスタイルにリノベーションをお行うことで、競合物件が追随できない独自のリノベーションブランドを構築し、家賃以上に価値を見出すことに成功しました。
その結果家賃値上げしても納得される方が増え、収益性の向上を実現しました。
▶弊社リノベーションに関しては、過去記事をご覧下さい。
２）集客方法の見直し
賃貸検索サイトでは、希望条件を入力できるため、築年数が古い物件は検索結果において不利になりやすく、価格競争が発生しやすくなります。
また賃貸サイト上のリノベーション定義に合致していなければ、専用ページに掲載することもできません。
このような背景から弊社ではリノベーション事業開始した2018年に公式サイトを立ち上げました。独自集客を展開することで、築年数や家賃帯で検索に不利になりにくくなり、物件のクオリティーで評価されるようになりました。
その結果今では入居者の約8割は公式サイトからとなりました。独自集客することによって、価格競争からの脱却に成功し、希望する家賃帯での集客が実現できたため、空室が埋まりやすくなりました。
▶弊社集客スタイル詳細に関しては、プレスリリースをご覧下さい。
まとめ
弊社物件では差別化リノベーションと独自集客の確立によって、募集部屋を早期に埋めることが可能になりました。
弊社の強みは、単なる客付けにとどまらず、長期入居して頂ける方が多い点です。物件管理にも力を入れており、借主からの相談にできる限り対応することで、顧客満足度を向上させています。
賃貸経営において集客は重要視されがちですが、集客以上に物件管理を強化することで、より安定した収入を得ることができます。今回ご紹介した内容は現在賃貸経営をされている方にとって有益な情報となるでしょう。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
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