賃貸経営で難しいのは空室対策しても必ずしも埋まる保証がないことです。特に競争力が低下した築年数が古い物件は空室対策しても部屋を埋めることが難しく、やむなく家賃値下げを行っているところが多いです。
ただ家賃値下げして部屋が埋まっても、新たな問題が発生するため根本的な解決とは言えません。
適切な空室対策を行うことで築年数が古くなっても家賃相場の影響を受けずに空室を埋めることは十分可能です。本投稿は家賃を下げずに空室を減らす方法をお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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【本記事でお伝えする結論】
１．効果が期待できる空室対策
一般的に家賃を下げずに空室を減らす方法として以下3点が効果的と言われています。
仲介会社訪問営業
広告料の設定
募集条件の緩和
それではそれぞれの対策を見ていきましょう。
仲介会社訪問営業
近年の部屋探しは希望条件に合致した3件程度の物件を内見するのが一般的です。そのため条件に漏れてしまうと反響が得られず空室が埋まりにくくなります。
上記を避けるには仲介会社に物件情報をしっかりと伝えることが重要です。貸主自ら客付けに強い仲介会社に定期的に訪問営業し「物件と貸主」を把握してもらうことで、紹介されやすくなると言われています。
▶訪問営業の詳細は過去記事をご覧下さい。
広告料の設定
仲介会社の主な収入源は物件成約報酬としての仲介手数料です。そのため仲介担当者には契約ノルマが課せられていますが、客付け強化するために貸主が広告料を別途設定すると成約時に仲介手数料に加えて広告料収入が得られるため、優先的に紹介してもらえます。
そのため広告料を設定すると家賃値下げせずに空室が埋まりやすくなると言われています。
▶広告料の詳細は過去記事をご覧下さい。
募集条件の緩和
募集条件を緩和することで、家賃値下げすることなく部屋を埋めることができます。
楽天インサイトのリリースによると現在ペットを飼っていない人の中の約35％の方は今後ペットを飼いたいと考えています。
しかしペット可物件の数は正直多くはないため対応することで反響数が増え、空室が埋まりやすくなると言われています。
▶ペット可能物件の詳細は過去記事をご覧下さい。
ただ部屋探しされている方はクオリティーが高い部屋を希望しているため、上記対策を強化してもクオリティーが伴わなければ空室を埋めることは難しいのが現実です。また家賃値下げして客付けに成功しても…
家賃収入は減少→キャッシュフローの悪化につながる
同一物件内で家賃差異が発生→借主からクレーム→契約更新時家賃値下げ要求
借主属性の悪化→家賃滞納／騒音トラブル発生率増加
が発生しやすく負のスパイラルに陥る可能性が高まります。
２．家賃を下げずに空室を減らす方法とは？
家賃を下げずに空室を埋めるには物件資産価値を高めることが唯一の方法です。具体的には…
共用部清掃を強化する
水回りをリニューアルする
統一感を意識するリフォーム
を行うと従前と比べ訴求力が向上し客付けで有利になります。それではそれぞれの対策を見ていきましょう。
共用部清掃を強化する
近年ではオンライン内見を希望される方が増加していますが、依然として約半数以上の方は現地見学を希望しています。
現地見学で一番最初に目を引くのが共用部です。共用部を見れば物件属性を把握できると言われていますが、共用部や物件周りが清潔でなければ仮にリフォームを強化しても「住みたい」と思う人はいません。
共用部清掃は「空室対策の一丁目一番地」と言われていますが、一部の貸主はこの重要性を認識していないことがあります。共用部清掃を強化するだけで成約率は大きく変わってきます。
▶清掃が集客上有効になる理由については、こちらをご覧下さい。
水回りをリフォームする
築年数が経過すると水回りの古さが目立ち表装リフォームを強化しても、その古さを軽減することは難しくなります。
at－homeのリリースによると部屋探しされる方の約半数以上はインターネットで物件検索する際、水回りは確認しているとのことです。つまり古さが目立つ水回り写真を賃貸検索サイトに掲載すると客付けが厳しくなってしまいます。
しかし水回りリフォームすることで付加価値が向上し、反響数増加につながるため家賃値下げしなくても入居促進が容易になります。
▶at－homeのリリースはこちらをご覧下さい。
統一感を意識するリフォーム
部屋探しされる方は自分達が所有または購入予定の家具と、部屋との相性を非常に重要視しています。そのため内装リフォームを行う際は「統一感を意識」することで内見者が理想とするインテリアテイストを作りやすくなります。
これにより早期客付けが期待できるでしょう。
▶統一感を意識するリフォームの重要性に関しては、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は家賃を下げずに空室を減らす方法をお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
新築物件／築10年以下の物件は家賃を下げなくても早期に客付けすることができます。これは物件資産価値が家賃より高い状態だからですが、空室で悩んでいる貸主はこの事実を把握していないため客付けで苦戦しています。
弊社物件は築年数が古くまた物件がある山梨県は賃貸空室率30％台で、エリア内にある物件は築年数が古い物件が多いため価格競争が激化しています。
弊社物件では2018年から空き室を随時リノベーションを行っていますが、従前と比べ家賃値上げしても早期客付け＋収益アップに成功しています。家賃値上げに成功したのは物件資産価値を最大化させた成果です。
▶弊社リノベーションの詳細は過去記事をご覧下さい。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
空室対策＆築古物件の再生は（有）山長にお任せください！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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