家賃を下げずに空室を減らす方法とは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 7月28日
- 読了時間: 9分
賃貸経営の難しさは、空室対策を講じても必ず部屋が埋まる保証がない点です。特に競争力が低下した築年数が古い物件は、全国的な空室率の悪化も相まって、対策を行っても部屋を埋めるのが難しい状況です。
その結果、多くの貸主がやむを得ず、家賃を値下げする対応を取っています。
しかし、家賃を下げて一時的に空室が埋まったとしても、それに伴う新たな課題が発生するため、これが根本的な解決にはなりません。
一方で、適切な空室対策を実施することで、築年数が古い物件であっても、家賃相場の影響を抑えながら空室を埋めることは十分に可能です。
本投稿は家賃を下げずに空室を減らす方法をお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．効果が期待できる空室対策
空室対策において、効果が期待できる具体的な方法として、以下の3点が挙げられます。
仲介会社への訪問営業
広告料の設定
募集条件の緩和
これらの対策について、それぞれ具体的に見ていきましょう。
仲介会社への訪問営業
近年、部屋探しのスタイルは大きく変化しつつあります。特に注目すべき点は、希望条件に合う物件だけを数件内見するという効率重視の傾向が一般的になっています。
この流れにより、条件に満たさない物件は最初から選択肢外となり、その結果として空室期間が長引いてしまうことになります。こうした状況を避けるためには、仲介会社に対して正確で魅力的な物件情報を提供することが欠かせません。
さらに一歩踏み込んで、貸主自身が客付けに強い仲介会社を定期的に訪問し、物件や貸主の特徴を直接アピールすることも大きな効果を生みます。顔を合わせて話すことで信頼関係が生まれやすくなり、仲介会社に好印象を与えるチャンスとなります。
このような取り組みを続けることで、仲介会社の担当者も「覚えてもらえる物件」として印象付けることができます。その結果、他の物件よりも優先して紹介してもらえる可能性が高まり、空室問題の解消につながるでしょう。
▶訪問営業の詳細は過去記事をご覧下さい。
広告料の設定
仲介会社の主な収入源は、物件成約に伴う仲介手数料です。そのため仲介担当者には契約ノルマが課せられ、成約率向上が求められています。
このような背景の中、貸主が広告料を別途設定することで、契約成立時に仲介手数料に加えた追加収入として広告料が得られるため、仲介会社にとっておススメ物件の優先順位が上がりやすくなり、他社仲介会社も含め積極的に紹介されやすくなります。
結果として、広告料を設定することで早期成約に繋がれば、費用対効果が十分に期待できます。これにより、家賃を値下げすることなく空室対策が可能となり、貸主にとっても効果的な解決策と考えられているのです。
▶広告料の詳細は過去記事をご覧下さい。
募集条件の緩和
募集条件を緩和することで、賃貸検索サイトの反響増加が期待でき、家賃値下げすることなく部屋を埋める可能性が高まります。
賃貸業界においては、退去時の原状回復費用や騒音問題を懸念する観点から、ペット不可物件が多数を占めています。
しかし楽天インサイトのリリースによれば、現在ペットを飼っていない人の約35％が今後ペットを飼いたいと考えていることが明らかになっています。
ペットと暮らしたいという潜在的な需要は非常に多いものの、ペット可物件の供給数は依然として不足しています。そのため、募集条件の緩和を行えば、反響数が伸びるだけではなく、家賃を維持したまま効率的に部屋を埋めることが期待できます。
▶ペット可能物件の詳細は過去記事をご覧下さい。
ただし、条件の緩和や上記施策を行ったとしても、部屋全体のクオリティーが伴わない限り、期待するほどの反響を得られない可能性があるのが現実です。また、一時的に家賃を値下げして空室を解消できたとしても、以下のような問題が発生するリスクがあります。
家賃収入の減少により、キャッシュフローが悪化する恐れがある
同じ物件内で家賃格差が発生するため、借主からのクレームや契約更新時に値下げ要求が発生する
借主属性が悪化しやすくなるため、家賃滞納や騒音トラブルなどの問題発生率が上昇する
これらのリスクが複合的に重なることで、負のスパイラルに陥る危険性も高まるため、慎重な判断と具体的な対策が不可欠となります。
２．家賃を下げずに空室を減らす方法とは？
先程述べた「効果が期待できる空室対策」は、一定の成果を見込めるものの、競合物件においても同様の施策が取られる可能性が高いため、物件自体のクオリティーが低いと、その期待するほどの効果を発揮するのは難しくなってしまいます。
空室埋める際に家賃を値下げせずに成功するには、物件全体の付加価値を向上させることが、唯一の解決策です。その具体的な方法として、以下の取り組みが挙げられます。
共用部の清掃を徹底的に強化する
水回りをリニューアルする
統一感を意識するリフォームを実施する
これらを実行することで、従前より物件の訴求力が向上し、入居促進で競争優位性を持つことが期待できます。それでは、それぞれの対策について、具体的に見ていきましょう。
共用部の清掃を徹底的に強化する
近年ではオンライン内見を希望される方が増加していますが、依然として約半数以上の方は現地見学を希望しています。
現地見学で一番最初に目を引くのは共用部です。共用部の状況は、その物件の特徴や管理状況を雄弁に物語ると言われています。しかし、共用部やその周辺が清潔でない場合、いくら室内をリフォームしても「住みたい」と感じる方は少なくなってしまいます。
共用部の清掃は「空室対策の一丁目一番地」と言われていますが、一部の貸主はこの重要性を十分には認識していない場合があります。
共用部の清掃を徹底するだけで、物件の印象が向上し、その結果、成約率に大きな影響を与えることができるのです。
▶清掃が集客上有効になる理由については、こちらをご覧下さい。
水回りをリフォームする
築年数が進むにつれて、水回りの古さが目立ち始めるため、表装リフォームを強化したとしても、その古さを軽減することは難しくなります。
at－homeのリリースによると部屋探しされる方の約半数以上がインターネットで検索する際、水回りの状態をチェックしているとのことです。
これを踏まえると、水回りが古い状態の写真を賃貸検索サイトに掲載すると、物件への魅力が大きく損なわれる可能性があるため、空室が長期化しやすくなります。
ただし水回りをリフォームすることで、物件の付加価値を高めることができ、結果的に反響数の増加に繋がります。このため家賃値下げをせずとも、客付けがスムーズに進むようになります。
▶at－homeのリリースはこちらをご覧下さい。
統一感を意識するリフォームを実施する
部屋探しをする際、多くの方は自身が所有する家具や購入予定の家具と、部屋との相性を重視しています。そのため、内装リフォームを行う際には「統一感を意識する」ことで、内見者が理想とするインテリアテイストを実現しやすい環境を提供できます。
これにより物件の付加価値が高まり、家賃を下げることなく、早期に借り手が見つかる可能性が十分に期待できるでしょう。
▶統一感を意識するリフォームの重要性に関しては、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は家賃を下げずに空室を減らす方法をお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
新築物件や築10年以下の物件は、家賃を下げなくても早期に客付けすることができます。その理由は、物件の資産価値が家賃を上回っているからです。しかし、空室の問題に頭を悩ませる貸主の中には、この理論を理解していないため、客付けで苦戦している方も少なくありません。
弊社物件は築年数が古く、また物件がある山梨県は賃貸空室率30％台と高い水準にあります。このエリアでは築20年以上の物件が多いため、必然的に価格競争が激化し、貸主にとって厳しい状況となっています。
こうした環境下の中、弊社では2018年から空き室を順次リノベーションを進めています。その結果、従前と比べ家賃を大幅に値上げしても、早期客付けに成功し収益アップを実現しています。
成功したポイントは、物件の資産価値を最大限に高める取り組みを徹底したことです。古い物件でも適切に価値を引き出せば、競争が厳しい市場であっても、優れた結果を得られることが証明されています。
▶弊社リノベーションの詳細は過去記事をご覧下さい。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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